地震過後 大都更時代來臨!?

花蓮發生芮氏7.2級地震,兩棟房屋倒塌,台北市南機場老屋也「震壞了!」讓台北市長蔣萬安喊出「大都更」時代來臨,但都更大不易,首先仍得先克服「人性的貪婪」。

文.顏瓊真


今(2024)年四月三日早上七點五十八分,在花蓮外海發生芮氏7.2級地震,全台各地災情不斷,此次搖晃時間長,再度喚起國人對發生在1999年921地震的「陰影」。

0403地震災情最嚴重的是花蓮縣,受損的大樓包括位於北濱路的五層樓高民宅,在地震當下傾斜倒塌,壓垮了位於一樓的「幸福時刻早午餐」店面,幸好裡面用餐人員及早跑出,倖免於難,另也造成「天王星大樓」倒塌,花蓮縣政府連日來極力搶救災情,並拆除上述兩處倒塌大樓。

地震又來了嗎?大家被搖怕了

花蓮地震過後,餘震不少,即使事隔多日,人們仍時時產生「又搖了,地震又要來了嗎?」的諸多幻想。

建築安全履歷協會理事長戴雲發表示,花蓮震災過後,不少網民都以「921地震比較大?還是0403地震比較恐怖?」進行討論,另也有不少外電媒體以此來詢問。

戴雲發表示,921大地震是發生在台灣中部山區的逆斷層型地震,總共持續大約102秒,由於位處台灣西半部人口稠密地區,故造成二千多人死傷的重大災害,而自此,台灣的建築設計就加入「防震」的法令要求。

至於0403花蓮大地震,震央發生在外海,故死傷人數不像921大地震那樣多,但任何死傷情況,都非國人所樂見。

此外,記者搜尋921大地震過後,台灣所發生的地震重大災情,還有2016年2月6日凌晨3時57分,高雄美濃也發生6.6級大地震,結果造成台南市永康區「維冠金龍大樓」倒塌事故,死亡人數達115人。

花蓮在今年0403大地震前,於2018年2月6日晚間11時50分,也發生芮氏規模6.4地震,並造成統帥大飯店一樓整層塌陷,一人遇難。

台灣地震頻繁老屋該怎麼辦?

台灣近年來大小地震不斷,只要地震一來,大家都會針對「老屋」比例偏高,探討如何加速都更或危老重建。

根據住展雜誌的住展房屋網在今年三月所發布的文章也指出,內政部依《危老條例》門檻,屋齡三十年以上為老舊房屋,統計國內老屋數量,從2014年第二季的355.5萬戶,至2023年第二季的483.8萬戶,累計增加約128萬戶,若依此速度推算,2024年恐將突破500萬戶。

六都當中,以台北市老屋比例最高,占全市房屋72.32%,且全市平均屋齡達37.78年,亦為全國最高,其次為台南市及高雄市,老屋數量均占該市54%左右。此外,新北市老屋數量最多,三十年以上老屋近83萬棟,平均屋齡也逾三十年;其次為台北市65.5萬棟,高雄市以60.5萬棟老屋居全國第三,平均屋齡來到33.19年。

國民黨立院黨團也在四月八日召開記者會表示,根據內政部統計,全台有近500萬戶房子已逾三十年屋齡,五十年以上老宅更超過百萬戶,他們強烈呼籲政府,目前正是對全台三十年以上老屋進行全面性總體檢時刻。

國民黨立院黨團指出,全國三十年以上屋齡房子,超過總房數的半數,其中五十年以上房子高達111萬戶;且新北市佔了12萬5千多戶、台北市14萬5千多戶、高雄市也有13萬5千多戶。

進一步分析,台北市屋齡四十至五十年的老屋最多,高達34%約31萬戶,新北市有25%屋齡在四十至五十年的房子,約43萬多戶。

國民黨立院黨團認為,中央政府與地方政府必須齊心動起來,借鏡日本,針對高齡房屋進行耐震診斷、補強作業。

地震讓人心驚驚台北怕6.3級

房市趨勢專家李同榮指出,403花蓮地震7.2級,強度僅次於921規模7.3級,各地傳出災情不輕,新北捷運環狀線單軌位移,台北南機場老舊公寓十連棟住宅門框嚴重扭曲變形、樓梯斷裂,通報災損有201所學校及幼兒園,一場地震又震出一連串問題檢討。

