房地產專家指今年下半年房市猶如動完手術、剛進恢復室還未甦醒過來的病人，而明年總統大選的干擾，又會在下半年密集出現。

文．顏瓊真

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中央銀行在今(2023)年六月的第二季理監事會，雖未做出升息動作，但政策宣布第五波信用管制，限制八個地區個人第二戶的貸款成數，讓換屋族大為傻眼。

沒想到，行政院又拋出「囤房稅2.0」修法的震撼彈，都為2023下半年的房市平添各種利空，更坐實了外界所指稱，總統大選之前半年干擾因素紛擾多的聯想。

上半年移轉棟數年減二成

細數今年下半年的房市，明擺著就有三大利空，首先是《平均地權條例》修正子法於七月一日上路，禁止預售屋轉讓，另私法人購屋採許可制，以及設檢舉獎金等，從修法到真正上路，已讓今年上半年房市移轉棟數大減二成。

永慶房屋研展中心副理陳金萍指出，今年一至六月六大都會區建物買賣移轉棟數，整體交易量合計為107,318棟，較去年同期年減18.4%，是自2019年來最低交易紀錄，創五年新低，其中桃園市年減20.4%最多，其餘五都年減幅不到二成，台北市年減19.2%，新北市年減19.5%，台中市年減16.7%，台南市與高雄市則分別年減17.2%與16.6%。

台灣房屋集團趨勢中心執行長張旭嵐表示，六月各都的量能表現迥異，台北與台中繳出年月雙增的佳績，但其餘四都均年月雙減，主要是台北、台中的部分地區新案交屋潮湧現，比如台北市的文山區，由於第二季取得使照的新屋戶數超過四百戶，因而衝高數據表現。

事實上，撇除部分地區單月大量交屋因素後，可發現整體房市仍處於盤整格局，觀察今年上半年累計買賣移轉棟數，六都合計約10.7萬棟，年減18.4%，是近五年新低，其中台北13,004棟、台南10,346棟，更是近六年同期最低。

限貸令一出 換屋族跳腳

而第二項利空是「限貸令」，央行總裁楊金龍在六月十五日宣布調整選擇性信用管制措施，新增規範自然人特定地區第二戶購屋貸款最高成數上限為七成，自六月十六日起實施。

央行所管制的特定地區為台北市、新北市、桃園市、台中市、台南市、高雄市、新竹縣與新竹市。

永慶房產集團執行總經理葉凌棋指出，央行第五波選擇性信用管制(表一)之影響，首購族不受影響，而換屋族影響有，但不大。至於對建商銷售、預售屋及新成屋來說，影響較大，其中，面臨交屋期的購屋者若為第二戶貸款時，恐需多準備一成自備款，而建商提供貸款補差額狀況恐再現。

不過，此一政策引發外界諸多訾議，尤其一些「換屋族」的不滿，批評央行此舉讓一些「先買後賣」的換屋族，因難以籌措「換屋金」而根本就換不了屋。

央行後來在七月十日宣布新規範，針對有換屋需求、六月十六日起有申辦第二戶房貸者，可透過簽訂切結書，擔保一年內移轉第一戶房產並清償第一戶房貸，即可不受第二戶限貸七成限制。

對此，信義房屋不動產企研室專案經理曾敬德表示，央行此次針對換屋自用客釋出善意，只要和銀行切結，並在一年內將第一套房屋出售並清償債務完成塗銷，就可以不受貸款成數七成上限管制，也可解讀央行還是針對非自用戶進行成數管控，並非針對自用戶出手。

央行明確規範，特定地區的第二套房貸，若切結約定下列事項，可以不受貸款成數上限七成之規定，包括(一)借款人應於特定地區第二戶購屋貸款撥款後一年內，將第一戶房貸擔保品出售及完成產權移轉登記，且清償債務並塗銷第一戶房貸之抵押權，以及不得以轉貸等方式規避上開事項。(二) 借款人違反切結事項之不利違約效果，包括：立即收回貸款成數差額；追溯自撥款日起，按貸款餘額計收罰息；加收以轉貸等方式規避切結事項之違約金。

再看行政院會在七月六日通過「房屋稅差別稅率2.0方案(外界稱「囤房稅2.0」)」，重點包括：一、非自住住家用房屋法定稅率由1.5%~3.6%調整為2%~4.8%(特定房屋除外)；二、歸戶方式由按縣市改為全國總歸戶；三、地方政府必需訂定差別稅率(現制未強制差別稅率，目前有12個縣市仍採單一稅率1.5%)；四、針對建商持有餘屋在二年以內者，法定稅率調整為2%~3.6%(現制為1.5%~3.6%)。

囤房稅影響期長達一年半以上

根據行政院的說明，房屋稅修正條文將送立法院研議，最快的話，預計明年七月可上路，並在後年五月開徵房屋稅時適用。

張旭嵐表示，台灣的房屋稅普遍較各國低，因此調高稅率，對建商和擁房大戶影響總金額較大，但對一般的置產族影響有限，不過仍展現政府的打炒房決心，宣示意味濃厚，若上路實施，未來房市也可能有三大微妙變化。

