「人不落」的新市鎮

台灣高鐵改變不動產傳統置產思維，不少仍處於開發階段的高鐵特區正在複製雙北、新竹發展經驗，憑藉著軌道經濟當中的「加一」法則，試圖將蛋白區翻轉為「新鮮蛋黃區」， 甚至出現房價趕超「成熟蛋黃區」的特殊現象。其中，又以桃園、台南、左營三站表現最為突出。

文／朱福山　攝影／羅劍明

一日北高，現階段已是不少商務人士、科技新貴的日常，甚至有時是日北中南，高鐵快速縮短南北往來的時間，不僅有助於游牧通勤族，對於北漂、南漂族而言，每到重要節慶，高鐵票更是一票難求。

若攤開台灣高鐵早期規劃，不難發現各站點周邊皆伴隨大型公共建設，內含新興都市計畫的影子，因此，除了地理條件相對受限的雙北市外，多數會選擇腹地較大、位於舊都心外圍的區域進行開發；目前全台共有十二個車站，九個特區，而區內房市表現多半亮眼，也不乏房價超越該縣市平均行情的狀況。

三大未來之星出列

《住展雜誌》盤點高鐵車站周邊發展，目前南港、台北、板橋及新竹等站，因周邊素地稀缺，建設、商圈或產業園區等發展皆已成熟，房市在開發前期或轉型過程早已有過幾波熱潮，如今進入收割期，後續相對難有大幅成長空間。

台中站（烏日）房市從四年前的二字頭，到近年開價五字頭，已早早反應過一波行情，而今娛樂城尚未動工，加上台中重劃區繁多，高鐵特區較易失焦；嘉義站在三月台積電確定落腳前，農地、新建案早已響起漲聲，墊高房價基期，即便如今新廠進駐消息拍板，但整體開發仍處於相對早期，未來諸多建設能否如期推進，尚待觀察。

而苗栗、彰化、雲林，雖有產業、建商插旗，不過由於區內（無）推案較少，房市發展尚未形成氣候。相較之下，桃園（青埔）、台南、左營這三站，近年產業題材奏效，加上多項重大建設工程進行中，購物中心開始營運，在當地即可親身感受特區氛圍，在眼見為憑下，新世代更容易做出決策，將三大特區列為輕移民首選。

青埔 價差大就往新鮮蛋黃區

以高鐵桃園站為例，區域行情落在每坪四○至五七萬元，已超越成熟蛋黃區中正藝文特區的每坪三七至四七萬元。據悉，該區現階段購屋客群約百分之三十都來自新竹，主因是竹北特區整體房價仍高於桃園青埔，而青埔特區透過軌道交通，車程僅僅十三分鐘，自然成為不少竹科購屋族的優先選項之一。

對此，從事房地產二十餘年的漢華機構副總經理管清智也有類似觀察，直言鄰近區域的房價落差一旦過大，民眾多半會往所謂的新鮮蛋黃區進行「輕移民」；實務上，最早關注到此一現象的，多半也是原本打算購買鄰近縣市高價區的購屋民眾。

他更大膽預測：「如果青埔的房價一直往上走，不排除今年下半年就貼近竹北了。等到這兩個新、舊蛋黃區的房價開始勢均力敵，青埔區內的竹北購屋族才會開始縮減。」

台南 連在地建商都看走眼

同樣受到竹北購屋族青睞的，還有台南。二○二三年，南科營業額首度超越竹科，成為台灣科學園區新霸主；春江水暖鴨先知，過去五年內，南科營業額逐年成長，台南高鐵特區也因此吸引不少竹北買盤搶進，因此墊高的房、地價格就連在地建商都一度看走了眼。

深耕台南的上市在地建商上曜建設董事長張祐銘回憶，五年前，台南高鐵土地價格是連每坪一○萬元都會流標的狀況，直到疫情前開始大漲，到了現在每坪開價已來到五、六○萬元，「主要是隨著Outlet、中研院南部院區進駐，大量的就業機會帶動購屋需求，這些年過去，台南高鐵特區已經慢慢自成一區了。」

張祐銘進一步分析，當地買盤多半由北部南下，尤其是竹北，「主要因為他們經歷過高鐵新竹站輝煌的時期，通常外地人都會比在地人更樂觀。相較之下，原本就住在台南市區的民眾還要過一陣子才會驚醒；畢竟，當年連我也一樣看走眼，過於保守，才錯失過去這一波的商機。」

值得一提的是，在短短數年內，台南高鐵特區這顆新鮮蛋黃的房價不斷上衝，從三、四年前的預售屋每坪十幾萬元，漲到後來的二十多萬元，如今開價更站上三、四字頭，不只跌破當地人的眼鏡，也意外成了小型火車頭，開始拉動原本相對成熟蛋黃區的房價。

「你想，如果高鐵特區都已經來到這個價位區段，那是不是代表舊市區的蛋黃區房價相較之下也要更高，所以這狀況就會產生一種比價效應。」張祐銘補充。

左營 北高科技大本營

再往南，高鐵左營站周邊也出現雙蛋黃區的現象。近年高雄房價上升較明顯區段位於北高雄，過往高鐵左營後站是民眾出入要地，隨著高雄市政府要在前站打造『左營高鐵科技之心公辦都更案』，預計吸引民間投資一七五億元，規劃多功能的商辦、會展空間，並結合住宅，未來將是北高科技大本營，周邊房市也因此大漲一波。

