「居住正義」喊口號僅需一秒,落實則需長遠規劃。征戰總統大位的候選人,誰能開創居住正義新篇章?
文/成采錡 攝影/羅劍明
市集上,有位商人邊賣矛、邊賣盾,先是稱讚盾相當堅固,任何鋒利的物品都刺不破,後又誇讚矛無比鋒利,任何東西都能刺破,遭人質疑,「如果拿矛刺向盾,結果會如何?」商人頓時無言以對。
如今,國內房地產市場上也有矛,而且很多支,其中一支名為房地合一稅,另一支是私法人購買住宅許可制,還有一支稱為囤房稅,這些被統稱為健全房地產市場方案,目的為避免市場出現炒作或不合理的價量現象。
盾也是有的,目前最大面的叫做新青年安心成家房貸,在市場人士普遍預估房市表現持續量縮時,護在市場第一線,讓更多民眾買得起房,造就今年八、九月的全國建物買賣移轉棟數呈現成長。
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▲今年七月十六日,民眾走上凱道,訴求居住正義與司法正義。
換個角度,不動產業者眼中的住宅政策問題,在於政府頻出招抑制房價漲幅,以及營建人力成本因缺工位處高檔的同時,鼓勵建商積極進場整合老屋重建。
數不完的矛盾,一部分出自想一招、出一招的住宅政策,一部分礙於我國住宅自有率近八成、危險老屋達數百萬戶的現況,一部分牽涉國人普遍誤解「有土斯有財」的觀念……
「居住正義」四字,喊口號僅需一秒,落實卻需要長遠、完善且尊重市場機制的國家政策規劃。那麼,征戰二○二四總統大位的候選人,是否達到選民期望?
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▲賴清德提出的居住三對策,包含推升近期房市交易量的新青安貸款方案。
民進黨賴清德:居住三對策
盤點各陣營提出的住宅相關政見,首先完成參選登記的現任中華民國副總統、民進黨總統候選人賴清德,提出「居住三對策」:推動囤房稅二.○、推動協助百萬租屋家戶計畫、精進青年安心成家優惠貸款(青安貸款)。
因坐擁執政優勢,三對策都已在進行中,如十一月中旬,囤房稅二.○,即《房屋稅條例》部分條文修正草案,經立法院財政委員會初審通過,《住宅法》部分條文修正案,則經立法院三讀通過,明定公益出租人的租賃契約資料,不得作為查稅依據。至於八月一日便上路的新青安貸款,十月累積撥貸件數已超過一.二萬件、撥貸金額突破八百億元。
選舉前夕積極推進修法,使「居住三對策」優勢在於政策延續,但一連串政策是否能達到預期效果,似乎連執政黨也打了問號。
一場青年論壇上,面對學生提問「租金補貼是否看得到、吃不到?」賴清德回覆,租金補貼推動時有附加房東利多政策,「建議你跟房東講有這些好處,試驗看看好不好?因為我也很想知道,當房東知情,會不會從反對改為贊成?如果他還反對,原因是在哪裡?我們願意再來解決……」牽涉三百億元公帑且實施超過一年的國家政策成效,副總統兼執政黨主席的他,「也很想知道。」
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▲侯友宜的住宅政策四大主張中,提及可採跨街廓容積全額調派,推動老屋重建。
國民黨侯友宜:住宅政策四大主張
代表國民黨出征的現任新北市長侯友宜,曾因台北大直建案施工導致鄰宅塌陷事件,提出「安居四大主張」,包含建立住宅生產履歷、政府公開建商履歷及重大事件、監管曾有不良紀錄新建個案、嚴管不良違規人員。
主要政見則是「住宅政策四大主張」:公宅多元六措施、育兒成家有宅住、炒房遏止穩房價、都更升級有保障。在都更升級有保障中,提到要檢討全國老屋容積與環境需求,必要時提高容積,和推動跨街廓容積全額調派至車站附近的大街廓都更,以及採跨街廓容積全額調派,提高防災住宅容積獎勵等。至截稿前,是在住宅政見論述中,對於老屋重建著墨最多的候選人。
但細看會發現,部分政見中藏有爭議點,如公宅多元六措施提到的企業勞工宅,要藉由獎勵措施,鼓勵企業於科學、工業園區,興建只租不賣的勞工宅暨托嬰日照中心,解決員工需求。然而,在工業區蓋住宅,直接挑戰《都市計畫法》規定,若要修法為勞工宅解套,市面上的違法工業宅,是否同步被赦免?
