每年建物買賣移轉棟數都有三十萬件，好像跟你沒關係，但有一天，當你要買賣房子時，就要注意「但書」、瑕疵擔保責任、履約保證及房貸對保這四件事。

文．顏瓊真

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根據全台六大都會區公布的今(2023)年十一月建物買賣移轉棟數，交易量合計為2萬3413棟，月增11.3%，年增26.1%，一至十一月累計為21萬2606棟，雖年減4.7%，但房仲業預估，今年仍可望站上站上30萬棟。

每年都有這麼多人在買賣房子，而你也想買房嗎？但買房並不是件容易的事，除了要籌足購屋的「自備款」外，從「找房子」、「看房子」，若是看中古屋或新成屋，有時還要找風水師去看一看。

房子滿意之外，接著就要付斡旋金「議價」，議定後進行「簽約」、付款、過戶，再到「交屋」，時間流程恐怕得要花上數個月到半年，甚至要花一年的時間。至於若是買預售屋，則興建期恐要好幾年之久。

除了上述過程之外，想要買房的人還得要注意一些細節，才不至於買到瑕疵屋，花錢找罪受，因此，要注意哪些事？就讓專家來告訴你。

小心「但書」藏貓膩

僑馥建經董事長彭慶指出，就不動產買賣(土地／預售屋／成屋)來說，都要簽契約書，有些房屋的出租或承租則會有「房屋租賃契約書」，大家要特別注意，有沒有附加「但書」(如附表)。

根據《大法官釋字第726號》的解釋，「但書」是表示「特別」或「除外」的意思，通常在契約內容作為補充使用、限制或有條件的協議條文，無法脫離契約單獨解釋。

而在購買不動產過程中最常見的即為「有條件的解約條款」，內容記載須取得雙方同意。

例如，買房子大都要跟銀行貸款，但是，銀行會根據申請人的信用條件核貸成數，假設1000萬元的房子，購屋者只有200萬元的自備款，另800萬元可能要靠銀行貸款。

但「萬一」申貸人的信用評等，銀行只願意貸700萬元，那購屋人就出現「100萬元」的資金缺口，因此，常見不動產買賣契約書上有一條「購置住宅貸款成數不足，則買賣交易無效」的「但書」。

一旦購置住宅貸款成數不足，就賣方來說，則買賣交易無效時，若急需用錢，卻因交易無效而拿不到錢，是否要再進行另一次的交易呢？這是賣方要注意的。

另買賣不成，還能「仁義」在嗎？對買方來說，付出斡旋了，會不會因為上述的「貸款成數」不足，導致交易失敗，而付出的「斡旋金」拿不拿得回來？又或者有沒有「違約金」的問題？這些情況都是在簽契約書時，於「但書」部分，要問清楚之後再簽。

彭慶指出，依據《民法》第153條規定，買賣雙方應仔細閱讀契約書內容記載之雙方權利義務，避免事後爭議。

此外，就其了解，在購買預售屋時，並非每家建商皆同意加註但書，即便有些「但書」的約定，也大多偏向對建商有利，才會附加上去。

賣方免負瑕疵擔保責任？

此外，買賣房屋合約中常見的爭議特約條款之一就是「免除瑕疵擔保責任」，但合約以此立約，並非完全可不負瑕疵擔保之責。

安新建經法務經理謝宗興表示，關鍵在於是否能舉證賣方為「故意」不告知，若無法舉證，賣方確實是可以不用負責的；反之若能舉證賣方是故意為之，就可以主張特約無效，並要求賣方負擔瑕疵責任。

謝宗興指出，「瑕疵擔保責任」是指賣方對於房屋瑕疵的負擔程度，賣方需擔保自己出售的房屋不會滅失或減少價值，若有瑕疵，應於買賣契約前先告知買方。因此，若訂約後買方發現商品與原先約定有異，買方有權要求賣方履行瑕疵擔保責任。

謝宗興說明，按《民法》第366條：「以特約免除或限制出賣人關於權利或物之瑕疵擔保義務者，如出賣人故意不告知其瑕疵，其特約為無效。」

因此合約中已特別約定免除賣方瑕疵擔保責任，且買方未在訂約前發現屋況瑕疵，日後發現該房屋為凶宅或輻射劑量︙等問題，就必須舉證該瑕疵是賣方故意不告知，賣方才須負責，但在實務上要舉證賣方為「故意不告知」難度很高。

謝宗興提醒，在簽署房屋買賣合約時，雙方應仔細審視條款，確保其合理性和公平性，若真要約定免除賣方瑕疵擔保責任時，建議特約約定為：「賣方不負瑕疵擔保責任；惟有非自然身故及輻射之瑕疵不在此限。」

以此來保障，無法用肉眼就能辨識的瑕疵於條款中審慎約定清楚，雙方可以更好地理解買賣房屋特約中的瑕疵擔保責任，達成合理的協議，確保雙方的權益得到保障。

至於民眾若於簽訂合約時，碰到特約載明不負瑕疵擔保責任條文，謝宗興會建議，可採取雙方重新協商修訂條款，若無法達成協議，則再進一步尋求法律建議。

此外，買方可在交易前進行房屋檢驗和評估，減少未來可能出現的瑕疵問題。同時，建議雙方購屋過程委託第三方中立機構負責託管買賣價金，承作履約保證，待購屋流程完成、交屋沒問題再將價金交給賣方，以保障交易過程的安全、確保雙方權益。

