2024年7月實施、隔年5月開徵
撰文／楊明峰
估計新法上路後，將對新建餘屋銷售不佳的建商造成較大衝擊，外界預期，預售屋仍會是房屋市場的主流銷售模式。
按現行房屋稅規定，地方政府可視房屋所有人持有戶數自行訂定差別稅率級距，並採累進稅率計算，擁有房屋愈多者，採計的稅率愈高，也就是俗稱的「囤房稅」。扣除全國家戶3戶自用住宅，擁有第4戶以上，屬非自住住宅，才會被課徵囤房稅。
以台北市現行囤房稅1.0為例，持有非自住住宅2戶（含）以下，每戶按2.4%稅率課徵房屋稅；持有3戶（含）以上，每戶按3.6%稅率課徵。而台南市分級較多，為1戶1.5%、2戶∼3戶1.8%、4戶∼5戶2.4%、6戶以上3.6%等；至於苗栗縣因無囤房稅，故無論擁有多少戶，房屋稅都以1.5%課徵。
舉例來說，王先生名下若有2間在台北市的非自住住宅，原有2戶房屋稅均以2.4%計算；若在台北市多買1間非自住宅，原本2戶連同新買的1戶，共計3戶將統統跳升為3.6%計算。但若王先生不買台北市，而在桃園市多買1間自住宅，則會採現行的縣市歸戶計算，原有台北市的2間自住宅與桃園市的1間自住宅，均適用於較低的2.4%稅率，因此，在乎房屋持有成本的多屋族，多會納入現行囤房稅作考量依據，進行房屋置產配置。
目前全國22個縣市中，包含六都直轄市、新竹縣市、宜蘭縣、連江縣、屏東縣以及澎湖縣等12個縣市皆訂有囤房稅；其餘10個縣市因未有囤房稅，房屋所有人無論持有幾戶非自住房屋，皆按法定稅率下限1.5%課徵。
因此基於3大理由—1.全國有10個縣市未訂定囤房稅；2.現行「縣市歸戶」計算，無法呈現房屋所有人在全國持有房屋的全貌，實務上易成為多屋族避稅的漏洞；3.部分空屋未做使用，但建商未依市況調價而持有多戶餘屋，上述種種促使財政部改革，進行「囤房稅2.0」修法。
囤房稅2.0的改革宗旨為「多屋重稅，自住減稅」，分別有以下5大重點（詳見表1）：
提高多屋持有成本
防堵縣市歸戶避稅漏洞
現行房屋稅規定，採取縣市歸戶方式計算，非自住住家房屋稅的法定稅率為1.5%∼3.6%，且地方政府「可」訂定差別稅率。待未來囤房稅2.0上路之後，將改採全國歸戶方式計算，除特定房屋以外，法定稅率將調高至2%∼4.8%，也規定地方政府「必須」訂定差別稅率。
新法上路後，現行尚未實施的10個縣市必須訂定囤房稅，其餘12個已實施囤房稅的縣市，則要提高課稅上限或是考慮新增級距。由於房屋稅上限與下限均提高1/3，例如台南市的最低稅率從1.5%提高至2%，未來多屋族勢必會增加稅負成本。財政部估計，全國將有128萬戶因非自住房屋稅率調整而受到影響。
至於修法的另一大項變革，是全國歸戶、全數累進課稅。過往有部分多屋族會瞄準各縣市的囤房稅級距規定，進行非自住住宅的配置，待未來新法上路後，這些透過跨縣市配置房產來避稅的多屋族，將無所遁逃。
重點2》
全國單一自住減稅
降低一屋族負擔
目前家戶在全國持有3戶的自住宅，現行稅率為1.2%，新法將全國僅有單一自住宅（房屋現值在一定金額以下，即排除豪宅）的稅率調降至1%，以減輕自住客負擔，財政部預估全國將有310萬戶可因此受惠。值得注意的是，原有自住房屋的要件包含：1.無出租、無營業；2.本人、配偶、直系親屬實際居住；3.家戶（本人、配偶、未成年子女）全國3戶以內。但等到未來新法上路後，則需要本人、配偶或直系親屬遷入戶籍，才符合自住規定（詳見表2）。
出租申報所得減稅
引導房東釋出空屋
為防止房東隱匿出租事實避稅形成「租屋黑市」，此次修法後，多屋族只要合法申報租賃所得達租金標準，將可適用1.5%∼2.4%稅率，不僅低於非自住住宅的法定稅率2%∼4.8%，與現行合法申報的法定稅率1.5%∼3.6%相比，更等同於最高稅率減半。
另外，屋主將房子提供給社會住宅及公益出租用，稅率將維持1.2%，都是政府祭出減稅，鼓勵多屋族釋出空屋出租的手段。
重點4》
繼承非自願共有減稅
緩解持有者負擔
當民眾因繼承成為共有房屋所有人，在處分及利用上，往往會因難與其他共有人達成共識，導致房屋閒置無法有效利用。但在修法後繼承取得共有的非自住住宅，法定稅率將從1.5%∼3.6%降為1.5%∼2.4%，以減輕非自願持有共有房屋者的稅負。
重點5》
鼓勵建商釋出餘屋
提高使用住宅量
建商新建餘屋現行房屋稅為1.5%∼3.6%，財政部參酌各縣市現行的建商合理銷售期間，將合理銷售期間2年內者調整為2%∼3.6%；一旦餘屋銷售期超過2年，則適用一般非自住住家用稅率2%∼4.8%。因此，當銷況不佳時，建商若是手握太多餘屋，將會在這波囤房稅2.0大受衝擊。
