公私協力深入社區 打破郊區重建魔咒

揮別10年海砂夢魘 淡水公寓翻身變4字頭

撰文／楊寬成

新北市淡水區竿蓁二街80戶老公寓居民，長年飽受海砂屋之苦，深怕強震一來震垮房子，無奈10多年來都更難成，多數人早已失望搬離家園。一位住在頂樓五樓住戶回憶著說，「樓頂經多年風吹、日曬、雨淋，都長出比人高的雜草，上頭還有水塔重壓，擔心海砂屋支撐力不夠。」還與鄰居合資8萬加裝H鋼撐住，以免水塔壓垮薄薄的天花板，危害自身安全。

新北市淡水區竿蓁二街一帶有二案海砂屋社區，基地分別約為500坪、350坪，原為屋齡30餘年的5樓海砂屋老公寓，共計80戶。當時，屋況鋼筋腐蝕、天花板龜裂，甚至陽台崩落，1樓梁柱更被加裝鋼條加固，才敢有人繼續居住。

面對家園傾頹，房子可能倒掉的恐懼，這裡的住戶近10年找上多家建商談都更，無奈淡水房價差精華區一截，價值分配上無法取得所有人共識。

▲淡水區竿蓁二街一帶，原有屋況鋼筋腐蝕嚴重，需要加裝鋼條鞏固。(鐵冠建設提供)

家園傾頹岌岌可危 防災都更助重建

超過半數住戶，眼看都更之路遙遙無期，又有居住安全疑慮，因此陸續失望搬離家園，僅剩少數受限經濟或其他因素者，仍困在危樓中。

經熱心住戶鍥而不捨探詢，因而找上鐵冠建設評估後立案，決定循《新北市防災建築再生自治條例》（防災型都更）助住戶重建，相較一般都更，可更快取得50%容積獎勵，不過，條件為百分百同意外，需先拆後建，成為該都更案的最大挑戰。

鐵冠建設董事長特助沈宗翰表示：「一輩子買的一間房，忽然變海砂屋，住戶被騙一次，已無法接受了，還要先拆掉房子去外頭租屋，充滿很多不信任感，與不確定因素。」

當時，新北市都更推動辦公室（後簡稱：都更辦，現已為新北市住都中心）前進第一線到社區輔導說明，講解相關法規，因具備官方身分，成功解開住戶的不信任感，後來才逐漸接受鐵冠採取的防災都更策略，願意簽下合建契約。

▲等了10 餘年，淡水海砂老公寓在鐵冠建設協助下完成一、二期重建。(鐵冠建設提供)

公部門到場說明 住戶同意簽字

「以一個陌生、非知名的建商談都更，住戶存在『建商要賺大錢』的根深蒂固觀念，建商講十句話，其實都不如都更辦講一句。」沈宗翰強調，並非由官方背書，而由客觀第三者的角度，說明法規與海砂屋的嚴重性，有助於建商後續與住戶的溝通。

「相互理解，共建家園」成為鐵冠這次成功都更的關鍵，除透過公私協力，得以取得地主信任外，鐵冠業務部副總呂佳瑩表示，本身有營造廠，比起一般建商，可將營造廠的獲利回饋給地主，更具讓利空間，給地主取得較優的合建條件。

少數住戶將房子產權賣給建商出脫外，鐵冠以6與地主4的合建比例完成都更。沈宗翰說，達成原先一期30戶目標後，也在都更辦鼓勵下，完成二期50戶的整合。

王姓住戶說：「都更拖太久，住戶大多疲乏了，也認知到房屋區段條件，不比北市精華區，且不用付一毛錢，就有建商幫忙拆除舊公寓，換新電梯大樓，因此住戶同意都更。」而且新屋設計以隔音墊阻隔噪音，不僅更安全，也更舒適。

2處基地更新後，均規畫地下4層、地上11層電梯大樓，一期76戶、二期130戶，推出「漫活時代」2期預售案，呂佳瑩指出，2019年簽訂合約時，有些轉手過戶，每坪成交約13.9~16萬元，如今預售案成交到3、4字頭。

住戶賺到改建後的房價增值，鐵冠須承受造價漲3成的成本上揚，售價漲幅卻遠不及造價成本高漲，成為如今都更、危老重建的最大難題。

持續深耕都更　量身打造蓋好宅

呂佳瑩表示，原物料、工資大幅上漲，絕大多數建商僅能靠容積移轉，補一些獲利，但現行制度上，因增加的容移有限，巷弄內舊公寓多數無法改建。另外，基地臨路須達20米以上，也令很多個案整合不易，政府若能改善調整，相信大台北將能成就更多都更案。

鐵冠在雙北市近8個整合中的都更或危老案，其中淡水新生街、蘆洲長安街、林口等案皆為海砂屋。

沈宗翰回憶，7年前接手的林口海砂屋，因梁柱傾斜，住戶大門被卡死推不開，甚至柱子裂縫大到足以容納整隻手臂，還有陽台崩落問題，屋況嚴重不良，有能力的住戶都離開了，目前同樣透過都更辦，與住戶協調中，若能順利，明年可望通過審查。

比起一般都更案，海砂屋更有住戶人身安全的高風險，遇不同意戶問題難解，將形成僵局。鐵冠坦言，過去文林苑事件鬧得沸沸揚揚，令建商不敢碰觸，直到近年代拆制度相對完善，尤其是新北市府展現執行力，過去代拆新店、板橋等2案，讓業者更有信心推動都更。

另外，非精華區海砂屋，因建商無利可圖，不乏走自主都更，沈宗翰認為，早年地政法規不盡完善，一個車位持有20坪土地，或是有違增建問題，但自主都更幾乎按照合法的土地持分走權變，模糊地帶則無緩衝。而與建商合建，類似問題可拿到補償外，更不用負擔成本上揚、銷售去化等風險。

鐵冠自小鐵工廠起家至今30年，轉型營建工程，近12年跨足建商，秉持一步一腳印，扎實蓋好房子的理念，聚焦在大台北推案，呂佳瑩說，鐵冠要給住戶負擔得起、好住、好用、好格局的建築，更可為住戶量身打造，滿足多數人需求，且能具備高品質，像是綠建築、智慧建築、耐震標章等都是基本要求。

過去鐵冠經手北市一處委建的危老案，共計56戶，逐戶討論，為地主量身打造出30種不同格局的房型。也因為秉持蓋好宅的初心，持續深耕都更案，鐵冠得以取得淡水海砂屋住戶的信任，重建安全的新家。 閱讀完整內容