若合約簽訂後發生爭議，並且以上幾點也都無法讓雙方達成共識，除透過法院訴訟外，亦可考慮採取有機會較快速解決爭端的仲裁或調解，由獨立的仲裁員或調解專業人士協助雙方達成協議。

安新建經也提醒，無論採用哪種方式解決特約中不負瑕疵擔保責任的約定，雙方需保持開放的溝通進而達成共識，方能讓交易安全且順利進行。

買賣房屋要能履約才行

不過，在買賣雙方簽約交易後，因過去有不少詐騙集團假借買房，僅出前兩期少數一、兩百萬元，就取得賣方的所有權狀進行過戶，之後就人間蒸發，又或者，有人拿偽造的所有權狀，騙取購屋者的訂金及前金後，也不見蹤影。

對買賣雙方的善意者來說，都不想碰到上述的情況，但很多人都是買賣屋的新手，因此，目前在推動「履約保證」，就非常重要。

信義房屋指出，台灣的成屋買賣付款方式，通常分為「簽約、用印、完稅、交屋」四階段，大多由買方在各階段需支付成交總價的10%、10%、10%、70%。

為保障動輒上百萬、甚至上千萬的買賣價金，買方購屋積蓄不會被騙走，賣方也一定拿得到售屋款，因此，信義房屋與安信建經參考美國ESCROW制度，並評估台灣市場情況，率先研發出「買賣價金履約保證」制度。

履保機制如何運作？信義房屋進一步說明，買方支付簽約款後，賣方會自專戶動用支付仲介服務費；買方支付用印款及完稅款後，賣方則需自專戶支出過戶相關稅費；當過戶完成，買方申貸的銀行貸款核撥後，專戶則可出款清償賣方房貸；最後，交屋階段，買方支付完整交屋尾款，則會結清售屋所得的餘款，交付給賣方。而在每一道出款程序中，都需經第三方機構審查，才能夠出款。

縱使過程中，賣方違約不賣房子，保證銀行會將買方已支付進專戶的購屋款項，加計利息後，全額返還給買方；而若是買方違約不買，則會在結算價款後，交由賣方沒收違約金。換言之，即使過戶流程中出現狀況，透過履約保證機制，仍能確保買、賣雙方價金的安全。

此外，值得注意的是，目前坊間有許多業者提供履約保證服務，消費者仍要小心慎選，信義房屋提醒買賣雙方，履約保證機制能有效預防及避免交易風險，當有買賣不動產需求，仍應搭配履保服務，更能確保交易安全。

買房用誰的名字？

日前媒體報導，住在基隆市的一位許姓女子，在買房時，因為同居男友的收入比她高，在考量向銀行借款時，可取得較優惠利率，因此，就以男友的名義申請房貸。

但銀行為確保債權，一般的房貸放款，申請人都得是房屋的所有權人，因此，許姓女子就把名字登記在男友名下。沒想到，「萬一」出現了，那就是男友驟逝，其子女依《民法》規定辦理繼承，許姓女子雖提起告訴，指出她是「借名登記」，男友是「出名人」，但因相關證據不足而敗訴，面臨房子追討不成的命運。

彭慶指出，由於銀行在辦理信用借款時，都會考量申請人的收入及相關的信用評等，像是公務員、老師、醫生、會計師、科技新貴，及知名大企業的員工，都能取得較好的利率優惠。

對很多受薪階級來說，能少付利息，自然就會想方設法地爭取最優利率，尤其北台灣的房屋總價動輒上千萬元以上，每年的利息支出是很可觀的。

因此，像上述的許姓女子的想法，自然也是眾多申請房貸者的想法之一，但是，就是怕各種「萬一」發生，故很多時候要想清楚才好，以免捉小失大。

仔細檢查房貸對保清單

而在申請房貸時，要進行「房貸對保」，也是借款人申請的房貸撥款前，須經由銀行確認借款人或保證人本人簽訂借款或保證契約之程序。在房貸審核申請後，與借款人一同進行契約說明及身分核對，以保障雙方(銀行、借款人)權益。

彭慶表示，就「房貸對保」應備資料包括一、雙證件(借款人本人、保證人的身分證和第二證件)；二、印章(借款人本人和保證人)；三、戶籍謄本與優惠房貸證明文件；四、其他紙本文件(依各家銀行須檢附相關文件為準則)；五、如有保證人(配偶、二等親親屬)須一併攜帶證件。

而房貸對保事前的評估項目包括，一、擁有良好信用與還款能力，避免退件風險；二、資金流是否能負擔房貸，避免違約風險；三、了解貸款利率是否為可接受範圍；四、留意聯徵有超貸紀錄。

在銀行通知你進行對保時，你一定要仔細檢查一下房貸對保的清單，看清楚上面所載的一、借貸金額與貸款利率；二、還款方式與年限；三、違約金賠償條款；以及四、貸款限制與償還債務期限等。

一般來說，房貸對保流程大致為一、銀行進行對保諮詢(身分核對、契約內容與相關規定說明)；二、確認後進行契約審核及簽章，並確認貸款帳戶設定及撥款說明；三、檢查文件，即完成對保。

至於房貸對保的方式，包括一、指定地點當面對保(銀行分行、房仲／代銷服務中心)；二、電話對保；三、視訊對保《金管銀國字第1110131852號》，但因為房貸金額較大，通常會以當面對保為主；相關辦法，仍依各家銀行為準則。

其他注意事項，則包括房貸借款人必須本人到場簽章，另對保時通常會辦理附加火險，另因台灣地震頻仍，有些還會要求附加地震險。 閱讀完整內容