購地、餘屋貸款都降一成

2021年最後一場央行理監事會，祭出第四波炒房管制措施，銀行將要求建商買地要立切結書，餘屋貸款降至四成。但這些規定，真的有辦法制止房價失控嗎？

文—林麗珊、盧沛樺

▲央行2021年第四度出手打房，緊盯購地、餘屋貸款，要建商如期開工交屋。（謝佩穎攝）

一如外界預期，央行二○二一年最後一場理監事會，第四度祭出打炒房手段。

自然人第三戶以上貸款降為四成，且無寬限期，須立刻還款。購地貸款、餘屋貸款都降一成。

「銀行不動產貸款集中度仍偏高，」中央銀行總裁楊金龍直言。

楊金龍的依據是，央行過去十一個月已進行了五十一次專案金檢。

央行金檢發現，針對購地貸款，銀行本來就會在貸款契約中要求建商檢附計劃書、承諾限期動工等條件，但沒有落實，建商不斷換約養地。

楊金龍強調，針對購地貸款，央行已要求加上簽切結書，在一定期間內動工的條件，「不只抑制需求，也希望能夠增加供給。」

房仲認為，這次央行再降餘屋貸款成數，是高明的一招，因為這會掐緊建商的資金融通。

六大行庫房貸零成長、負成長

以前建商拿餘屋貸款獵地蓋房，幾千萬資本額就能推出百億元總銷量的建案，等於拿銀行的錢大玩槓桿，但現在餘屋貸款大降到四成，建商帶頭炒作房市的風氣，可望降溫。

央行的關心，已然讓各銀行改變放款政策。二○二一年九月底起，公、民營銀行均調高六都和新竹縣市的第二筆房貸利率，至少一．六%起跳，高於市場行情的一．三一%。

土銀已發布，二二年不動產放款「零成長」；合庫則宣布不借錢給投資客和非首購買房，二二年金額要「負成長」。

兆豐、台銀、一銀、華銀都表示，二二年房貸成長將更趨保守，甚至維持與二一年相當。而資本額較小的銀行，如王道銀行，從二○年開始，就已經幾乎不承作一般民眾的新房貸。

不過，銀行紛紛拴緊了資金水龍頭，就能壓抑房價嗎？

事實上，房市已經有當沖客，他們根本不會出現在政府緊盯的房貸餘額。

股市當沖客轉戰房市

在台中從事房地產仲介超過二十年的蔡銘軒（化名）觀察，很多三、四十歲年輕人，二一年在股市當沖玩得風生水起，賺得盆滿缽滿，就把同一套手法搬來房市，瞄準低總價的預售屋做短線交易。

預售屋在交屋前，訂金、簽約金加上開工費僅佔總價約一○%，民眾自備金不到百萬就能下訂，短期轉手，報酬率可以上看三到四倍，吸引年輕人借信貸或拿舊房增貸進場炒房。

而無論信貸或房貸增貸，都不在央行四波信用管制範圍內。

現在銀行官網上，普遍都寫著信貸額度最高約兩百至三百萬，不過有銀行明定開到五百至八百萬間的高額信貸。

一位不願具名的銀行發言人直言，雖然有明定額度，但許多銀行會依個人信用狀況，給予超出額度，利率也有協調的空間。 雖然，銀行會調查信貸用途，但如果貸款人與使用者不是同一人，銀行也束手無策。

難道真的無法可管嗎？

金管會銀行局表示，如果民眾把信貸的實質用途拿來買房，最後加上房貸貸款額度超過央行規定的房貸成數，其實就是違反央行的規定。

用信貸和人頭避開法規

只是，短期炒作的預售屋投資客，根本不會等到需要借房貸的那一天就先脫手。

另外，投資客依舊透過人頭向銀行借款，而且技巧再進化。

蔡銘軒指出，投資客已轉而找有銀行信用紀錄，且與投資標的有地緣關係的人。

譬如，要買信義區的房子，就會找在附近上班或住附近的人頭，這樣更容易通過銀行核貸。投資客透過人頭，就能避開央行對同一借款人購買第二戶以上的成數限制。

相較於央行打房，一位房屋代銷商直言，內政部十二月九日提出，從紅單（購屋買賣預約單）轉售進一步全面限制預售屋合約轉售，已引發一波預售屋退屋潮，「其實內政部打房確實有打到菜籃族投資客。」

他分析，菜籃族投資客口袋不深，投資預售屋就是為了趕在完工前趕緊轉手賺價差，內政部出手遏止紅單轉讓，的確會降低投資客進場意願，於是全台都傳出投資客的預售屋退屋潮。

過熱的市場，遲早會修正

只是，退屋潮並不等於降價潮。年初，在中和六十萬一坪的預售屋本來完售，最近有人要求退屋，「有些建商連違約金都不用收就給退，反正現在再賣價錢更好。」

「我做這行超過二十年了，真沒看過客戶在排隊買房的，」蔡銘軒預言，過熱的市場遲早得面臨修正。

他回憶起，一九九五年台灣容積率管制上路前夕，全台建商瘋狂搶照，大推預售屋，卻遭逢亞洲金融風暴，供給過剩，大型建商陸續傳出跳票倒閉，房市陷入長達十年的空頭，「很多仲介和投資人沒經歷過本土金融風暴，以為房價只漲不跌，其實不是這樣。」

從央行信貸管制、內政部對預售屋五項管制、財政部與金管會的整體搭配，政府一邊拴緊資金的水龍頭，一邊小心調控整體經濟環境，降低房市修正衝擊的同時，抑制炒房政策已陸續出爐。

美國聯準會已宣布加快QE退場，一旦主要國家進入升息循環，台灣央行也將啟動升息。

二二年的房市會不會逆轉，值得居安思危。

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