房市修正是進行式 賣壓還會出籠
買一棟屬於自己的房子，是許多人一輩子的夢想，但未來幾年台灣面臨少子化、高齡化，政策及稅制改革趨緊，自住客除了要慎選適合區段及產品，更應避開7類房產。
為了度過房地產的低迷寒冬，建商以讓利帶動買氣，使得六都房地產成交量比去年同期大幅成長，其中北市成長幅度更高達43.6%，表現相當亮眼。不過天時地利不動產總經理張欣民提醒，雖然自住宅買氣回溫，但台灣尚末跟進全球升息循環，「最大的賣壓潮尚未出現」，購屋人應謹慎做好財務安排。
張欣民認為，台灣房市中長期在房地合一稅、人口高齡化等結構因素影響下，未來9成將以自住的剛性需求為主，而投資置產占比會降低至不到1成；加上房地產政策趨緊，建議要更謹慎考慮房屋脫手性。以下7種房產類型，購屋人在下手前千萬要三思。
▲ 高齡住宅除了有居住安全疑慮，還有貸款成數低等問題。
第一類 高齡住宅
耐震力差、貸款成數低
一般銀行估算貸款的基準為「貸款年限」加「屋齡」不得超過50年。若屋齡高於30年，不但貸款年限短，銀行核貸成數也低；加上老屋幾乎都有管線更換等維修問題，對購屋者來說，不但自備款高，裝潢負擔也將加重。
此外，921大地震後，政府陸續修改建築法規，加強建築施工規範及耐震強度。老舊房屋抗震能力較差，若是房屋結構曾經受損，未進行修復補強，就會有高度的居住風險。
當然，老房子優點也不少，包括公設比小及都更增值利多。對此，屋比趨勢研究中心總監陳傑鳴表示，雖然近期政府已經成立住都中心專責都更業務，但後續還要觀察執行成效，建議不要將時間和資金投注在難以預測的風險上。
第二類工商區住宅
違法使用、難以解套
近期最典型的案例就是台北市大直大灣北段，當初建商將「工業區、商業區」違規當成「住宅區」銷售，導致有高達1,675戶違反住宅使用分區辦法。台北市長柯文哲因此鐵腕祭出可連續處罰、直到改善為止的做法。雖然因而引發強烈反彈，卻也反映出此類違規的嚴重情形。
類似的情況還有工業用地、工商綜合區經過二次施工改裝成自用住宅等，都可能依違反《建築法》規定而被開罰。張欣民認為，這類型住宅價格比同區域行情便宜，但銀行核貸成數低，生活環境未必較好；再者，在地政局及消保官執法越來越嚴之下，即便期待可能就地合法，仍將面臨繳納代金或限期改善，不僅造成居住使用不便，也降低未來脫手性。
第三類頂樓加蓋宅
危機四伏、不再吃香
價格低廉，卻擁有多一半到一倍使用空間的頂樓加蓋住宅，雖然吸引人，但在可能面臨隨時被拆除的風險下，中信房屋調查顯示，高達85.2%的民眾不考慮購買有頂樓增建物的房子，其中超過一半的受訪者認為，頂加被拆風險大增及未來沒有改建都更效益。這也顯示頂加從過去的搶手貨，到現在反淪為票房毒藥。
中信房屋副總經理劉天仁表示，去年底多起住宅違建大火，引起民眾的高度關注，政府為了展現決心，拆除頂樓加蓋違建將成為目標之一；同時，他提醒，雖然目前頂加住宅議價空間較大，但若未來面臨拆除，不但需要負擔拆除費用，已經賺到的利潤也將化為烏有，實在得不償失。
第四類地上權住宅
無法傳承、租金昂貴
無法傳承、租金昂貴在房地產景氣好時，價格是市價7成、且多位於市中心的地上權住宅，頗受買屋族歡迎，但它是只有使用權，而沒有產權的房子，不能像一般住宅那樣可以傳子傳孫。這就直接挑戰了國人「有土斯有財」的傳統觀念
雖然地上權住宅無須每年繳交地價稅，卻須繳交由建商代收的「地租」給政府。現行地租是公告地價乘以3.5%到5%計算，遠不如優惠稅率0.2%的自用住宅地價稅，兩者相差17.5倍到25倍；再者，隨著前兩年房價上漲，公告地價漲幅也大，部分在精華區的地上權住宅地租大漲，負擔越來越沈重。
第五類保證收益宅
高報酬、高風險
過去只要房地產景氣下滑保證收益的投資物件就會出籠，有些建商會打出包租或代租、代管等頗具吸引人的加值服務。但張欣民表示，購屋人要對這類型物件的市場租金行情有把握，並確認保證期結束後，還能維持相同的高收益。
因為房貸繳款年限動輒10∼20年，包租期間若承租狀況不如預期，或房客不續租，房屋未來的空置期及經營管理，都可能影響後續的利潤空間。陳傑鳴指出，利用高報酬率來增加購買動機，買方要特別留意，當地是否有大量且持續的租屋需求，避免未來招租或轉手無門而被套牢。
第六類假豪宅
大坪數、不再流行
過去幾年建商推出頗多大坪數住宅，但隨著房價回檔，如果是規畫不完善的高總價產品，也就是假豪宅，在市場回檔時會成為有錢人看不上眼、中產階級卻又負擔不起，也就是難以脫手的尷尬產品。
陳傑鳴指出，受到少子化與不婚不生社會型態的影響，現行台灣的家庭結構正不斷往「小家庭」變動，所需居住空間較以往小。預期中小坪數仍將是未來房市的主流產品，保值性相對較高。建議一般家庭購屋時要避開坪數過大、總價過高的產品，避免以後要轉售時，不易找到買方接手。
第七類不潮店
沒人氣、沒落商圈
近年北市房價、租金持續上漲，不少東區的店家因不堪負擔而紛紛退租；加上電商崛起，衝擊實體店面的經營，連付租能力最強的銀行業也對大店需求減少，因此這陣子北市不少原來的「黃金店面」被短期拍賣會和夾娃娃機店取代。
張欣民表示，房東將租金調到天花板價格，使得承租戶無法經營，接下來恐將有一波店面淘汰賽，甚至有些商圈會因人潮移轉而沒落。不過，只要人潮還在，店面需求就有支撐，選擇最容易被各行業承租的30坪左右的店面，出租率比較高。
雙北市有不少工業區住宅，在法令趨嚴下，這類住宅未來轉手買氣相對較差。