李同榮指出,台灣921地震曾造成2,415人罹難,29人失蹤,11,305人受傷,另有51,711棟房屋全倒,53,768棟房屋半倒,是台灣自戰後時期以來,傷亡損失最嚴重的自然災害。

2016年台南大地震,規模6.6級,死亡117人,受傷551人,而今403花蓮大地震,規模7.2級,堪稱921以來最強的地震,各地災情不輕,尤其老舊校舍地震災情總是首當其衝。

李同榮指出,國家地震中心曾研究指出,一旦北台灣發生規模6.3級以上的地震,台北地區恐會有四千棟房屋倒塌,這麼嚴重的問題,如何防範,似乎是難解的習題。

蔣萬安指大都更時代來臨

而在此次7.2級大地震傳出災情的台北市南機場老舊公寓門框嚴重扭曲變形,台北市長蔣萬安前往忠勤里察看地震災後屋舍受損情形,表示市府將全力支援災後修復與防災工作。

蔣萬安表示,地震隨時可能發生,台北市平均屋齡已接近四十年,超過三十年以上的房屋比例達到72%,顯示出對於建築物安全與都市更新的迫切需求。北市府一直以來對於推動都市更新工作責無旁貸,現在特別針對防災需求進行都市更新,以確保居民的生命財產安全。

他表示,他上任以來所推出的「都更八箭」政策僅為開端,未來將推出更加全面的都更政策,此外,北市府將強化社區防災意識,提高公共建築物的防災能力,並鼓勵居民參與防災型都市更新計畫,台北也將進入大都更時代。


▲台北市南機場連棟公寓也受災損,台北市長蔣萬安巡視時喊出「大都更時代」來臨。(取自新北市政府新聞稿照片)

老屋都更乎?危老乎?

李同榮進一步指出,《都市更新條例》雖然曾修法改善通過,但都市更新推動的諸多問題仍然難解,而追根究柢都更的首要目的應是防災優先。

他說,全台六都之中,最需要都市更新的就是充滿液化土壤的台北都會,平均屋齡達37.6年為六都最高,屋齡三十五年以上老屋戶數超過60萬戶以上,在921地震之前的建築物耐震力不足,只要是強震襲擊北台灣,雙北倒塌建物將不計其數。

至於防災都更要推動,李同榮認為,釜底抽薪的作法就是針對三十五年以上老屋全面健檢,政府應率先針對公有老舊建物與攸關學生安全的校舍主動出擊、全面健檢,並針對全台危害等級嚴重的建築,給予大幅度的容積獎勵,而蓄意阻撓者,政府要拿出公權力,實施強制拆除都更。

都更危老成顯學人性貪婪是難關

住商機構彙整都市更新網數據,全台截至2月底,已有3509件危老案經過核准,而都更件數也達1723件,其中都更、危老申請均以北市核准的917件為最多,值得一提的是,台中市危老申請量超越新北,位居第二,顯示全台進入「大重建時代」(表一、表二)。


住商不動產企劃研究室執行總監徐佳馨指出,北市房價為全台龍頭,改建利益驚人,讓建商願付出高昂成本整合。台中市近年各大重劃區發展飽和,且地價高居不下,對建商而言,若有同樣開發成本,倒不如以市中心為發展重心,故近年市區內幼稚園、老飯店等業主亟思改變,因此吸引不少知名建商大舉進入危老市場。

大家房屋企劃研究室公關主任賴志昶指出,危老案件雖整合容易,且核准時程相對快速,但現今市況有原物料、工資高漲等問題,而小案場受限於基地狹小,營建成本更高,面臨缺工議題也更勝於中大型工地,常見危老案核准多年,但遲遲等不到工班開工,加上危老優惠落日將至,住戶間趁早凝聚共識才能皆大歡喜。

