央行祭信用管制，重拳打擊建商囤房

史上最嚴打房來了！這3區域房價可望鬆動

文●韓化宇 相較彭淮南時代逐步推打房措施，央行總裁楊金龍這次一步到位，包含第三戶以上住宅貸款、公司法人住宅貸款、土建融貸款，甚至從未納管的餘屋貸款，統統被納入信用管制範圍。

因相隔十年，央行再次端出「選擇性信用管制」這項打房工具，為當前房市埋下變數。

這次打房被視為「史上最嚴打房」，十二月七日宣布隔天，營建股全部倒地；鄉林建設董事長賴正鎰形容，這次是「原子彈」等級。

央行這次信用管制有三大主軸：第一、只打第三戶以上住宅貸款，避免打到首購、換屋族。第二、嚴打用公司法人名義申請住宅貸款，防止投資客藉成立私人公司炒房，規避房地合一稅。第三、首次限縮餘屋貸款的成數，並大幅限縮土建融貸款成數，等於斷了瘋狂獵地、推案建商的金流。

限縮餘屋貸款，壓抑搶地潮

三大主軸中，最令不動產、銀行業者震撼的，是央行重拳揮向過去不被注意到的餘屋貸款，避免建商一邊囤房，一邊拿囤房去貸款，把風險套給銀行。央行想做的，是切斷這之間的金流。

楊金龍在記者會上解釋，餘屋貸款會給人銀行幫建商「囤房」 的不良印象， 所以加以管制。

餘屋貸款的資金鏈，究竟是如何串起？房仲業者分析，央行把土建融貸款、餘屋貸款的水龍頭拴緊，目的是不希望看到，建商拚命借錢蓋房子，房子賣不完，再拿去抵押給銀行，借錢出來繼續揮霍，如此周而復始，讓銀行的不動產授信曝險越來越大。

一名不具名的民營銀行主管認為，建商大舉獵地、推案，房子賣不完，理應是建商的負債，「但現在（將房子）丟給銀行，還可以借一筆錢出來，負債突然變資產了！」

如今，央行限縮土建融、餘屋貸款成數，雙管齊下切斷建商取自銀行的金脈。

瑞普萊坊市場研究暨顧問部總監黃舒衛表示，限縮土建融成數及餘屋貸款，等於卡住建商財務槓桿，建商無法把庫存當成資產，輕鬆融資套出現金。他認為，此舉將減緩搶地的熱況，也會加快去化餘屋，以健全財務狀況。 從過去經驗分析，此次央行打房，對房市將產生兩個影響。首先，選擇性信用管制初期，房市的成交量勢必萎縮； 再者，全台從南到北瘋漲的房價，漲勢將被抑制。

住商不動產企研室經理徐佳馨指出，市面上的主流產品價格，很難繼續攀升，房價將進入盤整格局。

黃舒衛認為，口袋深的大建商應不會讓步，對消費者降價，一來是無法跟之前買房的人交代，二來是擔心房價會全面失守。

然而，自備款不足的投資客、口袋不夠深的建商，以前可以貸八成，現在突然驟降至五成、六成，炒作的子彈突然被沒收，就會匆忙退場。

房價難暴跌，可留意重劃區

對於想買房的升斗小民而言，最好奇的，就是是否要觀望，等房價被打下來後再進場？

對此，多數房仲、不動產業者認為，勿過度期望房價短期內暴跌，因為在低利率環境下，房價有游資撐腰， 本就易漲難跌。

回顧過往，二○一○年到二○一二年， 央行在這段期間祭出三波打房措施， 但房價依然扶搖直上，直到二○ 一四年美國量化寬鬆（QE） 開始退場， 資金派對散場， 加上該年央行端出第四波打房大菜， 房價從二○一五年初，才開始明顯滑落（詳見本頁圖）。 第一太平戴維斯協理丁玟甄表示，根據過往經驗，央行四波的打房，還要搭配其他的政策工具，如房地合一稅、實價登錄等，加上QE退場，房價才大幅下滑，只有央行的一帖藥不夠，還必須雙管、甚至三管齊下，才有機會讓房價明顯下修。

不過，若急欲買房、又想乘機撿便宜的人，徐佳馨建議，可針對即將交屋的個案進行詢問， 有機會找到因投資客被殺到措手不及，而願意讓價的案子。

房產專家Sway（鄭詩韋）認為，恐慌性賣壓一定會有，尤其那些一年內要交屋的預售屋，以及三個月內就要交屋的投資房，因為投資客會擔心貸不到八成，以及交屋後再也沒有寬限期，投資成本將被大幅拉升。

徐佳馨說，被投資客急拋的案子，容易出現在推案量大的重劃區，「尤其是那種零自備、零頭期款、進入門檻低的案子，投資客死傷最為慘重，就越有機會找到，被他們拋出的物件。」

但中古屋因持有人的體質相對健康，財務狀況也較佳，不容易因政府打房而下跌。

至於央行打房，哪個區域的房價最可能鬆動？徐佳馨認為，可注意這陣子預售案與紅單（購屋預約單）話題熱炒的區域，如桃園、新竹、台中。因為，這三地的建商，除了面對貸款緊縮外，還得面對內政部與財政部積極查紅單，可說雪上加霜。

換言之，之前炒作越瘋狂的區域，被央行一棍打出場的機會，相對也越高，當投資客驚慌逃竄，就是首購族撿便宜、以及換屋族換新家的大好機緣。

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