人口老化推動危老改建 成本飆漲降價空間有限

台灣房市年底爆量推案是下手的好時機

筆者以淺顯的方式和全局宏觀的視角，多元探討台灣房市的現況，並對台灣房市的未來發展提出個人觀點；也針對有購屋需求者，建議下手買房的時機點。

文‧ 胡偉良博士

胡偉良，品嘉建設關係企業創辦人
現任：尚禹營造（股）公司董事長兼主任技師

根據內政部統計通報最新發布，二○一一年底，屋齡二十年以內的住宅占比約四十三％，但是到了二○二一年底跌破二十四％，至於四十年以上老屋占比，則從十二％拉高至近三十二％，十年來大增近二十％。

現在的房子供過於求？台灣房子普遍「老態龍鍾」

內政部還公布二○二二年第二季我國房屋稅籍住宅類數量為九○一萬七○ 六九宅， 較二○ 二一年同期增加了十萬四四二八宅、增幅一．一七％，其中，超過七成集中於六都，以新北市一六七萬二七五三宅、占整體的一八．五五％最多、高雄市一一○萬四二八宅占一二．二○％居次、台中市一○八萬一九七八宅占十二％居第三。

另外，全國住宅屋齡中位數約為三○．六年，屋齡二十年以下建物以桃園市三四．二五％最高，屋齡超過四十年建物以台北市四七．五一％最多。二○一六年第四季的統計資料，全國住宅總量八四四萬餘戶中，四十年以上屋齡的老屋數量全台約一七九萬三千戶（占全國房宅比率二十一％），再十年（二○二六）這些房子就五十年了，進入「不堪」使用期。

再根據內政部快篩結果，發現屋齡二十年、十二層以上的大樓（九二一前蓋的高樓）七成以上有安全疑慮。因此，筆者預估五年後，都更和危老改建的風潮會更加熾旺。

從上述數據來看，全省除了桃園外，台灣當前的房子普遍已是「老態龍鍾」了。這些老屋的幾個大缺點包括： 一、耐震不佳， 都是依九二一前舊法規所興建，幾乎都不符合「小震不壞、中震可修、大震不倒」的耐震標準，遇到強烈地震，將產生巨大災損；二、漏水、滲水嚴重，難以徹底修復，潮濕的環境易生細菌、塵蟎，不利人體健康；三、房屋格局、建材不佳，絕大多數採光、通風、防火、隔音欠佳，不符合現代人生活水準。

這樣的房子，在全世界都屬於應該汰舊換新的「不宜居建物」，也只有在極端落後的國家才會是住宅常態，此也顯示台灣當前合規（宜居）的住宅數量其實是不足的。

（圖／ photoAC）

台灣的房子這麼貴？未來還有降價空間嗎？

房價的主要組成包括三大要素，即地價、興建成本和持有者利潤。在土地資源相對稀少的台灣，土地的地價很難便宜，「稀缺性加上壟斷和炒作，使得都會區的土地地價居高不下」，雙北、台中地價更是占了房價五成以上的占比；近期興建費用在建築原物料結構性上漲，和人工短缺的情況下快速飆漲，目前營建成本占比已經大幅提升；而開發業者（建商）的獲利性，在當前房價過高及政府嚴厲打房下，已經受到擠壓而趨向微利，毛利從三成以上壓縮到兩成左右，扣除營運費用，淨利大多在十％以下，若再考量四年左右的開發期來計算，每年淨利約在二．五％左右，並不算高。

所以，若希望藉由擠壓建商獲利空間來降低房價，其實空間相當有限，因此從房價結構上來看，民眾期盼藉由政府打房來壓抑房價並不實際。

人口老化讓新屋的需求增加

再從人口結構來看，台灣在二○一八年即已進入高齡社會，預估二○二五年台灣就會提早進入超高齡社會，六十五歲老年人口的占比會超過二十％，等於每五個人裡就會有一位是六十五歲以上的老人，也意味著將會有大量舊公寓換新電梯大樓的換屋自住需求出現。

台灣的房子已經從早期的「反攻大陸」的簡陋房舍，演進到今天的「樂居好宅」，因此，今日房子的建築標準、規格已和過去大大不同。這幾年在危老的推演下，房屋的興建規格正在逐步提升，像是更好的耐震能力、隔音減噪功能、節能減碳設施、居家自動化設備、無障礙空間，這樣的居宅環境才是真正符合現代人需求的宜居好宅。

提高民眾所得可因應高房價何時是買房時機？

全世界大都會區的房價都高，這是供需上的稀缺性問題，比較難改善，倒是一般城市房價偏高的問題極待解決，但一般人總將高房價問題歸咎於炒作和暴利，過去確實如此，如今這兩項因素已大致解決，房價已難再像過去般的「被炒高」，但現今地價和營建成本的高漲現況仍難改善，這時候要解決民眾購屋能力不足的情形惟有提升民眾所得，而這也有賴執政者的施政能力。

今年第四季全省的巨量推案會是民眾看房買房的好時機，在建商「傾巢而出」的情況下，購屋民眾會有最多樣的選擇空間，買不買房也反應了民眾對「國運」的看好度，如果經濟「持續看好，甚至進一步揚升，那麼房價肯定繼續上漲」；反之，若經濟走向衰退，那麼除了預售屋可能維持持平外，二○二一年之前興建完成的新成屋、中古屋房價勢必走跌，而且跌幅不低、毫無懸念。

因此，對於剛需（首購、換屋）族，我會鼓勵民眾勤看屋，只要真的有購屋需求，此時會是不錯的時機點。 閱讀完整內容