熱絡房市》短褲阿伯一次掃兩戶 大戶買停車場秒變跑車展示間
二○二○年,台中十大豪宅成交共八十筆,較前一年成長近九成,其中又有七十二筆集中在七期重劃區,到底七期豪宅能成功收服客戶的關鍵因素是什麼?
撰文‧梁任瑋
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▲頂級餐飲團隊進駐最多可提供1日6餐 ‧大陸建設:「宝格」、「丽格」聘米其林義式餐廳廚師‧雙橡園開發:「雙橡園1617」聘頂粵吉品廚師
「台中好野人多, 而且都是『 隱形的』。」從事不鏽鋼金屬製造業、住在七期已十一年的住戶黃老闆說,台中原本就是台商、中小企業主的大本營,尤其中美貿易戰後,海外台商紛紛將資金撤回台灣,到七期買豪宅,就成為這群屆齡退休客戶在資金配置上的選擇之一。
台中豪宅客源來自中彰投苗雲嘉六縣市共六五○萬人口的前一%,約六萬五千人,以七期豪宅總戶數僅一萬三千戶來看,可以開發的市場還很大。
台中豪宅市場產值驚人,從近兩年價格狂飆即可見端倪。二○一九年四月,坐落七期重劃區的「寶輝秋紅谷」以每坪售價九十七.二萬元、總價二.四三億元,成為台中第一宗成交九字頭的豪宅;隔年八月,大陸建設「宝格」在比價效應下,也出現每坪約九十二萬元的成交紀錄,而根據實價登錄,台中十大豪宅有八棟位於七期重劃區,更證明歷經二十五年洗禮的七期,已成為名副其實的富豪聚落。
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▲管家服務系統 編制櫃台管家、餐飲管家、專屬私廚、休閒管家、機電管家、房務管家、安全管家等不同任務屬性管家 大陸建設
把豪宅當藝術品蓋
從地下停車場到頂樓酒吧 通通都有戲
過去,台中七期豪宅市場最為人詬病的是實際入住的點燈率並不高,但這個現象近年已有轉變。「因為七期所有機能皆已成熟,加上來自彰化、豐原、大里的企業主希望第三代孫子享受更好的教育,所以陸續遷入台中市,這也是台中人口連續十年正成長的助力。」雙橡園開發總經理魏櫂良說。
台中豪宅客戶性格低調、實力不彰顯於外,龍寶建設董事長張麗莉曾遇過,客戶穿著非常樸素,太太不施脂粉、身上未見任何珠寶首飾,「結果看完房子後,一次買下兩戶五千萬元豪宅,花錢不眨眼。」儘管這群客戶在商場上叱咤風雲大半輩子,私底下卻喜歡穿短褲、戴鴨舌帽,遇到節慶就是祖孫三代一起在社區會館包潤餅、提燈籠。
台中有錢人多,但市場也相對競爭,每個建商都把房子當藝術品來蓋,要讓有錢人買單,最基本是建立在建商對品質的高度龜毛。例如,目前榮登時價登錄排行榜第一名的寶輝建設,為了超越過去的作品,當同業還在一窩蜂模仿新古典外觀時,他們在一二年就請美國建築師事務所設計「寶輝秋紅谷」建築立面。「找外國大師來規畫,風險很高,除了設計費高出本地一倍,作品也很有可能不適合我們,但為了做出國際級的建築,這是必要的代價。」寶輝建設總經理蘇良智說。
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▲禮賓車接送 替住戶接送小孩上下學或機場接送 雙橡園開發
「台中豪宅是從地下停車場到頂樓Sky Lounge(星空酒吧)都有戲。」財信傳媒董事長謝金河曾指出,每每參觀台中豪宅總讓他歎為觀止,例如台中知名豪宅建商聯聚建設,最擅長將老古董轉化為現代空間的元素,透過燈光的變化,讓住戶彷彿置身祕境。
媲美黑卡馭客術
專人洗車、聘名廚 客製化服務拚回購
除了外觀爭奇鬥豔,但要讓豪客買單,還是要回歸軟體服務本身。例如雙橡園開發的豪宅社區有專屬的住戶洗車服務,以及接送住戶子女上下學的禮賓車;大陸建設「丽格」透過自營的大管家管理模式,編制專屬私廚與不同任務屬性如櫃台、餐飲、休閒、機電、房務、安全等七種管家,服務琳琅滿目。
三年前,雙橡園開發在眾人不看好的前提下,「把頂級餐廳搬到家」,打著由社區聘請四位專職廚師供應一日六餐,每道料理都是新鮮現做的服務,至今已成為該公司建案的最大特色。「今年過年因疫情關係,許多住戶無法出國度假,索性直接在社區的餐廳享用頂粵吉品宴客,顯見我們菜色的水準已受到住戶肯定。」魏櫂良說。
「 從小年夜開始就一路忙到初五啊,用餐人數比平常還多。」讓頂粵吉品行政總主廚賴遠輝忙得像陀螺般轉個不停的,是他駐點的台中七期豪宅社區「雙橡園一六一七」宴會廳,在新年假期短短六天內,該廳竟服務了二一○位住戶,打破成立以來的紀錄。