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▲柯文哲推出的三多力,著重租屋市場改革,包括租賃所得分離課稅、房東大赦條款等。
民眾黨柯文哲:三多力
現任民眾黨主席柯文哲,居住正義相關政見名為「三多力」:大力蓋社宅、大力改稅制、大力補租客。整體論述著重租屋市場,包括租賃所得分離課稅、建立全國一致輪候制等,並主張落實居住正義,需要長期且堅定的整體計畫。
柯文哲日前受邀至青年論壇演講時提到,過去居住正義無法在台灣落實,在於打房政策誤將有房者(單一自住),以及多屋族(持有多間)合在一起思考。因此,在推動囤房者重稅的同時,提出大力改──自住最優惠,降低單一供自住者稅率,從一.二%調整為最低○.六%。
至於其他如舊房舍活化、出租可減稅等,與目前政策方向的差異較不明顯,整體缺乏亮點。
而在大力改──實坪公設比中,「虛坪制公設比資訊浮濫混亂」的論述,與市場實際情況稍有落差,因為目前在內政部不動產交易實價查詢服務網,民眾已可藉由查閱主建物、共有部分坪數,計算出公設比及實坪價格。
居住四議題 看法差異小
細看各組人馬曾提出住宅相關政見或建議,在減少空屋、社宅興建、高齡居住、老屋重建等四大議題上,各方看法差異較小,顯示無論大選結果如何,相關住宅政策走向急轉彎機率都偏低,是買賣雙方評估明年選後市場時,可預先考量的面向。
談及國內空屋問題,賴侯柯都認為,應該向持有多間閒置房屋的民眾,收取更多的稅,讓屋主出租房屋,並配合房屋出租可減稅相關措施,避免房東將稅金轉嫁至房租。侯柯則進一步提出,租賃所得應分離課稅,及調高所得稅租屋支出扣除額度。
在社宅興建部分,賴侯柯都提過,國有土地應用於興建社宅,並透過都市計畫及容積、租稅等獎勵,鼓勵民間參與社宅建設,進一步增加社宅用地及戶數。此外,社宅採輪候制也已獲得一定程度的共識。
也因國家發展委員會推估,我國將於二○二五年邁入超高齡社會,明年大選的贏家,會是首位得面對超高齡社會的總統,對此,賴侯柯都已提出提升高齡者居住空間數量及品質的相關政見,包括建立高齡有善示範基地、獎勵青銀換居、打造可負擔的無障礙長照社區等。
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▲明年大選的贏家,會是首位得面對超高齡社會的總統。
至於老屋重建議題,侯提出跨域容積移轉及提高容積獎勵等構想,賴則是在出席全國不動產產業後援會成立大會時提到,「如果有達到一些進步性的要求,可以給予更高的容積獎勵,讓大家住得更舒適、安全,願意參加都更。」
整體來看,未來對房地產市場影響較大的政策,依舊會是採全國歸戶,且建商寬限期僅二年的囤房稅二.○,推估新制實施後,待售新成屋數量較多區域如桃園龜山、台中北屯、新北板橋等,市場受影響程度較大。不過同時間,住宅政策將持續促進房屋租賃及高齡住宅市場的健全發展,加上老屋重建依舊是國家重點政策,各項都是業者制定經營戰略或消費者購置房產時,不可忽視的部分。
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▲侯賴都提出要透過補助的方式,幫助青年購屋。
補助青年購屋 態度分歧
在購屋補助議題上,侯賴與柯的看法就不太相同。除前面提到,由賴提出、目前已實施的新青安方案,侯也提出要將青年購屋低利貸款額度,從目前的一○○○萬元提高至一二○○萬元,以及排除富人後,要提供第三胎(含)以上家庭,夫妻一生一次百萬補貼,可用於購屋、換屋頭期款與租屋。
柯則曾在演講時提到,「高房價、高房租問題是社會剝削」,年輕人努力的成績,都被房東剝削,但「買得起房子更可憐,因為一輩子都在還房貸」,強調「不要為了短期利益犧牲長期利益。」結合柯所提出的政見來看,比起讓人買房,現階段他較重視租屋市場改革。
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▲引入移工僅能補足粗工人力缺口,營建技術工依舊匱乏。
高房價議題 三問候選人
三黨提出的住宅政見還不少,但經《住展雜誌》深入探究,住宅領域仍存在三個關鍵問題,對於房價的影響相當大,卻尚未受到各總統候選人重視:
一、無論在探討高房價,抑或是都更危老改建等議題,都與建築業缺工,造成營建人力成本上漲有關,即便大量引入移工,也僅能補足粗工人力缺口。營建業是勞力密集、資本密集、技術密集的傳統產業,技術斷層導致營建技術工匱乏,不利國家經濟建設,政府想如何從根源改善此問題?
二、近年工安意外頻傳,不僅移工權益未受保障,工地周邊的住戶也受影響,由於工安意外相關防範制度早已建立,意外仍持續發生的原因,與工地管理、產業文化、政府稽查不周等因素較相關,政府會如何落實制度,保障人民的人身財產安全?
三、為接軌國際,我國正朝二○五○淨零排放目標前進,然而當前相關措施如開徵碳費、規範新建築加裝光電,都將增加建築營建成本,市場已出現成本轉嫁案例,政府想如何在落實淨零排放及實踐居住正義間取得平衡?
本刊認為,有遠見的施政團隊,應掌握社會發展趨勢,提出財務可負擔、實施方式具體且兼顧公平正義的住宅政策,而非高喊灌過水的社宅數量,或一再加碼會墊高房價的購屋補貼方案……
若政府施政一直只看到眼前,下一個十年,「高房價」仍舊會是引起民怨,甚至讓年輕一代無奈選擇躺平,影響國家競爭力的難題。
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▲工安意外頻傳,不僅移工權益未受保障,周邊住戶也居住安全也受影響。資料照片/大直坍塌事件
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誰能落實居住正義?住展三問候選人
住展
2023/12月 第 495期
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