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文／李奕農
從總經環境看房市景氣
國內其實有很多研究或文獻，利用各種的統計或檢定方法，討論總體經濟有哪些因素會影響房價。綜合這些研究結果以及我們自身的產業經驗，先直接講結論：在臺灣，只有利率、貨幣供給與股市會影響房價，所得、人口、租金對房價幾乎沒影響，GDP成長率、通貨膨脹率及一些其他因素則沒有定論（因為研究的時間不同，而有不同的結論）。下面我們則針對各項因素做說明。
§ 所得、房價、人口談房市，做參考就好
「所得跟房價漲跌沒關聯」，奇怪的邏輯，但是翻遍所有研究臺灣房價的相關論文，他們在做完統計驗證後，都會得到這樣的答案。房價所得比也是一樣，新聞關注度極高，但統計結果都不明顯。我們用臺北市的國泰房價指數與房價所得比做出一張圖表，如下圖。從圖上可以發現兩個奇怪的地方：第一，學者研究國外的數據，指出房價所得比3-6倍為合理，但臺北市的房價幾乎沒有低於6倍，即使SARS過後買房的黃金時期也超過這個水準。第二，房價與房價所得比同步一路往上走，代表所得沒增加，但是房價卻持續上漲，且持續了約15年的時間，從來沒有因為指標超標而導致房價修正。
雖然這裡只秀出臺北市的圖，但其實六都除高雄外也都是這樣的結果。顯然，房價走勢與所得關聯性較低，即使超標了，房價還是續漲，所得或房價所得比並不是一個好的觀察指標。
此外，用人口紅利來看房地產，也是符合邏輯，但與事實存在落差的指標。最常看到的是鼓吹錢進東南亞，享受人口紅利帶來的高經濟成長，或者用日本經驗來看臺灣，因為人口的老化，長期房地產必崩盤。要驗證也很簡單，因為人口老化的問題不只是日本，歐洲國家也很嚴重，勞動人口持續降低，我們可以看看其他高齡化國家的房價變化。
德國在2009正式邁入超高齡社會，65歲以上總人口超過20%。但有趣的是，德國房地產於2009年開始起漲，至2015年第四季，平均漲幅達20%。
英國也是一個很早就開始面對勞動力不足問題的國家，1990就開始鼓勵中高齡者延後退休或返回勞動市場。但是這個沒有人口紅利的國家，幾乎是全世界房地產漲幅最驚人的國家之一。
另外，法國是全球最早開始老化的國家，這裡找到的是房價相對一個家庭收入可負擔比例的數據。從這個數據可以看出，法國的房價也是在2000年後大幅上漲。因此從歐洲國家的房價表現來看，人口紅利衰退，似乎沒有影響房價的表現。我們可以合理懷疑，人口紅利衰退是否是造成日本房市不振的唯一或主要原因？
實際的數據結果和想像不一樣，所得和人口紅利，這些因素也許就「長期」來講會影響房市，但可能有其他更強力的因素，讓房價對這兩個指標沒有反應。因此建議看到用所得、房價所得比、人口結構來談未來房市趨勢的文章，參考就好，他們的連結性沒有想像的高。
研判房價未來走勢必看指標-貨幣政策與股市
投資大師巴菲特在接受專訪時曾表示，利率就好像資產價值的地心引力，假如利率降至零、資產價值幾乎可以無限大，若利率非常高、那對資產價值將產生極大重力。假如政府宣布要連續50年都實施零利率，那麼道瓊工業平均指數肯定會登上10萬點大關。這個觀念充分說明利率強力的影響著資產價值。
這個狀況其實也反應在臺灣的房市上。可以發現臺灣的房貸利率從2000年（89年Q1）急速下降，從7.3%一路下降至2003年（92年Q4）的2.7%，也造成了房價一去不回頭的狀況。前一段提到房價與所得沒有關係，但一定會產生一個疑問–購買力不足到底如何買房呢？其實答案就在房貸利率。我們做了一個比較，參考下表。1990年的時候，房貸利率是12%，20年期的貸款，貸款100萬，每月的本利攤還約1.1萬；但是到了2000年，房貸利率7.27%，每貸款100萬，每月本利攤還下降到7916元。但是到了2016年，房貸利率已降到1.84%，100萬本息攤還每月還款金額五千有找。
