充滿誤解和謊言，被諷世界第八大奇蹟

台灣公設比制度就誠如房產專家所嘲諷的，像世界第八大奇蹟一般，讓外人難猜得透。很多民眾以為「公設就是那樣」，但實際上卻有很多誤解和謊言。 立委高嘉瑜近來槓上內政部次長花敬群，批評內政部放任「公設比」灌水亂象。花敬群則反駁高嘉瑜指謫「陽台算室內坪數」是天大謊言。

公設比灌水、台灣特有的建築物虛坪文化，立委、官員各執一詞。到底誰說得對、誰說得錯？房產專家笑稱，台灣公設比問題堪稱「世界第八大奇蹟」，其奧妙程度比大衛考伯菲的魔術還神奇，當中的複雜程度超乎想像。

據市調機構統計，大台北新建案平均公設比逐年攀高，今年台北市新建案公設比上升至三五．三％，新北市則走高至三三．一％，雙雙創下歷史新高。也就是說，每一千萬元購屋價金中，超過三分之一用來買公設。

高嘉瑜表示，新建案公設比近年越灌越高，但消費者根本無從分辨業者是否在公設灌水，內政部應檢討現行建築相關法規中，關於公共設施設置內容，減少業者透過公設灌水降低成本，不僅無法反映真實房價，還讓民眾花大錢買到無用公設。

誤解之外，公設充斥不少謊言

但花敬群卻反擊說：「千萬不要再說公設是灌水，這些都是活生生的房子長在那邊。」

公設比議題，不僅讓立委與官員互嗆，就連網友們也吵翻天。事實上，台灣公設比制度就誠如房產專家所嘲諷的，像世界第八大奇蹟一般，讓外人難猜得透。很多民眾以為「公設就是那樣」，但實際上卻有很多誤解。除誤解之外，公設還充斥不少謊言。

最常見的謊語，就是公設比飆高都是建築法規造成的。幾乎所有的建商都說：「建築法規要求八層樓要兩個逃生梯，又要消防、機電等設施，基本公設比就要三○％起跳。」

但有建築師指出，這種說法只是為了粉飾高公設比的問題，因為逃生梯、消防空間這種「必要性公設」並不會灌到三○％，通常要加入其他「共有部分」空間，才會灌得那麼高，而這是業界普遍現象。 目前有極少部分良心建商，公設比控制在二八％以下，甚至有大樓建案公設比不到二○％，公設比高低，真的看建商佛不佛心。

必要性公設的容積是政府送的

第二個常見的謊言則是蓋公設也要成本，為什麼不能計價？

一般來說，建案成本包括：容積（土地）成本＋營造成本＋管銷成本。容積成本是從土地成本與容積率換算而來，所占的比重較高，通常占整體成本的六成到七成不等。

但妙的是，建築法規中要求必須興建的必要性公設如逃生梯、消防、機電空間等設施，其實是「免計容積」；換言之，蓋必要性公設的容積是政府送的，建商只需要出營造成本而已。

高嘉瑜說：「建築法規不斷放寬不計入容積項目，讓建商免計容積後，卻計入公設當中，不僅強迫消費者埋單，而且售價還與主建物（室內坪數）相同，對消費者很不公平。」

此外，民間對公設還有不少誤解，最常見的誤解不外乎是游泳池。很多民眾說：「游泳池最後都變成閒置設施，堪稱最廢公設！」但實際情況卻讓多數人跌破眼鏡。《住展》雜誌研發長何世昌指出，我國法規規定，可登記的共有部分其中一項條件是「有頂蓋的開放空間」，像獨棟休閒會館、門廳這種有頂蓋的空間才能計入公設，而廣遭詬病的露天游泳池、中庭花園，其實都並不能計入公設。

何世昌進一步解釋，中庭花園算是「法定空地」，只是建商在空地上做綠美化。但游泳池有兩種狀況，一種是露天、沒有頂蓋的泳池，依法無法登記為公設；另一種則是室內游泳池，因為有頂蓋，所以可以登記為共有部分。實務上，大部分建案會做露天泳池，只有少部分建案會做室內泳池。

第二個常見的誤解是，有些民眾會有「我不要健身房、KTV等任何休閒設施，還不如降低公設讓室內坪數大一點」的想法。但這種想法又錯了。財經教授莊孟翰表示：「建商在買土地出價時，就把公設比的因素算進去；在規畫建案時，也早就定好公設比的趴數了。」

公設比是業者獲利重要來源

說穿了，公設比是業者獲利重要來源之一，不管有沒有休閒設施，公設比趴數就是那麼高。業者為什麼要做漂漂亮亮的公設？「其實就是為了美化賣相，讓購屋族心甘情願埋單而已。」

由於我國法規只規定建築物哪些空間可以計入公設，並沒有針對公設比趴數做出相關規範，所以公設比成為三不管地帶。如果您要買房，還是得乖乖掏出錢來埋單，完全沒有「含扣」的餘地。

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