人口老化推動危老改建 成本飆漲降價空間有限
台灣房市年底爆量推案是下手的好時機
筆者以淺顯的方式和全局宏觀的視角,多元探討台灣房市的現況,並對台灣房市的未來發展提出個人觀點;也針對有購屋需求者,建議下手買房的時機點。
文‧ 胡偉良博士
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胡偉良,品嘉建設關係企業創辦人
現任:尚禹營造(股)公司董事長兼主任技師
根據內政部統計通報最新發布,二○一一年底,屋齡二十年以內的住宅占比約四十三%,但是到了二○二一年底跌破二十四%,至於四十年以上老屋占比,則從十二%拉高至近三十二%,十年來大增近二十%。
現在的房子供過於求?台灣房子普遍「老態龍鍾」
內政部還公布二○二二年第二季我國房屋稅籍住宅類數量為九○一萬七○ 六九宅, 較二○ 二一年同期增加了十萬四四二八宅、增幅一.一七%,其中,超過七成集中於六都,以新北市一六七萬二七五三宅、占整體的一八.五五%最多、高雄市一一○萬四二八宅占一二.二○%居次、台中市一○八萬一九七八宅占十二%居第三。
另外,全國住宅屋齡中位數約為三○.六年,屋齡二十年以下建物以桃園市三四.二五%最高,屋齡超過四十年建物以台北市四七.五一%最多。二○一六年第四季的統計資料,全國住宅總量八四四萬餘戶中,四十年以上屋齡的老屋數量全台約一七九萬三千戶(占全國房宅比率二十一%),再十年(二○二六)這些房子就五十年了,進入「不堪」使用期。
再根據內政部快篩結果,發現屋齡二十年、十二層以上的大樓(九二一前蓋的高樓)七成以上有安全疑慮。因此,筆者預估五年後,都更和危老改建的風潮會更加熾旺。
從上述數據來看,全省除了桃園外,台灣當前的房子普遍已是「老態龍鍾」了。這些老屋的幾個大缺點包括: 一、耐震不佳, 都是依九二一前舊法規所興建,幾乎都不符合「小震不壞、中震可修、大震不倒」的耐震標準,遇到強烈地震,將產生巨大災損;二、漏水、滲水嚴重,難以徹底修復,潮濕的環境易生細菌、塵蟎,不利人體健康;三、房屋格局、建材不佳,絕大多數採光、通風、防火、隔音欠佳,不符合現代人生活水準。
這樣的房子,在全世界都屬於應該汰舊換新的「不宜居建物」,也只有在極端落後的國家才會是住宅常態,此也顯示台灣當前合規(宜居)的住宅數量其實是不足的。
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(圖/ photoAC)
台灣的房子這麼貴?未來還有降價空間嗎?
房價的主要組成包括三大要素,即地價、興建成本和持有者利潤。在土地資源相對稀少的台灣,土地的地價很難便宜,「稀缺性加上壟斷和炒作,使得都會區的土地地價居高不下」,雙北、台中地價更是占了房價五成以上的占比;近期興建費用在建築原物料結構性上漲,和人工短缺的情況下快速飆漲,目前營建成本占比已經大幅提升;而開發業者(建商)的獲利性,在當前房價過高及政府嚴厲打房下,已經受到擠壓而趨向微利,毛利從三成以上壓縮到兩成左右,扣除營運費用,淨利大多在十%以下,若再考量四年左右的開發期來計算,每年淨利約在二.五%左右,並不算高。
所以,若希望藉由擠壓建商獲利空間來降低房價,其實空間相當有限,因此從房價結構上來看,民眾期盼藉由政府打房來壓抑房價並不實際。
人口老化讓新屋的需求增加
再從人口結構來看,台灣在二○一八年即已進入高齡社會,預估二○二五年台灣就會提早進入超高齡社會,六十五歲老年人口的占比會超過二十%,等於每五個人裡就會有一位是六十五歲以上的老人,也意味著將會有大量舊公寓換新電梯大樓的換屋自住需求出現。
台灣的房子已經從早期的「反攻大陸」的簡陋房舍,演進到今天的「樂居好宅」,因此,今日房子的建築標準、規格已和過去大大不同。這幾年在危老的推演下,房屋的興建規格正在逐步提升,像是更好的耐震能力、隔音減噪功能、節能減碳設施、居家自動化設備、無障礙空間,這樣的居宅環境才是真正符合現代人需求的宜居好宅。
提高民眾所得可因應高房價何時是買房時機?
全世界大都會區的房價都高,這是供需上的稀缺性問題,比較難改善,倒是一般城市房價偏高的問題極待解決,但一般人總將高房價問題歸咎於炒作和暴利,過去確實如此,如今這兩項因素已大致解決,房價已難再像過去般的「被炒高」,但現今地價和營建成本的高漲現況仍難改善,這時候要解決民眾購屋能力不足的情形惟有提升民眾所得,而這也有賴執政者的施政能力。
今年第四季全省的巨量推案會是民眾看房買房的好時機,在建商「傾巢而出」的情況下,購屋民眾會有最多樣的選擇空間,買不買房也反應了民眾對「國運」的看好度,如果經濟「持續看好,甚至進一步揚升,那麼房價肯定繼續上漲」;反之,若經濟走向衰退,那麼除了預售屋可能維持持平外,二○二一年之前興建完成的新成屋、中古屋房價勢必走跌,而且跌幅不低、毫無懸念。
因此,對於剛需(首購、換屋)族,我會鼓勵民眾勤看屋,只要真的有購屋需求,此時會是不錯的時機點。
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本文摘錄自
台灣房市年底爆量推案 是下手的好時機
卓越雜誌
2022/11月 第439期
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