傳馨不動產智庫執行長何世昌表示,雖然蔣萬安市長說台北市要進入「大都更時代」,並祭出多項措施助攻,惟多任台北市長都矢言要加速老屋重建,至今重建速度仍趕不上房屋老舊速度,問題恐怕還是在整合不易,且有限的容積獎勵填補不了無限的貪婪,重建效率便會不如預期。

何世昌進一步指出,多數屋主希望一坪換室內一坪,這個夢想其實可以做得到,只要住戶足夠團結進行自主重建即可。但問題在於,多數屋主不想出錢、不想出力,只想坐享其成,使得自主重建案例寥寥可數,於是只能把重建希望寄託於建商,又因為分回條件談不攏,整合的建商一個換過一個,這就是目前老屋重建的困境。

地震過後住屋安全檢驗

都更大不易,若大家住的老屋能不碰到重大災損,或不被地震震倒的話,該如何注意老屋安全呢?

針對「地牛」翻身後,戴雲發表示,地震是台灣人民不可避免的宿命,地震過後,建議民眾應多關心住家大樓,可以針對家中的大柱、大樑檢查,看看有沒有出現45度的裂縫,也要特別注意低樓層的結構狀況。

他提醒民眾,千萬別輕忽地震對建物造成的損傷,可依循掌握以下三步驟替自家住家結構進行簡易健檢。

一、觀察整棟大樓外觀。

為了避免因為地震造成房屋倒塌,必須確保房屋的結構安全,房屋結構整棟皆是命運共同體,因此判斷結構是否安全,不能只看自家樓層,必須同時留意整棟大樓四周的外牆。亦可詢問左鄰右舍是否也有損害,再共同查看整棟大樓是否有異常歪斜、沉陷狀況,並檢查門窗是否有擠壓變形,牆壁、柱、梁、樓板等有無裂損。

二、大樓柱子是否有嚴重裂縫、混凝土剝落,或鋼筋外露等現象。

地震來時,常造成建物受損倒塌的往往是整棟大樓的一、二樓,故可從一樓開始檢查,觀察公共空間的大梁大柱是否有45度斜裂縫、鋼筋外露或是水泥剝落的狀況,只要結構沒有被裝潢遮蔽的地方,例如公設大廳、樓梯間、地下室、垃圾分類室或是地下停車場都應該要檢查看一遍。如果出現異狀,就應通知管委會找尋結構相關技師做進一步的檢查。

另外,要特別注意一樓若為挑高大廳,或被改建為超商、大型賣場、餐廳等建物,需特別留意,避免發生「軟腳效應」。戴雲發強調,不是自己家裡沒問題,大樓就百分之百安全,低樓層的一、二樓,更是地震後最應該檢查的地方。

三、住家大梁、大柱或是剪力牆有無斜45度角的裂縫。

地震發生時,房屋會因此產生震動週期,若結構不夠穩固,則可能在重要的結構體上產生斜的裂縫。

戴雲發表示,並非所有牆面上的裂縫都需要擔心,主要要查看撐起房屋結構的梁柱是否有受地震影響,或是看牆面大於25公分厚的剪力牆是否有出現斜45度角的裂縫。

若有的話,代表結構已受到地震影響,未來若遇到強度更大的地震,其裂縫將更加擴大,甚至可能造成梁柱斷裂,建議應請專業的結構相關技師進一步勘驗,並給予專業建議。


▲地震過後,戴雲發建議民眾自我健檢房子,要防樑柱遭45度破壞。(戴雲發提供)

信義房屋傳授震後住家檢視要點

信義房屋不動產企研室專案經理曾敬德指出,餘震不斷讓全台有感,許多民眾也擔心地震「搖」出居家安全,建議民眾,檢視建物結構安全第一招可採「由外而內」檢視,先看建築物是否傾斜、沉陷,若無法目視,可使用簡易水平尺測量,另也可觀察建築物外觀磁磚是否剝落。

第二招「由下而上」檢視,曾敬德表示,從一樓開始檢查大樓柱子是否有嚴重裂縫或混擬土壓碎剝落、鋼筋外露等現象,尤其一樓是開放空間的挑高挑空大樓,或一樓原為老舊住宅改變為賣場等建築物都要多加留意。