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▲從事不鏽鋼製造業的黃老闆,不只自己住七期,也揪朋友一起搬進來,是當地豪宅市場的普遍現象。
眼看七期豪宅房價愈來愈高,不乏一戶將近二百坪的超級豪宅,但並非一味強調奢華,客戶就會下手買單,而是需要用「接地氣」的方式戳中客戶心中的痛點。黃老闆說,「大家都是白手起家苦過來的,在購屋過程還是保有節儉的個性,有的豪宅管理費一個月二、三萬元,已不輸上班族月薪;有游泳池、健身房雖然很好,但對我來說,能在七期很輕鬆吃到高檔餐廳料理,價格又合理,CP值很高是最實際的服務。」
台中另一豪宅品牌建商由鉅建設副總經理吳媛媛坦言,如今豪宅的祕書服務已不輸銀行「黑卡」客服,「除了住戶開口要求的需求要盡量滿足,即使不是房子的疑難雜症也可以幫忙解決。」她印象很深,有一次住戶遇到稅務難題,希望由鉅建設協助,最後他們提供熟悉的會計師、律師諮詢才圓滿結束。「就是彼此信任程度深,住戶才會把牽涉到個人隱私的稅務交給我們處理。」這位客戶後來還因此加購一戶由鉅建設位於國美館對面的上億豪宅「大恆」,成為建商鐵粉。
能夠將客戶經營得如此到位,在於台中豪宅建商習慣從銷售到物業管理一手包辦,目前包括雙橡園、聯聚、寶輝三家建商有自建物管公司,「這樣的好處,是只要把住戶服務好,他們就會自帶客戶進來。」寶璽建設總經理周白琇說,一般推出新案至少有三成基本盤是由已購客戶介紹購買。
換句話說,如今台中豪宅軍備戰已晉升為比拚建商背後所擁有的集團資源。吳媛媛說,由鉅建設董事長林嘉琪本身是亞洲大學董事會成員,過去亞大曾邀請諾貝爾經濟學獎得主來台演講,住戶都有保留名額。此外,「由鉅大恆」住戶臥虎藏龍,住在由鉅的房子內就可享受豐沛的人脈寶藏,這也是豪宅可提供的無形附加價值。同樣地,雙橡園開發可以提供住戶一日六餐的餐廳服務,正是因為該公司本身就是頂粵吉品的大股東,可以說服主廚親自坐鎮控管餐飲品質,是其他同業不好跨越的門檻。
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▲在「寶璽天睿」豪宅內,配備義大利手工千萬廚具Valcucine與德國頂級家電Miele,皆是國際最高水準的精品。
豪宅大打國際牌
神級建築師操刀設計 千萬廚具添貴氣
事實上,每個時代的台中豪宅客戶輪廓,也映照出不同年代的產業趨勢。周白琇表示,三十年前第一批台中豪宅客戶大多從事製鞋業,爾後又慢慢轉變至自行車製造業;十幾年前,買盤大多來自當時如日中天的光學業;時至今日,則移轉至汽車零組件業與遊戲業。
究竟七期豪宅客的手筆有多驚人?據了解,在台中七期某知名豪宅,就出現客戶要求買「一整層」三十個車位,在他專屬的停車樓層,只見一整排同款式、不同顏色的跑車整齊排列,宛如名車展示中心。此外,七期有位富豪因為重視生活隱私,他的外傭是住在七期的另一戶豪宅,只需要白天到他的住家煮飯、打掃就好,手筆之大令人歎為觀止。
台中豪宅生態圈自成一格,富豪電器市場也是一級戰區。例如,「 寶璽天睿」配備的是英國皇室御用、一套市價一千多萬元的義大利進口廚具Valcucine,光廚房設備就占了房屋總價的一成。周白琇說,「寶璽天睿」擄獲頂級客層青睞的關鍵是無可取代的地點,因坐落府會園道第一排,規畫過程就請國際空間設計大師片山正通,以及設計加拿大渥太華機場、溫哥華市政府地標的建築師Michael Green攜手操刀,並標榜社區門牌是「府會園道一號」。
專門代理德國廚具品牌Poggenpohl的德廚集團台中分公司總經理蕭瑞山說,近幾年公司在台中的營業額一直超越台北總部,甚至每年都以二○%增幅成長,原因在於台中人在家用餐比率較高,且在裝潢上普遍較重視廚房規畫。德廚集團也代理有「冰箱界勞斯萊斯」之稱的Sub-Zero,一台動輒一百萬元,但在台中銷售量每年不斷成長,甚至有客戶一次買六台,三台專門冷藏、三台專門冷凍,消費習慣超乎一般人想像。
從美食到娛樂,台中一向以豐富的創意、細膩的品質稱霸全台,在競爭激烈的豪宅市場亦如是。二十多年來,台中豪宅在房地產市場獨領風騷,也給予其他區域建商許多不同的啟發。
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本文摘錄自
中台灣隱形富豪 低調買爆七期豪宅
今周刊
2021/第1271期
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