蒙塵的金子打磨後也能重新發光

老屋翻新 5項工程做了不後悔

老房子的屋況雖然比不上新屋，但就像還未打磨的金子，只要施以巧手就能發光。然而，翻新老屋時不能只當「外貌協會」，5 種「看不見的工程」反而更重要，也更值得投資。

撰文：師慧君 攝影：張家禎 圖片提供：哲空間

房價高漲，讓老屋交易越發熱絡，根據東森房屋研究中心彙整內政部不動產資訊平台資料發現，今（2023）年第1 季全國住宅買賣移轉筆數為2 萬8,011筆，其中有1 萬1,490 筆交易的屋齡在30 年以上，占比為41%，是有統計數據以來的歷年同期新高。

資深設計師吳宜哲指出，老屋雖然有其缺點，但室內實坪大，甚至完全無公設，跟新屋相比，等於花同樣的錢能夠買到幾乎2 倍以上的可用空間。此外，老屋大多位於市區精華地段，生活機能強大，只要善加整修，就能延長居住年限，也能讓老房子展現新的效用。

3 種地雷老屋最棘手 再便宜也別搶

不過，並不是所有老屋都能安心入手，吳宜哲表示，有幾種老屋特別容易「踩雷」，購屋時建議避開。

第一種是「頂加」。按照法律規定，即便頂加屬於列管的「既存違建」或「舊有違建」，但都僅是「緩拆」，並不是「免拆」，此類物件僅能修繕，不能進行室內裝修，若強行施工，極有可能因同棟鄰居長期積怨而遭到舉報，屆時將被勒令自行拆除或遭到強制拆除。

第二種是位於邊間，但與鄰棟棟距過窄的房屋。由於邊間戶的對外牆較多，通常較非邊間戶更容易有漏水問題，當與鄰棟棟距過窄，將無法從外牆施作防水工程，這也表示漏水狀況將無法解決。

第三種則是裝潢特別新的老屋。不少投資客會以低價買進屋況不佳的房屋，重新整修後出售賺取價差，但此類物件通常會使用劣質建材與粗糙的工法掩蓋屋況瑕疵，實際上問題並沒有真的改善，未來恐怕要花上更多裝修費用。與其購買裝潢過的老屋，不如選擇保留原始屋況的物件，反而更能一眼看出瑕疵所在。

「看不見的」更重要 5 大基礎工程別忽略

吳宜哲也提醒，老屋有很多「看不見的問題」需要處理，這些項目大多屬於基礎工程，但一般屋主通常會優先注意「看得見」的項目，反而忽略基礎工程的重要性。以下針對各類型問題分別說明。

◎滲漏水、壁癌

一般建物的防水層使用年限大多為10 ∼ 15 年，而防水層會隨著牆面熱脹冷縮或水蒸氣壓力造成的破壞而老化失效，再加上台灣地震頻繁，容易導致建築物出現裂縫甚至使水管破裂，因此老屋特別容易出現滲漏水與壁癌問題。

不論是範圍多大的滲漏水或壁癌，建議先找到源頭並加以處理，才能徹底根治。首先，應以抓漏儀器探測漏水點，如漏水點為水管或設備，就須修補或予以更換；如漏水點為對外牆裂縫，則要先行清理外牆與填補縫隙，再從外側施作防水工程，才能一勞永逸。其次，則要將室內滲漏水或有壁癌的牆面打除到「見底」（亦即剔除漆面、磁磚和水泥，直至看到紅磚或鋼筋混凝土層），整平後重新施作防水層，再加以粉刷或貼上磁磚。

◎電線老化與配電問題

一般電線的使用年限約為20 年，包覆電線的絕緣體會隨時間脆化，再加上過去電線的線徑較小，當電器的使用量大，很容易造成電流過載與電線走火，影響居住安全甚鉅。

建議全面更換電線及重新配電，並將主電路開關更換為無熔絲開關，再按照家電使用需求增加迴路與插座。須注意的是，高功率電器（大多為會發熱的電器）應配置獨立迴路，較能確保用電安全。此外，部分水電師傅會建議屋主將配電箱的安培數加大，以提高電流的負荷量，但此舉會造成電流過載時依然不會跳電，反而增加風險。

