國人「有土斯有財」的觀念，讓大多數人窮其一生，都會購置房產或土地，但一旦進入「傳承」階段，究竟是先採「贈與」或日後的「繼承」？都是一門大功課。

文／顏瓊真

房地合一稅在民國105年1月1日上路後，關於不動產傳承，普遍會建議透過長輩贈與現金給子女的方式，再向長輩用「市價」購買不動產，主要原因是，若以「贈與」方式移轉給子女，將來子女若出售該受贈不動產時，由於取得成本是以「房屋評定現值與土地公告現值」作為不動產的取得成本，低於市價甚多，如此一來，往往會被課予高額的房地合一稅。

根據統計，111年全年建物買賣移轉棟數為31.8萬棟，年減9%，但全年建物繼承移轉登記，近三年則逐年增加，分別是109年的59109棟，110年的62850棟，111年達70382棟，較110年增加1532棟，反觀111年贈與移轉登記量約5萬棟(49805)，除寫下近七年新高外，更比110年的44666棟，一下子增加5139棟，顯示「送的比買的」還熱絡。

長輩提前贈與房產的原因眾多

為何房地合一稅上路後，仍有長輩「執意」透過贈與方式將不動產移轉給後代？

擅長不動產稅務及保險規劃的蔡岳臻地政士分析，原因不外乎有以下幾點：

其一，長輩本身無現金可贈與子女。

其二，重男輕女的觀念作祟，怕女兒以後來分財產，因此，提早「贈與」移轉登記給兒子。

其三，家族龐大，且深知子女平日不睦，怕百年之後，子女為爭權而對簿公堂或打架，拿刀相向，趁著生前先做分配，想給誰就給誰，也不需要擔心百年後的繼承分配問題，即使要繳「贈與稅」，且未來子女轉售恐被課以高額房地合一稅也沒關係。

其四，長輩要傳承的不動產，本身就是供「自住」需求，日後也不會再行出售等等，因此選擇在生前就移轉給子女。

其五，其他因素，如日前發生台中五億高中生死亡案，賴生因其生母陳女與爺爺不倫所生，經賴翁「認領」，從「孫子」身分變成「兒子」，賴翁基於補償或其他原因，提前贈與不動產給賴生。

蔡岳臻指出，其實不動產傳承，透過「繼承」是最省稅的，因為生前移轉除了要繳「贈與稅」外，若非是取得農用證明的農地，也必須要繳納大筆的土地增值稅，但若是透過「繼承」方式移轉則無須繳納土增稅。

不過，若是透過「繼承」方式移轉，往往也會涉及到遺產「分割協議」繼承問題，也就是說，如果全體繼承人無法達到共識，那被繼承人所遺留下來的不動產(遺產)，就只能登記為全體「公同共有」，如此一來，就真的是「不動」產，繼承人就可能陷於「看得到，吃不到」的窘境。 贈與不動產節稅遭房地合一稅「翻轉」

蔡岳臻提到，在房地合一稅未上路前，贈與現金與贈與不動產要繳的贈與稅相差甚大，舉例來說，陳爸爸有2,000萬元現金送給小孩，在扣掉單人贈與免稅額244萬元後，其餘1,756萬元贈與淨額，低於2,500萬元，贈與稅級距為10%，其要繳的贈與稅為175.6萬元。

但如果他用2,000萬元買了一棟房子來送小孩，由於「土地」是依土地公告現值，「房屋」依房屋評定現值，這兩項都遠比市價低，假設「土地公告現值+房屋評定現值」合計贈與總額是600萬元的話，則在扣掉244萬元免稅額，淨額356萬元繳稅課10%的稅率，則只要繳35.6萬元贈與稅。

送現金給子女購屋或送房子，贈與稅一差就高達140萬元，因此，過去很多父母站在節稅的角度，大都送房子。不過，自從房地合一稅在105年1月1日上路後，過去的「贈與」節稅模式被大翻轉。

依據房地合一稅的課稅稅基為「房地收入－成本－費用－依土地稅法計算之土地漲價總數額」，持有二年以內：45%，持有超過二年至五年以內：35%，持有超過五年至十年以內：20%，持有超過十年：15%。

