買房別當冤大頭

徹底搞懂預售新成屋保固機制

買預售、新成屋最怕的是，住進去以後才發現房屋瑕疵，但建商卻不願修繕。若不想事後求助無門，購屋前務必了解建案的保固規範，並且仔細審視合約條文，才能避免糾紛。
撰文：師慧君 攝影：張家禎

小敏到北部某重劃區參觀某預售建案，銷售人員表示，該建案提供結構保固20 年、防水保固10 年，相較於一般建案僅提供結構保固15 年、防水保固1 年，品質更禁得起考驗，更強調該建案貴得有道理。小敏不禁疑惑，為何建案的保固期限有長有短？保固期越長，真的代表案子蓋得越好？保固的範圍到底又包含哪些呢？

其實，很多購屋者都和小敏一樣，對於預售、新成屋的保固規範一知半解，甚至從沒仔細研究過契約中的保固條款，一旦發生糾紛，往往只能自認倒楣。 預售屋保固規範較完整 新成屋須仔細審閱契約

景文物業管理機構董事長郭紀子指出，一般人以為預售屋和新成屋的保固規範完全一樣，但其實兩者仍有不同。

首先，預售屋保固的法源依據是《預售屋買賣定型化契約應記載及不得記載事項》第17 條，該項條文明確規定，自「買方完成交屋日」起，或如有可歸責於買方之原因時自「賣方通知交屋日」起，除賣方能證明可歸責於買方或不可抗力因素外，結構部分（如：基礎、樑柱、承重牆壁、樓地板、屋頂、樓梯、擋土牆、雜項工作物涉及結構部分⋯⋯等）負責保固15 年，固定建材及設備部分（如：門窗、粉刷、地磚⋯⋯等）負責保固1年，賣方並應於交屋時出具房屋保固服務紀錄卡予買方作為憑證。

其中，結構部分的基礎、承重牆壁、樓地板、屋頂、雜項工作物是該法條在2019 年5月修正後才增加的項目，而固定建材及設備除條文所列，也包含建商所給的標準配備，如廚房設備、門禁設備、衛浴設備等。

至於新成屋的保固，法律上其實並沒有明確的條文規範，《成屋買賣定型化契約應記載及不得記載事項》也僅於第11 條表述「標的物之瑕疵擔保責任，悉依民法及其他有關法令規定辦理」。因此，新成屋的保固條款由雙方議定，一切均以契約的白紙黑字為準。換句話說，若契約中能詳列保固範圍，對消費者來說較有保障，反之若未詳列，建商就有模糊的解釋空間。

而建案銷售時所稱的「防水保固」，其實也沒有十分明確的法源依據，業界普遍將防水保固期定為1 年，有一說是約定俗成，也有一說是將防水塗層視為固定建材，實務上其保固年限與範圍，仍要視契約條款而定，例如某些建案會明定室內防水保固1 年，屋頂防水保固3 年。

近年有部分建商主動將保固期限拉長，對此郭紀子認為，保固年限越長當然越好，但民眾選擇時應注意建商的信譽，萬一遇到經營體質不佳的業者，房子交屋沒幾年就倒閉或歇業，又或是不願積極履行保固責任，這樣保固期再久也沒有意義。 過保才發現問題 可主張「物之瑕疵擔保」

郭紀子也特別提醒，即便有保固條款，某些情況下建商還是可以免責，其一是房屋瑕疵由「可歸責於買方的因素」導致。例如，當買方已完成房屋複驗並簽字點交後，又自行更動格局，甚至變更浴廁位置、拆除承重牆，造成漏水或結構受損，就無權要求建商提供修繕服務。 其二，若瑕疵是因「不可抗力因素」造成，例如颱風、地震過後外牆受損或室內出現裂縫，建商同樣可以不負修繕責任。實務上就曾有建商詳列地震發生時間，並以此舉證建物受損肇因於地震，因此不須為住戶修繕。

萬一已經過了保固期，才發現有瑕疵，又該怎麼辦呢？郭紀子表示，「保固責任並不排除買方對房屋瑕疵擔保請求權的主張」，換言之，即使保固期限已過，但確實發現有可歸責於賣方的瑕疵，買方仍然可以依據《民法》主張「物之瑕疵擔保」請求權，要求建商修繕，一般而言，交屋後5 年內都可主張此一權利。

如果建商真的不願修繕，郭紀子建議先申訴、後調解，要是都無法解決，最後一步才是訴訟。但他也提醒，實務上很多瑕疵的責任歸屬難以認定，即使透過第三方檢驗也不見得能釐清，此時最好採取理性「協商」，通常會比雙方硬碰硬來得有用。

保固期限何時起算？

關於保固期限，須區分為「專有部分」與「共用部分」。專有部分即個人的主建物及附屬建物，其保固期限和起算時間由建商和買方約定，通常會以交屋日（房屋所有權移轉日）為起算點。若因可歸責於買方的因素導致無法交屋（例如買方未於期限內繳清款項），就會以賣方通知交屋日為起算點。

共用部分則指專有部分以外、供區分所有權人共同使用的範圍，原則上包含全部公設和附屬設施、設備，但不包含約定專用的停車格和露台。其保固期限通常會自完成公設點交時起算，但實務上許多社區在尚未完成點交前，已啟用部分公設，保固期限就須由管委會和建商議定。 閱讀完整內容