大部分人買房子貸款至少是70%起跳，多的可以到80%或85%，就貸款的部分，2016年的購買力已經是2000年的1.6倍，是1990的2.2倍。這還沒計算到現在很流行的寬限期或者30年房貸、40年房貸的貸款方式。這其實就是變相的購買力增加，補足所得未提升部分，足以支撐房價走勢的重要因素。之前打房時中央銀行直接限制銀行貸款成數，就對實際的房屋銷售產生重大的影響。
2000年科技泡沫後美國聯準會的連續性大降息、2008年次貸風暴後除了降息還加碼量化寬鬆，都造成了世界極度寬鬆的貨幣環境，房價大漲不只在臺灣發生，世界各地都是如此。貨幣政策是房市主要的觀察指標，而且具有領先的意義，沒有轉向之前，高房價的時代是難以改變的。
另外，要特別提出說明的，並非一降息馬上房價就會漲，一升息馬上房價就會跌。降息和升息是一個會持續很長時間的變化，不會一季升息下一季降息，而是維持數季或甚至數年的時間會處於降息（或生息）階段，中間只會維持利率不變或持續降息（升息），經過一個重大的改變後，才開始進入升息（降息）階段。國內的實證研究指出，降息後的一到兩年，房價會出現合適的買點，利率急升房價衝擊最大，一年後房價就會開始下跌；緩升則短期影響不大，需要伴隨經濟成長停止房價才會下跌。
臺灣房價所得比高人一等，從統計以來沒低於3-6倍的合理值，其實要考慮的是所得被低估。買賣股票的獲利、買賣房屋的獲利（2016年才開始房地合一稅）都沒有被納入所得計算。但這種大筆的獲利，常常是購買房屋的重要資金來源。
很多研究都指出股市的變動會影響房市，除了股市賺到錢後可能轉進房市，或者賠錢後須賣房求生，兩者有密切的資金關係外，股市也是一國經濟發展的櫥窗，股市的好壞時常更及時的反應經濟變化，因此分析經濟成長率的高低對房價影響，不如直接分析股市對房市的影響。從下圖可以看出，房價與臺股大盤是屬於同方向變動的，臺股上漲也會推升房市上漲，臺股下跌也會影響房市下跌，只是房價的反應是比較落後，且幅度沒那麼劇烈。
租金報酬率必須低於房貸利率，才會產生危機
租金的漲幅追不上房價的漲幅，被視為泡沫化指標之一。因為會付租金的通常是實際使用者，如果居住等使用需求高漲，將會推升租金；但買房的人則不一定是真實使用需求，投資置產也占了很大的部分。房價持續上漲但租金只有小漲或不漲，代表真實需求低，從下圖可以發現，房屋租金15年以來波動幅度不到5%，因此推論房價的上漲是不合理的。但真是如此嗎？
租金是否合理，要評估資金成本。利率不斷的走低，屋主可接受的租金回報可能也跟著會降低。因此這項指標還要配合當時的利率水準才會比較準確，我們要觀察的是，租金投報率是否低於貸款利率，把這項指標當成預警指標。當每年收的租金不足以抵銷房貸利息時，屋主售屋動機就會大增，有可能大幅降價求售或者成為不良債權。另外，這個指標也可以評估區域的數據，例如某些重劃區的行情是否過高，租金是否無法抵銷房貸利息？不過，目前臺灣並沒有區域的統計數據，需要實際去調查。
(一)空屋率資訊落後太多，且不能視為潛在賣壓
學者的研究指出，空屋率會影響房價表現。政府針對空屋調查方式有兩種，第一種是透過十年一次的人口普查，實際查出空屋的數量，最近的一次是2010年的調查，下一次調查要2020年，這種數據只能當新聞。第二種是透過臺電的電錶，月平均用電量低於60度的視為空屋，這個數據可以在內政部的不動產資訊平臺獲得。但它最大的問題是資訊落後，只能看到兩年前的資料，2016年只能查詢2013年的空屋資料實用性大幅降低，畢竟經過了兩年，時空背景差異已經很大了，某些地區的空屋可能變嚴重，某些地區的空屋已大幅改善，但沒有辦法得知。