假設受贈人在持有三年後，決定出售該受贈得來的房子，其「售價」為市價2,500萬元，而當初「取得成本」為公告現值及房屋評現值合計600萬元，相關費用及土地漲價總數額合計為100萬元，則出售的利得為2,500-600-100=1,800萬元。

依據房地合一稅計算公式，該受贈人持有三年後出售房子的稅級為35%，則1,800萬×35%=630萬元，因此，以上述贈與例子來說，贈與納稅義務人(富爸爸)雖然達到節稅的目的，然該子女在短期之內即出售受贈房子，則要繳的房地合一稅為630萬元，反而虧更多。

再就台中五億高中生事件來看，或許因為賴翁自知身體狀況，因此有意在生前提早將名下不動產陸續移轉至賴姓高中生兒子身上，抑或是有其他「不得不」提前傳承財產的原因，就不得而知。 提早傳承則善用「信託」

但就長輩想提早傳承不動產給晚輩，除了必須考量到「稅務規劃」外，還有需要特別注意的一點，就是長輩會立即失去對不動產的「控制權」，也就是說不論將房產「贈與」或是「賣」給子女後，子女取得不動產後，可能會因個人財務調度而將該房產拿去貸款借錢，又或者「出售變現」的情況，這是長輩始料未及的了。

蔡岳臻指出，如果長輩確實有提前要移轉房產給子女的考量，但是又害怕失去房產的控制權，那麼建議在移轉房產給子女時同時再辦理「不動產信託登記」，也就是讓子女成為不動產信託的「委託人」，而長輩為「受託人」，透過信託登記的方式將房產登記回長輩，如此一來就不用擔心房產會被子女拿去借錢或是變賣的風險。

此外，俗諺「有土斯有財」，老一輩的長者一有錢就會買不動產置產，並希望子孫能世世代代傳承下去，但是，長輩過世時，若是「窮」的只留下大筆的不動產，而戶頭卻沒現金，就要小心後代子孫沒錢繳遺產稅，不能辦繼承過戶，遺產就「看得到、拿不到」。

舉例來說，林老先生擁有大批不動產市價高達近10億元，若遺產稅預估應繳1.8億元，來日林老先生往生後，由於名下無現金存款可繳納遺產稅，其子女只能向國稅局申請「實物抵繳」遺產稅，而其名下土地市價值10億元，但公告現值卻只有2億元時，此時，國稅局依不動產實物規範認定，可抵繳價值為「土地公告現值及房屋評定現值」。最後的結果，市價10億元的土地，幾乎快被1.8億元的遺產稅「抵繳」光了，可留給子女繼承之不動產就所剩無幾了。

預留稅源也是傳承的重點

因此，針對愛買不動產置產的長輩，如何幫後代子孫「預留稅源」呢？蔡岳臻建議，可及早規劃並善用保險。

以林老先生的案例來說，生前可透過保險規劃，以自己為要保人、被保人，並指定子女為身故理賠金受益人，當保險契約條件成就(即林老先生身故)，保險公司就能依據受益人之申請給付保險理賠金給林老先生的子女。此時老王子女們便能用這筆身故理賠金去繳納林老先生的遺產稅了。

蔡岳臻指出，根據《遺產及贈與稅法》第16條第9款規定，被繼承人死亡時，由保險公司給付指定受益人的人壽保險金額，不計入遺產總額，免課徵遺產稅，因此，只要指定受益人於老王身故之後，受益人持相關證明文件即可向保險公司申請身故保險金理賠，由於此筆理賠金依據遺贈稅法規定無須計入遺產總額，就可以拿此保險金來繳遺產稅，等順利完稅後，不動產就可以辦理繼承登記。

蔡岳臻表示，有關不動產的傳承，不管是「生前提早贈與」還是透過「繼承」而移轉，所涉及的稅負，包含「贈與稅」及可能衍生的土增稅、「遺產稅」，以及日後出售該受贈或繼承的不動產所涉及的「房地合一稅」，都需要事前規劃，財富傳承才會圓滿，達到長輩的期待。 閱讀完整內容