第三招則是「注意樑、柱、承重牆、樓板」部分,檢查是否有明顯裂縫,若裂縫寬度大於0.3mm且位於承載結構的樑柱,或有地基沉陷、傾斜時,需盡快尋找專業土木結構技師或建築師現場勘查。

平時則建議,時不時要確認居家環境「層板牢固、高櫃固定、逃生動線清空、天然氣瓦斯管線是否鬆脫、檢視玻璃強度」五大重點,在地震來時,才能將災害降至最低。

此外,老屋安全嗎?永慶房產集團曾統計2023年七都實價登錄交易資訊,指台北市屋齡中位數為35.5年,也就是有半數交易案件屋齡超過35.5年,是七都最老(表三)。


去年民眾買房台北市屋齡最老

永慶房屋研展中心副理陳金萍指出,台北市是七都之中都市化程度最高的縣市,歷經長期發展,時至今日可供建築的大面積土地稀少,近年新建案多是採取都更、危老等方式辦理,但新增供給有限,因此屋齡三十年以上建物比例居高不下,消費者購屋時可選擇的房子屋齡也偏高,2023年交易案件中屋齡四十年以上占比高達37%,直逼四成。

七都中位數屋齡最年輕的則是新竹縣市16.4年,其次是桃園市18.8年,新北市、台中市、台南市及高雄市中位數屋齡則集中落在24~26年之間。統計屋齡在15年內的交易占比,新竹縣市與桃園市二都有超過四成購屋者購買屋齡15年內的房屋,占比分別為46%與42%。

陳金萍表示,台南與高雄也是台灣南部發展最早的兩個縣市,傳統都會區域亦有眾多房市交易量,因此雖然南二都和桃竹地區於屋齡五年以下的交易比例均高,但是台南與高雄在屋齡三十年以上的房屋交易量,亦占三成以上。


▲永慶房產集團統計2023 年七都購屋交易屋齡占比,其中台北市有高達37% 的交易房屋屋齡超過四十年。永慶房屋提供

購屋前先看看是否黃標

曾敬德另外表示,每次地震過後,民眾就會特別注意結構安全,甚至購買預售案時,也會特別留意建築工法、結構與是否有制震或免震等規劃設計,由於921大地震後建築法規更重視結構安全,建議民眾可以挑選921地震後才興建的大樓。

另根據臺北市921地震列管黃單建築物清冊,去年十二月版本共計還有36處屬於921黃單,至於北市331地震列管黃單建築物清冊,今年三月版本還有11處屬於331黃單,若加上此次地震列管黃標的建築物,黃標建築物恐怕仍會超過50處。

地震災損記得拍照存證 30日內申報

0403花蓮發生強震及餘震不斷,部分地區傳出房屋倒塌及道路震損等嚴重災情,花蓮縣地方稅務局提醒民眾,若房屋、土地或其他財產有損失,在忙於整理家園時,請記得拍照存證,並在受災日次日起30天內,利用電話、傳真、郵寄或親自前往地方稅務局、各鄉(鎮、市)公所、村(里)長或國稅局申請辦理,稅務局將從速、從寬及從優主動協助受災戶辦理租稅減免。

地方稅部分之減免標準及規定如下:

一、地價稅:土地因山崩、地陷、流失、沙壓等環境限制及技術上無法使用之土地,地價稅全免。受災土地之所有權人或典權人,請於災害發生後30日內,提出申請。

二、房屋稅:房屋毀損面積占整棟面積3成以上不及5成者,房屋稅減半徵收;毀損面積占整棟面積5成以上,必須修復始能使用者,免徵房屋稅。受災戶請於災害發生之日起30日內,申請減免。

三、使用牌照稅:汽車、機車(151c.c.以上)因災害受損需修復始能使用或已無法再使用,所有人應向監理單位辦理報停或報廢手續,其使用牌照稅按實際使用日數計徵,報停或報廢車輛所溢繳之使用牌照稅,將主動辦理退稅。

四、娛樂稅:查定課徵之娛樂業者,因災害無法營業,可申請准予扣除未營業之天數,按比例核減當期之娛樂稅。
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理財周刊2024/4月 第1233期

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