2023年到來，你的購屋計劃還在腦中盤旋，或是已經付諸實行了呢？第一次買房總是充滿忐忑和疑慮，深怕誤觸陷阱，成了建商或房仲刀下被宰的「肥羊」。本期〈專題報導〉整理出首購族最常詢問的10道難題，讓你掌握買房訣竅，順利買好厝！

企劃：編輯部 撰文：師慧君

Q1

購屋預算該怎麼抓？

A 過去專家大多建議購屋時以「333法則」來規劃預算，也就是「自備款至少3成、房貸不超過月收入3分之1、寬限期不超過3年」，但隨著房價高漲，秉持「333法則」已很難在都會區買到房。因此，建議以「每月可負擔房貸金額」，也就是每月實際可動用的現金去回推購屋預算，會較為實際。

例如：某甲月薪50,000元，每月可負擔25,000元的房貸，若以利率2%、貸款期限30年來計算（暫不計其他費用），某甲能負擔的貸款總額約為680萬元。若購買預售、新成屋，貸款成數通常為總價的8成，回推下來，某甲可購買總價850萬元（680÷0.8＝850）的房屋，自備款為170萬元（850－680＝170），約為房屋總價的2成。

若某甲改為購買中古屋，假設自備款同樣為170萬元，因銀行對中古屋的鑑價通常較市價低1∼2成，貸款成數若為鑑價8成，則約相當於總價的6∼7成（實際成數視地段、屋況、個人財力與信用而定），表示需準備總價3∼4成的自備款，換算下來，某甲約可購買425萬∼567萬元的中古屋。若貸款條件相同，某甲每月須繳交約9,400∼14,700元的貸款。

除了購屋款項以外，買房時還需支付裝潢費、仲介費、契稅、印花稅、代書費、行政規費等，建議多準備相當於房屋總價1成的資金，會較為足夠。綜上所述，自備款與裝潢等費用合計約為房屋總價的3成。

Q2

第一次購屋該買幾房？坪數多大比較好？

A 以市場接受度來說，由於台灣社會以小家庭居多，現今單身者也不少，2房和小3房是最容易轉手的類型，其次，蛋黃區捷運站附近的套房也頗為搶手。相對地，大3 房以上只有大家庭或有資產配置需求的族群能夠承接，因此不易轉手。

至於坪數的選擇，由於公寓、華廈、大樓等各類型物件的公設比不同，建議自行換算出不含公設、陽台的「室內坪數」，再以其為考量。若想擁有較舒適的居住空間，3房的室內坪數以25∼ 30坪為佳，2房則需20∼25坪。假設預算有限，或挑選不到適合的產品，建議3房室內坪數至少應有22∼25坪，2房則應有18∼20坪，才能享有足夠的活動和收納空間。

Q3

買中古屋還是預售、新成屋好？

A 以往大眾多認為中古屋較預售、新成屋便宜，但近年來中古大樓與預售、新成屋的價差已越來越不明顯，尤其是蛋黃區的指標社區，甚至可能比同行政區的新屋更貴。

中古屋的優點是「經過時間的洗禮」，已經度過新社區交屋之初的混亂期，缺失大多已獲得改善，管理也已上軌道，若有缺點很容易看得出來，且屋齡越高，室內面積相對越大，但需要支出的裝潢費用通常也較高，結構、消防與門禁安全也較有疑慮。

而預售、新成屋的優點是屋齡低，外觀設計新穎，結構、消防與門禁安全較有保障，公共設施也較多元；缺點則是公設比和管理費偏高，且預售屋完工後可能不符預期，還須度過交屋之初的陣痛期，如驗屋後的缺失改善、社區規約訂定（包含管理費訂定）、物業管理遴選、公設點交⋯⋯等，通常在交屋1∼2年後才能真正「塵埃落定」。

總結來說，中古屋和預售、新成屋並沒有絕對的好壞之分，建議將個人需求排列出優先順序，並且多方比較，挑選出最適合自己的物件。

Q4

預算不多，該選蛋黃區的老公寓還是重劃區的新大樓？

A 老公寓實坪高，但需要爬樓梯，整理上也較費功夫，甚至可能有漏水、壁癌、傾斜等嚴重的屋況瑕疵；而重劃區生活機能大多不足，開發初期須長時間忍受施工噪音、粉塵，在人口大量移入後又容易有學校額滿的問題。

