預售屋買賣契約書內三條約易遭動手腳

房市火熱交易糾紛頻傳 預售眉角先弄懂

專家建議，購買預售屋時，最好把預售屋買賣契約書看清楚，並和內政部發布的「預售屋買賣契約書範本」做比對，避免遭業者竄改。

◎馬斯克 現在房地產交易火熱，而一間房子動輒上千萬元，但大部分購屋族拿到「預售屋買賣契約書」，可能都只是隨手翻一翻，或是信手就收進抽屜中，連看也不看。

有的購屋族就算有心想認真看契約書，但「落落長」的契約書宛如一本「有字天書」，不知該從何看起或是注意哪些地方。房產專家建議，契約書內有三個地方特別容易產生糾紛，就算再忙，也該花點時間檢視內容有沒有問題。

逾期條款更動幾個字結果就差很多

「 預售屋買賣契約書範本」第十條規定：除經買方同意，不得以同級品之名義變更建材設備或以附件所列舉品牌以外之產品替代。

「建材用『同級品』代替，在預售市場算是很常見的事情。」住商不動產企畫研究室經理徐佳馨指出，雖然建材用同級品代替必須經過買方同意，但實務上建商若變更建材，往往只有「告知」買方而已。甚至過去有些糾紛是建商連告知都沒有，就逕自變更建材，導致買方不滿而提出訴訟。

徐佳馨建議，建材表最好要寫明品牌、規格、型號。但她坦言，就算寫得一清二楚，也只是「防君子不防小人」，最終只能看建商的誠信度。

「 預售屋買賣契約書範本」第十一條明定：建案開工時間、取得使用執照時間都必須清楚寫明年、月、日。如果逾期未開工，或未取得使用執照，每超過一天，建商須按已繳房地價款依萬分之五單利計算，付遲延利息給買方。

更重要的是，不管是開工日或取得使用執照日，假如「逾期三個月」，則視同賣方違約，買方可以要求解除契約，賣方並支付違約金給買方。

消費者要留意交屋尾款金額

大家房屋企畫研究室主任郎美囡分析，有的建商會更改或刪除「逾期條款」，也許只更動其中幾個字，但結果就差很多。例如，建商須按已繳房地價款依萬分之五單利計算遲延利息，裡頭的萬分之五可能會被改成萬分之一或萬分之○．五；又或是把「若逾期三個月仍未開工或未取得使用執照，視同賣方違約」這句話刪除，民眾要特別查看。

「 預售屋買賣契約書範本」第十三條規定：雙方驗收時，賣方應提供驗收單，如發現房屋有瑕疵，應載明於驗收單上，由賣方限期完成修繕；買方並有權於自備款部分保留房地總價五％做為交屋保留款，於完成修繕並經雙方複驗合格後支付。 台中市政府法制局消保官解釋：「這一條主要是針對交屋時做相關規範，契約範本明訂買方保留一筆『交屋尾款』 ， 而尾款的金額是成交總價的五％，但卻常有業者把五改成一或二，以減少交屋尾款的金額。」

消保官進一步指出，有的業者更大膽，直接把「％」改成「萬」、五％變成五萬，交屋尾款金額越低，對消費者的保障越不足，民眾要特別注意。

徐佳馨說：「交屋尾款定房屋總價五％，交屋時是建商要看買方臉色，因為建商往往希望快點交屋，拿到剩下的五％價金。但如果交屋尾款只有區區五萬，變成買方要看建商臉色。因為尾款太低的緣故，買方驗屋時若發現重大瑕疵，建商可能出現修繕不積極的狀況。」

代銷業者私下透露，其實消費者選擇空間不大，因為建商若強勢要求把交屋尾款從五％改為五萬，買方不滿也沒有辦法，頂多不買而已。但建商通常不會因此而更改契約，「因為房市現在太好賣了，你不買，自然有別人會買。」而代銷業者夾在建商、買方中間，雖然很為難，但建商畢竟是業主，「業主說了算！」

最好從頭到尾看一遍契約書

郎美囡提醒，雖然契約範本能夠保障買方權益，但買方不能過度、自行解釋規範內容，以免因誤會而造成損失。以交屋尾款五％為例，若建商不修繕，則買方可以扣住五％尾款不付，但仍然要去交屋；假如不履行交屋義務，很可能被建商視為違約，而被沒收違約金。

「預售屋買賣契約能動手腳的地方很多，最好的方式是跟官方範本一一比對。」專家建議，如果心有餘力的話，最好從頭到尾好好看一遍契約書內容，並和內政部發布的「 預售屋買賣契約書範本」做逐一比對，就會發現哪些地方被業者竄改。但如果簽約前後什麼都不做，契約書也不看，那就只能自求多福了。

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