過去五年間，左營站周邊房價迅速飛升，從原本大樓行情每坪二十多萬元，到如今新案開價挑戰五字頭，漲勢驚人，背後也少不了台積電的影子。近年，台積電在高雄連建三座廠，總投資金額逾兩兆元，不只提升高雄在國際、國內的科技產業地位，也擺脫工業城的刻板印象，逐漸蛻變為高科技產業定位的城市。

對此，高雄市不動產開發商業同業公會理事長陸炤廷感受頗深，直言在軌道經濟的大趨勢下，整個台灣的產業布局都將因為這條高速鐵路，從南到北陸續產生重大改變。

加一法則 加越多效應越大

觀察軌道置產為何如此受到投資客、置產族、自住客的青睞，住商不動產企研室執行總監徐佳馨認為，主要與軌道經濟的「加一」法則有關，以高鐵為例，一旦串聯各都交通網絡，便可「加」捷運、台鐵、公車、單車等，加越多效應越大。

除了交通設施，近年最夯的則是「加」科技產業，尤其是台積電的布局，幾乎影響進駐該縣市日後產業鏈的發展，也難怪各縣市首長極力向台積電招手；而科技產業擴廠，需要廣大腹地，在舊市區相對資源不足的情況下，產業發展受限，最終只能朝新興板塊位移。

大建設帶來都市發展願景，帶動就業機會，自然也帶來剛性需求跟實質的購買力，「科技業設廠，正核心區域一定會獲得最大加持，但是這個效應一定會向外擴散，慢慢外溢到鄰近的都會區，最後的結果就是，整個台灣在軌道經濟的效益都會越來越高。」管清智說。

以台南、高雄為例，兩都科技產業發展基本上是綁在一起「共生」的概念，從台南南部科學園區、高雄路竹科學園區、橋頭科學園區、楠梓加工區到仁武產業園區，形成南部半導體的「S廊帶」，從南科開始向高雄產業注入新活水，最終形成雙贏共生的局面。

獨有生活圈 新世代購屋族愛

有別於成熟蛋黃區裡，多數民眾購屋先看生活機能，由高鐵特區形成的新鮮蛋黃區買盤，購屋族多半喜歡更先進、嶄新的生活環境，例如新興商場、友善人行道等公共建設，因此「加」購物中心也為特區挹注不少房市活水，例如青埔華泰名品城、IKEA，台南的三井Outlet、左營新光三越跟彩虹市集等。

第一太平戴維斯顧問部協理戴廣平表示，高鐵特區因有建設題材，吸引民間投資進場，在這些大型開發案的周邊，未來一定是「人不落」的地方；目前全台已陸續完成十五件招商案，包括台中高鐵娛樂購物城、桃園國泰站前BOT案以及新竹宏匯竹高等。

不只購屋族
科技業也沿高鐵輕移民

此外，高鐵特區周邊的生活型態跟商圈的消費模式，也跟一般舊都會區不一樣，舊都計區的舊規劃多已不符現況，甚至超載且因素地稀缺難以重劃；而新都計區裡的商業區跟住宅區都有明確定位，道路系統多為棋盤式規劃，包含商圈經營模式、城市景觀，甚至連生活步調跟方式都截然不同，因此更能吸引新一代的年輕人、首購族或輕移民群眾。

居住與就業需求總是相伴而生，除了購屋族選擇輕移民，近年企業尋找新的總部、小型辦公室的位址，也開始有所轉變。第一太平戴維斯協理丁玟甄指出，企業過去多落腳在產業聚落附近，近年科技產業因應擴廠需求，加上產業集團化，開始從南到北各地設廠，於是選擇將行政、財會、研發等非生產部門，這類不需要工廠設施、或需要移動的人，全搬到高鐵站附近辦公。

軌道經濟 縮短七都房價結構

隨著軌道經濟持續發展，七都之間的房價結構將大幅拉近，這也是目前只要跨出雙北的百萬房價，高鐵特區房價會被認為具增值潛力的原因之一。

需注意的是，以人口結構、都市計畫及產業群聚等整體來做比較，當二線特區超過一線特區的房價時，一種情形是一線房價太便宜，另一種情形則反應二線房價不合理，開始出現「超漲」情形，民眾進場前不妨多關注區域發展進度。

若是初始發展階段，特區內僅有少數推案，則少有群聚效益；如果出現一推案就創高價，投資紅利相對低的狀況，後續發展較容易出現房價卡關，此時，往往得仰賴其他重要建設進駐或者動工，該區才有機會繼續發展下去，而這也是一種特區必經的過程。

以台南、高雄為例，現階段擁有完整的產業鏈，當台積電新增廠區下去時，馬上就有實質的帶動發酵，而其他區塊若還在議題階段，尚未進入實質作為，則進場時機目前尚未成熟。

在地買盤執念多
外來人只看三、五年

新興開發區，無論是高鐵特區、新重劃區，一開始推案，開價對在地人而言，通常會覺得高於行情，比較不會那麼快買單，反而是外地人才會看得懂這個邏輯，主要因為外地人對「在地合理房價」沒有執念。

也因此，一般新開發區域的房市發展，第一批進去的多半是投資置產族，因為他們不會以自用的邏輯去看待當地市場，只要看到三至五年有利潤空間就會上車；相較之下，在地自住客則會抓十年的換屋期，落入區域發展還要多久、會不會被套牢等假設，也因此常常是最後一個才知道──原來這個區域還可以這樣發展。

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