由於每個人購屋需求不同，在沒有特殊偏好的情況下，建議優先以「通勤時間」或「接送子女時間」作為考量，因為通勤或接送子女是每天必然發生的事，若時間過長將對生活造成極大困擾。

假設仍無法決定，建議再評估以下幾點：⑴是否能忍受外出時都須騎車、開車，不能搭乘大眾運輸；⑵是否有頻繁就醫的需求；⑶是否經常有外食需求；⑷是否有就讀幼兒園、國中小的子女，能否順利入學（某些重劃區連幼兒園也經常額滿，必須提前報名卡位）；⑸家中是否有老人、幼兒（不便爬樓梯），或經常需要搬運大型物品（如行李箱、自行車等）；⑹是否有停車需求，且同時需要汽車位與機車位；⑺是否有足夠裝潢預算。

釐清上述問題後，通常就會清楚該如何選擇了。

Q5

要怎麼篩選出好物件？

A 房屋的篩選條件很多，但不是每個條件都必定要符合才能購買，因為「世界上沒有100 分的房子」，但也不建議因為預算較低而選擇條件過差的房屋，以免將來想要轉手時無人承接。以下是8 個最重要的篩選條件：

1.格局

好的格局條件包括方正、無畸零死角、空間大小配置得宜、動線順暢、無過多走道。然而近年小坪數宅當道，雙北市內又有很多危老、都更案件，當建商規劃不當，就很容易形成鳥籠宅、狹長屋、缺角屋，或是動線有問題的「卡卡屋」（例如進門後先經過廚房，才會到客廳、房間，或是必須經過廚房才能到廁所）。若是購買預售屋，建議向代銷或建商索取房屋實際尺寸，以免被家配圖或樣品屋所迷惑。

2.座向

傳統上是以大門方向來判別座向，但現代公寓大樓的大門都是面對梯間，建議以陽台或客廳開窗處為準，較為實際。由於台灣冬天東北季風強、氣候潮濕，應盡量避免購買朝向東北的房子，但坐北朝南的房子容易曬不到太陽，也不是最佳座向。建議挑選面西南或東南的房子，能夠有陽光照射，又可以避免正西曬或正東曬。

3.採光、通風

許多小坪數宅都只有單面採光，容易形成暗廳、暗房，造成空氣不流通，須多加注意。

4.樓層

老一輩不喜歡有諧音的「4」樓，所以在大樓產品裡，4樓通常是賣得最便宜的戶別，不過現代人越來越沒有這種忌諱，因此4 樓反而是相對划算的選項。此外，過去不少公寓大樓的2 樓是管道轉折處，萬一管路堵塞可能會有「爆管」、污水外溢的問題，因此2 樓通常也不受歡迎。 不過，近年新大樓的管道轉折處不一定會設置在2樓，也有可能是在1樓、B1或是3樓，建議向代銷或建商詢問清楚，或是索取管線配置圖來確認。若想購買2樓，建議避開車道或店面上方的戶別，以免受到噪音干擾。

相較4樓和2樓，頂樓的缺點反而較嚴重，因為不少新大樓會在樓頂平台設置空中花園、游泳池，萬一防水施作不良，頂樓戶可能因此漏水，即使沒有空中花園、游泳池等設施，樓頂防水層也可能因侵蝕或年代久遠而失效，萬一漏水必須重新施作整個樓頂平台的防水，才有可能解決，因此購屋時應盡量避開。

5.建材、配備

建材和配備的優劣會影響使用年限和居住的舒適度，舉例來說，劣質的磁磚容易髒污又不易清理，而劣質的五金配件容易氧化、生鏽，廉價的板材可能甲醛含量過高，會危害人體甚至致癌。因此購屋時盡量應選擇採用知名品牌建材和配備的建案，可避免後續問題。 閱讀完整內容