◎排水

老屋的排水管路常會有堵塞和老化的問題，兩者都有可能造成水管破裂，並且衍伸汙水倒灌或直下層建物漏水。除了建議全面更換排水管，吳宜哲也特別指出，過去集合式住宅的排水管路大多設置在分戶樓板內，等於貫穿屋主自宅的地板與直下層住戶的天花板，但今年元月起政府施行「同層排水」新法令，規定建物採同層排水者，排水系統不得貫穿分戶樓板，換句話說，排水管路必須安裝在樓板之上。

如此一來的好處是，當管路破損甚至漏水時，上層住戶可直接於自宅修繕，不需要再從下層住戶的天花板施工。目前已有業者可提供同層排水相關設備與工法，即使是老屋也能改造為同層排水。

◎排氣

老屋浴廁的廢氣和濕氣通常是利用抽風設備排入公共管道間，由於管道間相通，因此各戶的廢氣和異味容易互相傳遞，例如當有住戶在自家廁所抽菸，其他共用管道間的住戶都有可能聞到明顯菸味。要解決這個問題，就必須改為「當層排氣」，也就是裝設排風管，將廢氣導引至同層的牆壁外排出，同時封閉管道間開口，才能徹底阻止廢氣和異味流入。

◎隔音

老屋的樓地板通常僅有12 ∼ 15 公分厚，因此隔音效果不佳，甚至會因為共振效應讓噪音傳遞至不相鄰的戶別。若預算足夠，建議可在樓地板與天花板翻修時使用隔音漆（須於塗刷水泥砂漿前施作），再鋪設隔音墊或隔音毯，就能有效減緩噪音。

打牆留意結構安全 預算花在刀口上

除了上述問題，吳宜哲提醒，老屋翻修還有幾個重點必須注意，首先是更改隔間時，千萬不可拆除剪力牆與承重牆，其中剪力牆的作用是承受地震中的水平力，而承重牆則是用來承載建築物本體與其他外力造成的重量，若將兩者拆除，將嚴重影響結構安全。

但一般民眾通常無法明確分辨何者為剪力牆與承重牆，較為簡單的辨別方式是觀察牆面的厚度與位置，較厚的牆，或是分戶牆、沒有開口的外牆，以及位於浴廁周邊、管道間周邊、大梁下的牆面，通常就是剪力牆或承重牆，這些牆面不僅不能拆除，也不宜設置開口、窗戶。

另外，裝設空調時如須重新「洗洞」（在牆面鑽出供管線行走的孔洞），切記不可穿過梁柱，且須避開原有管線。較嚴謹的做法是，洗洞前先以儀器探測，確認牆面內部無管線之後再施工。

其次在多數人關心的預算分配上，吳宜哲建議將裝修的前、中、後3 個階段切割開來看。第一個階段是基礎工程，主要包含拆除舊隔間與舊裝潢、結構補強、隔間工程、門窗更換、防水工程、水電配置等。如前所述，基礎工程雖然看不見，甚至讓人「無感」，但卻攸關生命安全與長期的居住舒適度，因此建議不可省略。

第二階段是裝修工程，主要包含天花板、地坪、壁面的翻新，以及設備更換、系統櫃裝設、空調安裝、裝飾性工程等，若預算有限，建議從「最在乎的地方」開始做起，或是選擇等級較低的建材與設備。第三階段是家電與軟裝搭配，軟裝包含家具、窗簾、地毯、燈飾、家飾品、植栽等，同樣可依預算選擇優先購買的品項。

至於想省錢的人，吳宜哲建議先做好「斷捨離」，讓家中物品減量，就能減少許多木作和系統櫃的費用。尤其是家中空間不大的屋主，經常會希望利用畸零空間打造收納櫃體，但這些櫃體須以木作施工，費用較貴，而且可能不好開啟，同時也容易因為環境潮濕導致擺放的物品發霉，建議不如不做，把預算挪到其他更實用的項目上。 閱讀完整內容