蒙塵的金子打磨後也能重新發光
老屋翻新 5項工程做了不後悔
老房子的屋況雖然比不上新屋,但就像還未打磨的金子,只要施以巧手就能發光。然而,翻新老屋時不能只當「外貌協會」,5 種「看不見的工程」反而更重要,也更值得投資。
撰文:師慧君 攝影:張家禎 圖片提供:哲空間
房價高漲,讓老屋交易越發熱絡,根據東森房屋研究中心彙整內政部不動產資訊平台資料發現,今(2023)年第1 季全國住宅買賣移轉筆數為2 萬8,011筆,其中有1 萬1,490 筆交易的屋齡在30 年以上,占比為41%,是有統計數據以來的歷年同期新高。
資深設計師吳宜哲指出,老屋雖然有其缺點,但室內實坪大,甚至完全無公設,跟新屋相比,等於花同樣的錢能夠買到幾乎2 倍以上的可用空間。此外,老屋大多位於市區精華地段,生活機能強大,只要善加整修,就能延長居住年限,也能讓老房子展現新的效用。
3 種地雷老屋最棘手 再便宜也別搶
不過,並不是所有老屋都能安心入手,吳宜哲表示,有幾種老屋特別容易「踩雷」,購屋時建議避開。
第一種是「頂加」。按照法律規定,即便頂加屬於列管的「既存違建」或「舊有違建」,但都僅是「緩拆」,並不是「免拆」,此類物件僅能修繕,不能進行室內裝修,若強行施工,極有可能因同棟鄰居長期積怨而遭到舉報,屆時將被勒令自行拆除或遭到強制拆除。
第二種是位於邊間,但與鄰棟棟距過窄的房屋。由於邊間戶的對外牆較多,通常較非邊間戶更容易有漏水問題,當與鄰棟棟距過窄,將無法從外牆施作防水工程,這也表示漏水狀況將無法解決。
第三種則是裝潢特別新的老屋。不少投資客會以低價買進屋況不佳的房屋,重新整修後出售賺取價差,但此類物件通常會使用劣質建材與粗糙的工法掩蓋屋況瑕疵,實際上問題並沒有真的改善,未來恐怕要花上更多裝修費用。與其購買裝潢過的老屋,不如選擇保留原始屋況的物件,反而更能一眼看出瑕疵所在。
「看不見的」更重要 5 大基礎工程別忽略
吳宜哲也提醒,老屋有很多「看不見的問題」需要處理,這些項目大多屬於基礎工程,但一般屋主通常會優先注意「看得見」的項目,反而忽略基礎工程的重要性。以下針對各類型問題分別說明。
◎滲漏水、壁癌
一般建物的防水層使用年限大多為10 ∼ 15 年,而防水層會隨著牆面熱脹冷縮或水蒸氣壓力造成的破壞而老化失效,再加上台灣地震頻繁,容易導致建築物出現裂縫甚至使水管破裂,因此老屋特別容易出現滲漏水與壁癌問題。
不論是範圍多大的滲漏水或壁癌,建議先找到源頭並加以處理,才能徹底根治。首先,應以抓漏儀器探測漏水點,如漏水點為水管或設備,就須修補或予以更換;如漏水點為對外牆裂縫,則要先行清理外牆與填補縫隙,再從外側施作防水工程,才能一勞永逸。其次,則要將室內滲漏水或有壁癌的牆面打除到「見底」(亦即剔除漆面、磁磚和水泥,直至看到紅磚或鋼筋混凝土層),整平後重新施作防水層,再加以粉刷或貼上磁磚。
◎電線老化與配電問題
一般電線的使用年限約為20 年,包覆電線的絕緣體會隨時間脆化,再加上過去電線的線徑較小,當電器的使用量大,很容易造成電流過載與電線走火,影響居住安全甚鉅。
建議全面更換電線及重新配電,並將主電路開關更換為無熔絲開關,再按照家電使用需求增加迴路與插座。須注意的是,高功率電器(大多為會發熱的電器)應配置獨立迴路,較能確保用電安全。此外,部分水電師傅會建議屋主將配電箱的安培數加大,以提高電流的負荷量,但此舉會造成電流過載時依然不會跳電,反而增加風險。
◎排水
