當「獲利」大於罰款，民眾或建商仍可能鋌而走險

整體而言，實價登錄新制的確做出不少改善，申報責任歸於買賣雙方，避免地政士遭池魚之殃，民眾能獲得更詳細的房產交易資訊等。比較可惜的是，民眾最關心的「打假」議題恐怕還有漫漫長路要走，畢竟當可獲得的「利益」大於罰款，買賣雙方仍願意涉險。

◎馬斯克 實價登錄新制即將在今年七月一日起上路，新制與舊制的差異主要有申報登錄方式及三大變革。

新制有三種申報實價登錄方式：第一種是「表單申報、紙本送件」，先到地政機關線上申辦系統申報並列印申報申請書簽章，再至地政事務所辦理買賣登記時一併申報登錄；第二種是「紙本申報」，這是最簡單、最多人使用的方式，只要填妥紙本申報書並簽名蓋章，去地政事務所辦買賣登記時一起送件申報即可。

申報不實責任回歸買賣雙方

若是不熟電腦網路操作或擔心操作錯誤而被罰的民眾，選紙本申報就對了！第三種則是「憑證申報」，民眾需申請自然人憑證，並在電腦上完成憑證安裝，接著到地政機關網站申報，不必再臨櫃遞件。雖然憑證申報可以不出門就完成所有事，但前提是地政機關必須建置完成地政數位櫃檯，並非每一個縣市都能用憑證申報。

至於實價登錄新制三大變革，分別是「申報登錄歸責於買賣雙方」、「辦理買賣移轉登記一併申報登錄」、「依違規情況給予不同程度裁罰」。 由於實價登錄舊制中，民眾往往委託地政士申報登錄，但若登錄資訊有誤，地政士就會挨罰，讓地政士抱怨「公親變事主」。因此，新制把登錄責任歸屬拉回買賣雙方身上，若申報資訊不實，將對買賣雙方直接開罰，且不會先給緩衝改善機會。新制上路後，買賣雙方仍可委託地政士申報，若申報不實，一樣是罰買賣雙方，不再罰地政士。申報責任歸於買賣雙方，除了避免地政士遭池魚之殃外，官方還認為可以對民間申報成交價格造假產生嚇阻力。內政部強調，申報登錄新制透過買賣雙方相互勾稽確認成交資訊，可提升資訊的正確性。

最高十五萬罰鍰難阻止投機分子

但新制真的能夠嚇阻價格造假嗎？所謂價格造假，通常是指買賣雙方透過簽訂假合約方式，向官方申報一個虛假、偏高的成交價格。由於拉高成交價對買賣雙方有利，甚至可以達到特定目的，使得價格造假早已成為房地產市場公開的祕密。

台灣房屋智庫發言人張旭嵐表示，曾民眾為考量房地合一稅，想報高或報低價，或買家因現金不足，希望報高價格，藉以向銀行爭取較高貸款金額。而新制將申報價格不實的責任歸屬於買賣雙方，對於一般民眾還能起到制約作用，不過若民眾可獲得的「利益」大於罰款，仍有可能鋌而走險，因此未來嚴格的稽查更顯重要。 不只民眾可以透過作假價格獲得利益，建商更可能藉由操控實價登錄大撈一筆。專家認為，法令立意良善，但民眾不見得會守法；如果違法可以獲得百萬元、甚至千萬元的利益，那麼區區幾萬元罰金又算得了什麼？

「打假」才是根絕造假的關鍵。住商不動產企研室經理徐佳馨指出，打假這件事知易行難，因為實務上買賣雙方若合意造假，除非其中一方反悔當「抓耙子」去向官方檢舉，否則外人根本無從得知，官方很難查核價格資訊的正確性。

徐佳馨認為，實價登錄新制立意良善，能幫助房市趨向健全化，且會對價格造假產生某種程度的嚇阻效果，部分民眾可能因此不敢違規，但仍無法阻止投機分子踩紅線。

第二大變革則是「辦理買賣移轉登記一併申報登錄」。依照舊制規定，辦竣買賣登記後三十日內需申報登錄，但新制改為辦理買賣登記時一併申報，將可讓實價登錄所揭露的資訊更快速。

第三個變革是「依違規情況給予不同程度裁罰」。假如申報登錄資訊內容不實，依違規項目不同，分別處以六千至十五萬元罰鍰。

裝潢費等交易細節更透明

此外，實價登錄新制還有一些交易物件相關資訊的改變。

張旭嵐分析，新制要求將交易細節更具體說明，就能看清楚隱藏在價格後面的祕密，如仲介費、裝潢費，以及建物相關資訊如陽台外推、頂樓加蓋等資訊皆須登錄，協助判斷價格是否「虛胖」，這將能協助買家更貼近行情，精準出價。

整體而言，實價登錄的確做出不少改善，民眾能獲得更詳細的房產交易資訊。比較可惜的是，民眾最關心「打假」的議題恐怕還有漫漫長路要走。

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