目前假性需求居半的預售市場，已為房市埋下不定時炸彈，隨時都有可能引爆，因此抑止紅單炒作成為政策當務之急。

李同榮

內政部於12月9日通過修正草案，全面限制預售屋及新建成屋換約轉售，嚴懲炒作最高處三年徒刑或併科五千萬罰金，同時要求預售屋解約須三十日內申報登錄、管制私法人購屋將採許可制並於五年內不得移轉、建立檢舉獎金機制等，期望有效防杜住宅炒作，維護市場交易秩序。

內政部自去年起發動四次預售屋聯合稽查、施行實價登錄2.0新制，將預售屋銷售全面納管及禁止紅單轉售等，對於促進交易資訊透明及遏止炒作，內政部自認初步具有成效。

假性需求居半的預售市場已為房市埋下不定時炸彈

關於市場炒房亂象，筆者曾再三呼籲政府重視兩個核心問題，一是土地炒作，另一是預售紅單短線炒作，雖然政府在實價登錄2.0增訂預售屋交易除了應即時登錄外，短線交易也併入課稅納管，政府自認已具成效，那何必又要禁止轉售與加重罰則？

其實目前房地產市場存在的現象是房價持續高漲，紅單持續猖獗，中南部近年短線紅單炒作保守估計占銷售率四成以上，這麼高的假性需求，代表預售市場超額供給至少四成以上，在房市強勢主升段中，一年不爆、兩年不爆，三年一定會爆，目前不超前預防，二、三年後巿場走軟，假性需求量將出現斷頭潮，大批建商可能承受不了斷頭倒貨的風險，情況若嚴重就會出現爛尾樓及倒閉的連鎖效應，就目前假性需求居半的預售市場，已為房市埋下不定時炸彈，隨時都有可能引爆，因此抑止紅單炒作成為政策當務之急，才不會使得主升段的市場提早結束。

打炒房各部會各行其是卻掌握不了核心問題

然而政府雖然對打炒房下定了決心，各部會各行其是，央行三度出手、財政部房地合一2.0、內政部實價登錄2.0紅單納管交易所得列入房地合一2.0課稅範圍︙，看起來政策一招出手比一招還重，奈何房價表現仍然一波漲勢比一波還強。

歸究原因，央行的三波選擇性限貸措施，只能達到風險控制的預防效果。而財政部的房地合一稅2.0發揮不了效果，反而在強勢主升市場產生成本轉嫁的反效果，不過對財政部而言，已對立院做了交代，也對民怨有所交代，同時對稅收預算更有交代，對財務部而言一舉三得，只是房價上漲現象依舊存在。至於內政部的紅單納管尚未探討效果不彰的原因，地方政府執行不力的癥結何在，現在若貿然加重打房措施，在刑法處理上是否矯枉過正？在強制禁止轉售的方式是否會扭曲市場或強人所難？這些衍生的問題，建議政府都應在修法前有完整的禁制因素分析及配套措施。 打炒房針對紅單炒作開刀方向正確，但方法值得商榷

筆者認為打炒房針對紅單猖獗問題開刀，方向雖正確，但方式可能須檢討，尤其房市炒作最核心的問題在於土地炒作，地價被炒高，房價因而水漲船高，炒房的環境就自然形成。因此，打炒房不如打炒地，但無奈政府本身就趁勢帶頭標售國有市有土地，地價屢創新高，帶動周邊地價齊揚，蔡總統宣示房子不是用來炒的，然而土地更不是用來炒的，政府應該對標售國有市有土地的限期開發時程、標售方式與時機有更嚴謹的規範，才不致令人懷疑一切打炒房政策是否只在打假球？

紅單炒作亂象重點不在法令與罰則，雖有法可管，但稽核能力與人力不足才是效率不彰的主因，要靠中央發動聯合稽查，只是象徵性的做秀行為，沒有逐案逐筆的稽查，產生不了全面抑止紅單地下化的效果，地方事務官須面對人情與地方勢力壓力，往往採取較消極的態度應對，紅單的炒作亂象縱使有再重的法令也難以落實。

未來房市反轉向下關鍵指標：1.超漲的蛋白區2.六都中的高雄

筆者認為， 這波房市主升段尚未結束前，任何企圖打擊房價的措施都會枉然無效，政策還是要回歸基本面觀察。台北市目前依據經濟成長率與通貨膨脹率的幅度呈現溫和漲勢，房市至今才接近上波高點，沒有泡沫危機，中南部在基期低、產業南移、營建成本比較重、台積電效應︙等等基本面推波下，房價漲勢強勁，尤其台南近年因台積電效應，中古屋均價已追平高雄，這是五十年來首見，明年換高雄在台積電楠梓擴廠的效應下，勢必也將掀起一波強勁漲勢。

未來房市反轉向下的關鍵將觀察兩個重要指標：(1)以超漲蛋白區為指標，何時漲不動？(2)以六都中的高雄為指標，何時漲勢停止？這兩個指標將決定全台房市第六循環波段的結束時程，而這段期間投資置產要注意回歸到人口稠密較有基本面的蛋黃區，或有長線軌道建設利多題材的區域，才會在房市反轉向下時具有抗跌效用，也免受套牢之苦。

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