另外，囤房稅2.0也將房屋稅從原有的按月計課改為按年計徵。在每年5月房屋稅開徵前40天，即當年3月22日前，多屋族必須決定哪間房屋適用自用稅率，且需完成遷入戶籍，並向稽徵單位申報才能適用。
現行住家房屋現值低於10萬元免徵房屋稅，待新法上路後，將剔除非自然人（如法人）、自然人以全國3戶為限，估計受影響者約7萬8,000戶。
未來各縣市政府將因應囤房稅2.0，調整課稅級距或上限，舉例來說，多屋族陳先生名下的房屋中，台北市、新北市、桃園市各有2戶，總計6戶非自住住宅，對照各縣市目前課稅級距標準，現行每1戶適用於台北市2戶（含）以下2.4%、新北市2戶（含）以下2.4%、桃園市5戶（含）以下2.4%的房屋稅。待未來新法實施全國歸戶後，陳先生在全國名下合計有6戶非自住住宅，台北市3戶（含）以上3.6%、新北市3戶（含）以上3.6%、桃園市6戶（含）以上3.6%，每1戶統統將被課徵3.6%的房屋稅。
假如每1戶房屋評定現值均為25萬元，以計算公式「房屋稅＝房屋評定現值×稅率」來試算，以新制計算的結果將是9,000元（25萬元×3.6%），比起現行房屋稅的6,000元（25萬元×2.4%），每戶成本將增加約3,000元，6戶將增加約1萬8,000元的囤房稅。若持有6戶以上者再調高至上限4.8%，每戶將提高為1萬2,000元（25萬元×4.8%），陳先生的6戶將較現行房屋稅的6,000元多付出3萬6,000元的囤房稅。
未來囤房稅2.0上路後，由於多屋族占比不高，加上房屋稅課稅的稅基遠低於市價，每戶僅會多出數百元到數千元的房屋稅，對整體房市衝擊有限，但也可能成為房東漲房租的理由。而手握數十間，甚至數千間餘屋的建商，在此次修法中所受到的影響最大。 針對囤房稅2.0對房市的影響，彙整專家業者看法如下：
1.稅基偏低，多屋族增加房屋稅有限：房屋稅的課稅稅基為房屋評定現值，其公式為「房屋核定單價×面積（平方公尺）×（1－折舊率×折舊經歷年數）×地段等級調整率」，與房屋坐落的造價、權狀面積、路段、屋齡等有關。
金門地政士事務所所長蕭琪琳分析，一般概估房屋評定現值約是房屋造價的1/5∼1/3。尤其是老公寓，若屋齡過大、地段偏遠，房屋現值可能達到低於10萬元以下的免課徵標準，即便此次稅率提高，但老公寓可能僅多數百元不等。另一方面，比起國外房屋稅基接近市價，台灣房屋稅持有成本偏低，因此多屋族增加的房屋稅也有限，加上台灣以3戶以內的自住房屋者最多，多屋族整體占比並不高，故對台灣房市衝擊有限。
住商不動產企劃研究室執行總監徐佳馨說明，各縣市政府稅務單位網站，多提供了房屋稅試算功能，民眾可上網試算房屋稅，或是直接從前一期的房屋稅單找到房屋評定價值，就可以乘上稅率，計算出未來囤房稅新法的影響。
2.租屋市場將朝合法報稅方向前進：台灣充斥租屋黑市，主因是房東不想被政府納管，以避免被課徵非自住房屋而有較高的交易稅或持有稅。故此次囤房稅2.0透過減稅手段，鼓勵房東合法申報租賃所得，或是加入社會住宅、包租代管。
對此，中華民國不動產聯盟總會理事長林正雄則直言，很多房東考量到囤房稅的相關影響，會在租約到期時多收租金，將成本轉嫁到房客上，故預料租金短期內將會上漲。
「政府這次像是大禹治水，以疏濬的減稅方式引導租屋市場導向正常化。」中華民國不動產仲介公會全聯會理事長王瑞祺說，此次囤房稅修法鼓勵房東釋出空屋，有利於未來租屋實價登錄的納管，短期內雖然會讓房東漲租，但若能達到供需平衡，長期將有助於平抑房價。
雖然囤房稅申報租賃所得的稅率降低，但屋主仍害怕一生僅有一次的10%土地增值稅優惠被發現在出售前1年出租而無法適用，因稅差動輒可達100萬元、200萬元，因此部分房東寧可不租，即使作為空屋也在所不惜，又或是將囤房稅的預期影響作為漲價的理由。
3.避免成本增加，建商將調整銷售模式：建商若是以成屋銷售，或是銷況不佳剩下太多新建餘屋，一旦銷售期拉長，囤房稅2.0上路後勢必將增加售屋成本，使建商更需做好成本控管。因此，避開成屋銷售，以預售方式推案，仍會是市場銷售的主流方式。馨傳不動產智庫執行長何世昌認為，未來預售期將會拉得更長，「慢慢賣，慢慢蓋」，建商藉此減少成本壓力。
另外，豪宅因坪數較大，且銷售期動輒5年以上，房屋稅的持有成本增加較為有感，加上豪宅市場近年買氣黯淡，一般建商將避開豪宅，傾向以中小坪數產品推案。何世昌分析，囤房稅2.0將增加新建餘屋的1.2%房屋稅，對於豪宅建商整體利潤影響，還未形成實質壓力，預計有實力的頂級豪宅因此降價的機會並不高。
考量每個推案的淨利率維持在10%左右，林正雄說，囤房稅所增加的成本，建商將透過控制總量手段調整，比如今年原先推案10案就減為8案，預估2024年整體市場推案量，比起2023年將減少15%。 閱讀完整內容
