房價還會繼續上漲嗎？房市已經變天，別被騙了

胡偉良博士
現任： 台北市/新北市老屋改建發展協會理事長、台灣商務平台創辦人、台灣天使投資人協會理事長、品嘉建設關係企業創辦人
學歷：台大土木工程系，營管博士、企管博士、法學博士
著作：你一定要知道的都市更新、房地產勝經2.0良心篇⋯⋯等15本

過去十幾年國人之所以對房地產痴迷，歸根結底是這一些年來房價漲幅太過驚人，房地產彷彿受到佛祖點石成金一般，讓無數投資買房的人賺得口袋飽滿，很多人靠槓桿投資買房實現了一夜暴富的美夢，窮人逆襲成為千萬富翁，所以更多的後來者對投資買房生財之道近乎於瘋狂，沒錢借錢也要進場拚一把，進而形成了房價「只能漲不會跌」的心理預期。加上一些業者無腦鼓吹，在背後搖旗吶喊，炒房投機客更是有恃無恐。

直到最近，很多人才看清真相——過去投資炒作房地產的確穩賺不賠，房地產儼然是造富機器。但現在真的得好好反思了，因為這兩年市場上絕大多數的炒房投資客都沒賺到錢，不僅如此，大筆的資金被牢牢套在房地產裡，動彈不得。越來越多的人開始對當初堅定不移投資炒市的做法產生懷疑。

首先，政府的相關稅制改革接連出招，加上房市的景氣循環到了末段，在利空出盡下，房市終於降溫了。二○一○年之後房市交易量開始大降，二○一四年之後更是成了一攤死水。

房子基本上是會不斷貶值的，只有不斷流動，它才會激發價值，失去流動性的房產就是一堆鋼筋水泥而已。

據估計，自二○一四年以來這輪大台北地區房價的調整，三千萬以上的房子普遍跌去了二○％左右的市值，較低總價的房子雖然狀況較好，但也有一○％左右的跌幅。全台多數區域的二手房則普遍下跌一○％上下，也因為二手房房價下跌幅度較新屋為少，因而形成房市價格倒掛的現象(新房價格低於或接近中古屋)，新屋銷售在房市交易比例上升，反之，中古屋則比例遞減，也就是大多數的炒房投資客都白幹活了。房市「永漲」神話也被徹底打破。

其次，房市普遍降溫，但因市場利率走低，加上房屋的持有成本仍舊不高，使得這些炒房客仍然心存僥倖，不肯大幅降價。 開發商方面則因坐收了二○○三年以來的房市大利多之利，大多已經口袋麥克，因此資金壓力也不太大，故也不急著賣房，這一點也可以從大多數建商的存貨(未賣出的房子)驚人明顯看得出來。在前述因素的影響之下，「買不起、賣不掉」的局勢於焉形成。

從過去的歷史來看，房地產常成為政府刺激短期經濟的手段。尤其是經濟不振時，政府常會藉由一些對房市的刺激措施來激勵市場，只是到了近期，因為房價已高，政府也不再敢輕舉妄動，怕又推升了房價而得不償失。

對現在的房地產行業而言，靠天吃飯，任何人都可以開發房地產，任何房子都可以賺錢的歷史真的結束了。

但總有一些人對房地產永遠懷著一顆熾熱的心，他們在堅定看多的道路上勇往直前。 胡偉良的房市觀點

台灣的房地產有三個基本面發生了巨變：

一、過去三十年，台灣房地產的基本面是房子不夠，解決商業及居民基本的居住需求是房地產行業的主要任務，這一階段主要實現了住房從短缺到供需平衡的歷史性鉅變。

二、二○○三年開始，隨著前一波房市全面採行容積率管制前大量搶建房屋，逐漸的完成去化。容積管制下帶來了房屋品質的提升，加上房地產週期走向復甦，房地產的靈魂發生了變化，房地產從滿足住的需求邁向居住品質的提升，過去房地產是推動經濟增長的工具，正在逐步走向民生的居住改善。

三、在當前，台灣老屋充斥的現況下，房地產的下半場將走向「重塑房地產的價值鏈」，未來的房地產將與產業緊密結合。

房地產徹底告別普漲的時代，無產業支撐的城市，房價回歸合理是大勢所趨，有產業有人口增量的城市才有未來，沒有產業支撐的房地產將成空中樓閣。

再者，未來房價是漲是跌？

漲的空間很小， 跌的可能性更大， 但房價絕對不會是驟降、急降、大降，而將是緩降的趨勢。

閱讀完整內容