交易行情高檔有撐 即使營運績效好也要轉手

疫情讓國內飯店經歷一場汰弱留強的洗禮，在國旅復甦湧現一房難求的背後，卻有不少飯店打包求售，累計金額逾七百億元，而這時接手的買方卻有截然不同的盤算⋯⋯。

撰文‧黃阡阡

疫情肆虐下，史上規模最大的飯店出售潮來了！

據商仲瑞普萊坊統計，二○二○年以來，全台合計高達五十家飯店交易，累計金額逾七三八億元。

在一片飯店歇業或經營不善的消息下，今年八月底，戴德梁行受委託標售桃園大溪威斯汀酒店及大溪球場全數股權。這讓外界好奇，為何連績效前段班的飯店都要出售，究竟這兩年，飯店交易的買賣雙方，又打著什麼算盤？

先看賣方。「 市場上喊賣的飯店很多，一種是經營狀況不好，改以輕資產方式營運；另一種是想要獲利了結；還有一種是原本就以開發目的為導向。」瑞普萊坊市場研究部總監黃舒衛這樣歸納賣方心態。

營運受創是首個喊賣的理由。例如，台北市的王朝大酒店，在二○年以二六八億元賣給富邦人壽，創下史上最貴飯店出售案；同年，皇家季節酒店南西館，以十一億元出售給國廣興實業；隔年，富信大飯店汐止館與台中館，也相繼出售。 房東變房客 進可攻、退可守

黃舒衛觀察， 上述飯店的賣方多半持有不動產多年， 但因經營受到疫情挑戰，如果自身有能力的，例如台北國賓、馥敦飯店南京館就歇業走上都更、危老重建，反觀皇家季節酒店交易後回租方式，改以「輕資產」經營，「房東雖然變成房客，但手握大筆現金出場後，以租賃經營更為彈性，無論要收場或持續營運，經營者基本上『進可攻、退可守』。」

其次，還有以獲利了結為投資目的的出售案。黃舒衛舉例說，二一年新竹最貴商辦大樓「萊恩廣場」，以五十六億元出售給新光人壽，其中包含新竹英迪格酒店，拆算後約十六．三億元，而原業主子樂投資最終在去年獲利了結出場。而近期市場求售的「大溪威斯汀酒店」，也是在飯店品牌經營熱頭上求售，這與一般因經營慘淡而喊賣的案例相左。

再來，最值得一提的則是瞄準開發效益。這一波出售潮中，不難發現台中市的汽車旅館頻頻轉手，包括二○年台中市西屯區的心月自然旅館，隔年又有西屯區的沐夏時尚精品旅館、波特曼汽車旅館、樺品居旅館等，量體不容小覷。

黃舒衛分析，過去這些汽車旅館的持有人，多抱持「養地」的概念來經營，剛好近年土地價格上漲，也到了開發的甜蜜期，賣方自然願意出價給建商接手開發。
壽險業入場 沒人買在破盤價

接下來，再來看買方的盤算。

「 台中這幾筆汽車旅館的買方，清一色都是建商背景！」第一太平戴維斯資深協理丁玟甄指出，這些汽車旅館的位置，剛好處於台中七期精華地段，因此吸引興富發、遠雄、聯聚等一線建商出手插旗，且交易金額都在數十億元，並非逢低進場，建商看的是未來開發潛力。

除了開發商進場接手，在這一波飯店出售潮的買方中，不乏壽險業者的身影。像是單筆交易金額最大的王朝大酒店， 由富邦人壽買下，新竹英迪格也由新光人壽接手，新竹國賓則以拆算後四十二億元賣給全球人壽。

壽險業者出手買不動產，看好的就是長期、穩定的收益，但礙於近期升息，金管會對其最低租金收益率門檻， 已拉高至二． 四七％。以新壽買下新竹英迪格來說，由於大樓出售時幾近滿租，賣方承諾售後回租五年，年收益率三．八％以上，相當吸引壽險業者。

「從這幾筆交易來看，沒有人買在破盤價！」丁玟甄指出，當市場上有飯店求售，並非都能吸引到壽險業者的目光，通常該物件要坐落精華地段，且飯店規模不能太小，加上有售後回租的穩定收益，才會獲壽險業者青睞。 當然在飯店出售潮中，還是有旅遊業逢低入場，接手小型觀光型旅館，以擴大經營規模的案例。像是在今年，陽明山出霧溫泉會館以二．二億元出售，買方背景為雄獅集團；礁溪鴻月莊溫泉客棧以一． 四七億元賣出，買方背景是葛瑪蘭飯店集團。丁玟甄分析，這類同業接手經營的交易案，通常是逢低入場，交易金額鎖定在十億元內。

「只要觀光業開始回溫，飯店業主就會開始惜售，通常賣掉後也很難買回。」丁玟甄觀察，在這波飯店出售潮後，之後的飯店出售量應會趨緩，但在未來觀光業復甦可期下，經營上軌道的飯店，想要高檔出售獲利了結的個案，可能會增加。 閱讀完整內容