另外要提出澄清的觀念，空屋不能完全代表賣壓。供給量的定義是「銷售者願意且能夠出售的數量」。在臺灣房地產的狀況是，當價格不好時，大部分的屋主寧願空置也不願意低價售屋。因此空屋必須搭配某種程度的條件，例如稅制改變，持有成本大幅提升，導致屋主必須售屋，空屋才會轉為實際的賣壓。因此與其觀察落後兩年的空屋率，不如觀察政府是否有針對空屋的政策來的直接有效。
(二)房市泡沫破滅因素：信用過度擴張、利率急升、經濟危機股市崩盤
如同前面所說的，泡沫不一定是問題，戳破泡沫的針才是。我們可以從美國和日本曾經發生的房地產崩盤背景，找出值得注意的指標。
先來看美國的狀況。上圖是美國20大主要城市的房價指數走勢。美國的房市在2000年後一路大漲，在2006-2007年達到高峰，2007年4月後就一路反轉向下，平均房價跌幅超過32%，直到2012年才開始止穩回升。歸納文獻，引發房市崩盤的原因如下：
1.信用過度擴張：就如同電影「大賣空」描述的，因之前的房價大漲，銀行審查寬鬆，買房屋可100%貸款，不需要自有資金，甚至超額貸款，本來無法購屋的人都可以購買房屋，原本只能購買一間的人一次購買多間，約有40%左右的房屋成交是屬於投資與度假性質，而非居住目的，比例創歷史新高。再加上許多民眾進行二胎貸款消費以及信用貸款消費，過度的透支購買力。
2.利率急升：2004年美國正常的房貸利率約1%，但2006年時利率已上漲至5.25%，而且這還是正常的貸款利率，如果是二胎或者信用較差的貸款者，利率更高。還款負擔急遽增加，導致大量違約，進而引發次貸風暴。
再來看日本的狀況。從東京證交所的房價指數可以看到，自從1990年日本泡沫化後，陷入失落的20年，通貨緊縮、消費不振，房地產再也無法回到泡沫前的高點。要找出泡沫化的原因，要回溯到1985年9月22日的廣場協定，日圓對美元開始大幅升值，1985年底到1987年底，日圓從250兌一美元升至120兌一美元，利率從5%降低至2.5%，資金大舉流入股市與房市，這樣的榮景在1989到1990年達到最高峰，但也開始出現了一些變化。
1.利率急升，貨幣政策轉向：1989年5月至1990年8月，日本央行五次升息，利率由2.5%提升至6%。同時，要求所有商業銀行大幅削減貸款，到1991年日本商業銀行實際上已經停止了對不動產業的貸款。
2.股市崩盤，企業拋售資產換現金：1990年開始日本股市大跌，日經從最高38916一路跌至15910點，幾乎所有的銀行、企業、證券都出現鉅額的虧損，在急需現金週轉的情況下，大量拋售資產，而銀行因股票與不動產擔保品價值下降需追加單保或處分，惡性循環下許多金融機構與房地產公司倒閉。
從美國和日本的房市崩盤經驗來看，都是在經歷一個極度繁榮的環境後，貨幣政策在短時間轉向，利率迅速上升，美國三年內利率由1%上升到5.25%，日本則在一年半內，利率由2.5%上升到6%。房市泡沫的破裂，都是由急速上升的利率所引爆。
除了利率以外，也可以觀察是否有屋主一定要賣屋的因素出現，例如在日本是股市崩盤引起的資金斷鏈，缺乏現金只能用極低的價格拋售資產；美國則是過度擴張信用透支購買力，導致無力還款等等。
另外，從反面來看，充沛的資金環境（這裡的資金可能是國內也可能是從國外而來），以及投資買盤出現，會是房價上漲的主要因素。
總結以上，總體的因素其實最難的是指標太多、新聞太多，容易被影響，很難有效的辨識。透過我們上面的分析，我們建議觀察股市與利率是最可行且有效的方式，股市與房市的關聯性高，股市好房市也不會差；央行的貨幣政策改變，通常在一年後開始反映在房市。另外，也可以留意是否有出現屋主一定要賣屋的理由，例如租金低於房貸利息、房屋持有成本大幅增加等，這些原因出現時，只要房屋價格沒有再往上，持有時間越長，損失越高，價格才會出現真正的修正。此外，房地產的修正，徵兆出現到實際發生，通常都還有1~3年的時間，有充分的時間可以作調整。
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