房價為何越打越高？許嘉棟：資金氾濫，再怎麼打效果也有限

國內房價持續飆漲，房價所得比逼近歷史高點，中央銀行祭出四次選擇性信用管制措施，房價依然持續高漲。前央行副總裁、現任東吳大學講座教授許嘉棟直言，「 在資金氾濫的情況下，再怎麼打房，效果總是有限。」

◎謝錦芳

▲前央行副總裁、現任東吳大學講座教授許嘉棟直言，「在資金氾濫的情況下，再怎麼打房，效果總是有限。」（蔡親傑攝）

向來直言不諱、個性耿直的經濟學者許嘉棟，歷任中研院經濟所所長、央行副總裁、財政部長、外貿協會董事長、中央信託局董事長、台灣金融研訓院董事長等職務，目前為東吳大學商學院講座教授。為強化對公共政策的貢獻，東吳大學商學院於12 月17 日成立「 公共政策研究中心」，將針對台灣重要議題進行研究與討論，提出具體建言。

央行政策不能批評？許嘉棟爆內幕

新冠疫情衝擊下，各國央行把利率降至趨近於零，大量資金流入股市與房市， 引發資產價格飆漲。CNN 報導，美國房市交易量創15年新高，去年第3季為止， 美國平均房價較上年成長20%，為美國聯邦住宅金融局（FHFA ）的全國房價指數上路以來最高紀錄，某些熱區的漲幅甚至加倍。

在台灣，依信義房屋統計全國7 縣市中古屋成交行情，截至去年第3 季為止， 全台多個縣市房價年增率呈兩位數，其中，新竹房價年增率達25%，高居第一， 其次為台南市達24%，台中與高雄均為14%。在低利率且通膨升溫的情況下， 業者預估房價將持續走高。

許嘉棟指出，許多公共政策議題，可以透過研究與討論，精益求精。過去他曾經舉行多場研討會，受邀發表演講的學者一旦對中央銀行的政策提出批評， 次日該學者的主管就會接到電話關切， 希望這位學者閉嘴，不要亂講。長久以來，與央行有關的政策，國內很少討論， 可能與這個背景有關。

全球資金寬鬆　各國資產價格上揚許嘉棟指出，全球資金寬鬆的情況下， 會影響物價走勢，包括消費者物價和資產價格。最近10 年來，全球資金寬鬆， 對消費者物價的影響好像不大，背後有很多原因，包括資通訊科技進步，使得成本降低；貿易自由化促進競爭，抑低物價；中國、東歐、越南等經濟體走向開放；企業力求降低成本、採用外包與人力派遣等。 在資金寬鬆的情況下，許嘉棟指出， 很多國家的資產價格都上漲，其中，房地產價格飆漲，影響居住權，會引發無殼蝸牛的抗議；至於股市飆漲，政府與民間都很高興，證交稅收大量成長，表示大家對經濟前景有信心，政府施政成果獲肯定。

從各國趨勢看　低利率造成房市熱絡

「 從各國趨勢來看，低利率的確造成房市熱絡。」許嘉棟指出，購屋者可以分為自住型和投資型，對購屋者而言， 利息是成本，成本越低，會提升購買意願，一旦央行升息，會衝擊購屋者的購買意願。在收益方面，若預期房價會繼續上漲，人們會繼續把資金投入房地產。

金融海嘯之後，各國祭出寬鬆貨幣政策，以挽救衰退的經濟景氣。他指出， 另方面，新興經濟體中央銀行持續在外匯市場購入外匯，快速累積外匯存底， 同時釋出本國貨幣，這兩股力量共同促成全球資金狂潮。新冠疫情爆發後，各國再次實施寬鬆貨幣政策，將利率降至趨近於零，同時祭出規模更大的量化寬鬆措施（QE ），使得全球資金氾濫，股市、房市齊揚。

有人質疑，央行即使升息，未必能抑制房價。許嘉棟說，對口袋很深的投資客而言，由於資金雄厚，而且有通膨隱憂情況下，還是會繼續把資金投入房地產，他們預期，長期而言房價會繼續往上走。利率調升的效果與央行升息的速度、幅度不同，會有不同的影響。

▲許嘉棟指出，在資金寬鬆的情況下，很多國家的資產價格都上漲。（蔡親傑攝）

貨幣政策的調整　不能太遲且太猛

以美國次貸風暴為例，許嘉棟指出， 次級房貸是指購屋者的經濟能力較差、信用評級較低者取得的房貸，這些人想要買房，主要因為利率很低，他們看好房價會一直上漲，房價上漲的速度超過利率，而金融機構資金氾濫，也樂於借貸給信用評級較差的人。由於次級房貸成長速度太快，美國聯準會開始升息…

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