老屋的排水管路常會有堵塞和老化的問題,兩者都有可能造成水管破裂,並且衍伸汙水倒灌或直下層建物漏水。除了建議全面更換排水管,吳宜哲也特別指出,過去集合式住宅的排水管路大多設置在分戶樓板內,等於貫穿屋主自宅的地板與直下層住戶的天花板,但今年元月起政府施行「同層排水」新法令,規定建物採同層排水者,排水系統不得貫穿分戶樓板,換句話說,排水管路必須安裝在樓板之上。
如此一來的好處是,當管路破損甚至漏水時,上層住戶可直接於自宅修繕,不需要再從下層住戶的天花板施工。目前已有業者可提供同層排水相關設備與工法,即使是老屋也能改造為同層排水。
◎排氣
老屋浴廁的廢氣和濕氣通常是利用抽風設備排入公共管道間,由於管道間相通,因此各戶的廢氣和異味容易互相傳遞,例如當有住戶在自家廁所抽菸,其他共用管道間的住戶都有可能聞到明顯菸味。要解決這個問題,就必須改為「當層排氣」,也就是裝設排風管,將廢氣導引至同層的牆壁外排出,同時封閉管道間開口,才能徹底阻止廢氣和異味流入。
◎隔音
老屋的樓地板通常僅有12 ∼ 15 公分厚,因此隔音效果不佳,甚至會因為共振效應讓噪音傳遞至不相鄰的戶別。若預算足夠,建議可在樓地板與天花板翻修時使用隔音漆(須於塗刷水泥砂漿前施作),再鋪設隔音墊或隔音毯,就能有效減緩噪音。
打牆留意結構安全 預算花在刀口上
除了上述問題,吳宜哲提醒,老屋翻修還有幾個重點必須注意,首先是更改隔間時,千萬不可拆除剪力牆與承重牆,其中剪力牆的作用是承受地震中的水平力,而承重牆則是用來承載建築物本體與其他外力造成的重量,若將兩者拆除,將嚴重影響結構安全。
但一般民眾通常無法明確分辨何者為剪力牆與承重牆,較為簡單的辨別方式是觀察牆面的厚度與位置,較厚的牆,或是分戶牆、沒有開口的外牆,以及位於浴廁周邊、管道間周邊、大梁下的牆面,通常就是剪力牆或承重牆,這些牆面不僅不能拆除,也不宜設置開口、窗戶。
另外,裝設空調時如須重新「洗洞」(在牆面鑽出供管線行走的孔洞),切記不可穿過梁柱,且須避開原有管線。較嚴謹的做法是,洗洞前先以儀器探測,確認牆面內部無管線之後再施工。
其次在多數人關心的預算分配上,吳宜哲建議將裝修的前、中、後3 個階段切割開來看。第一個階段是基礎工程,主要包含拆除舊隔間與舊裝潢、結構補強、隔間工程、門窗更換、防水工程、水電配置等。如前所述,基礎工程雖然看不見,甚至讓人「無感」,但卻攸關生命安全與長期的居住舒適度,因此建議不可省略。
第二階段是裝修工程,主要包含天花板、地坪、壁面的翻新,以及設備更換、系統櫃裝設、空調安裝、裝飾性工程等,若預算有限,建議從「最在乎的地方」開始做起,或是選擇等級較低的建材與設備。第三階段是家電與軟裝搭配,軟裝包含家具、窗簾、地毯、燈飾、家飾品、植栽等,同樣可依預算選擇優先購買的品項。
至於想省錢的人,吳宜哲建議先做好「斷捨離」,讓家中物品減量,就能減少許多木作和系統櫃的費用。尤其是家中空間不大的屋主,經常會希望利用畸零空間打造收納櫃體,但這些櫃體須以木作施工,費用較貴,而且可能不好開啟,同時也容易因為環境潮濕導致擺放的物品發霉,建議不如不做,把預算挪到其他更實用的項目上。
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本文摘錄自
老屋翻新 5項工程做了不後悔
《Money錢》
2023年10月號第193期
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