首先，「捨新屋，買中古」，非自用住宅的房屋稅課徵，是以房屋標準單價、屋齡和路段等條件，作為課稅基礎，所以越新的住宅，房屋稅越高，因此在稅率調升的情況下，置產族將更明顯轉向中古屋市場。

其次，「捨小戶，買大房」，房屋稅統計以戶為單位，因此置產族與其買獨立套房，不如購入整棟透天厝後再隔間出租，既能穩收租金，又能降低持有成本。

再者，「以買房，代租屋」，由於有部分房東藉由囤房稅加重調高租金，將導致市場租金和房貸距離縮短，可能進而促成年輕租屋族的首購買氣，也將使低總價的兩房小宅熱度再被推高。

五大利空交互影響房市

大家房屋企畫研究室總監郎美囡另談到，今年下半年有五大利空會影響不動產市場發展：

第一是平均地權條例子法上路，因預售屋在2023年7月1日以後簽約者被限制轉售，故買方會導向成屋市場，提升中古屋的看屋量，唯市場上多方干擾，買方不易做決策，成交有機會突破上半年低迷態勢，但量體增加有限。

第二是囤房稅議題，改為全國總歸戶又拉高稅率，房屋評定現值高的新房屋首當其衝，拉低置產買新屋的比例，老房子有新契機，但新案市場利空太多，建商面臨囤房稅問題，工料價格又偏高，新案工期拉長為三至五年可能變成常態。

第三是利率問題，雖然央行在今年第一季的理監事會沒有升息，但不代表止步，美國通膨壓力仍然高，有繼續升息的計畫，央行為避免利差擴大，再升息不無可能，買方面對高房價、高利率，容易拉長觀望期，除非個案價修空間大，否則不輕易簽約。

第四為房市管制，央行祭出六都及新竹縣市第二戶房貸金額有上限的規定，雖然換屋族可透過與銀行的切結書而不受該上限的限制，但銀行端基於政府態度，核貸非常保守，借款人不易獲得好的貸款條件，這也是交易量不易大舉突破的因素之一。

第五則為總統大選，依過去經驗，房地產市場每逢大選前，交易量都會略縮，一方面是民眾的注意力集中於選舉相關事務，另一方面是投資方等待選後再做打算，尤其這幾年地緣政治作用至深，國家領導人及團隊的政策會影響高端買方及投資人的決策。

房市動完手術 剛進恢復室

馨傳不動產智庫執行長何世昌指出，今年下半年房市猶如動完手術、剛進恢復室還未甦醒過來的病人，在內政部、財政部、央行跨部會聯手打房之下，短期內整體市場難回升。更何況，今年全年經濟衰退機率升高，經濟成長率可能面臨「正成長保衛戰」，預期選前房地產市場要有度小月的打算。

不過，明年的情況可能截然不同。何世昌分析，升息循環將在2022年結束，2023年經濟回復正成長的機率上升，再加上《平均地權條例》鎖籌碼效應浮現，預估預售屋轉售供給量至少減少二萬戶以上，想買新房子的民眾只能跟建商購買，建商沒有對手，控價程度更強，只要銷售率一回升，預料新建案價格很快就會反彈。

因此，今年下半年至明年第一季，可以說是這波房市的相對谷底，若有意購屋的民眾可考慮進場，但「不是追高，是撿便宜的買」，賣方願意降價再出手就好。

推案量將小減 成交量縮、價平

住展雜誌企研室經理成采錡表示，聚焦國內，建築相關法規不穩定性提升持續影響房市供需，預估今年下半年在總統大選聚焦居住正義相關議題及《平均地權條例》新制影響下，整體房市將呈現推案量小減、成交量縮、房價持平走勢。

日前《平均地權條例》修法討論期間，部分業者改採「先建後售」策略，可因近日中央再提出「囤房稅2.0」，提高建商餘屋房屋稅率，大型建商勢必再次調整推案策略，從遞延推案轉為儘早推案，但考慮營建人力費用上揚使營造成本續居高檔，預估接下來「邊建邊售」將是市場主流。

也因預售屋限制換約規定實施，業者多有長期抗戰準備，推估會採取多案聯銷方式，降低管銷費用。

至於產品規劃方面，符合自住客需求的二、三房單位依舊是市場主流，且因今年前五月實質薪資負成長，主力買盤的總價負擔負擔能力受限，接下來市場仍由相對低總價產品當道。

成采錡指出，儘管新建案總價範圍依循主力買盤房貸負擔能力打造，下半年交易量仍難以放大，原因除固有的國內出口與外銷表現疲弱、業者考慮成本堅持價格、房貸利率位於相對高點等之外，政策頻繁變動也持續影響建商購地及民眾購屋意願，另考慮「居住正義」將成為明(2024)年總統大選主戰場之一，使中央銀行、內政部、財政部無預警推出新政，預估下半年土地及房屋的成交量會維持低檔。

張旭嵐也指出，上半年的量能探近年低谷，顯示在政府打炒房、經濟展望保守的大環境下，市場觀望氣氛仍濃，且下半年尚有第二戶限貸發酵、平均地權新制施行、中央大選熱戰等擾動，市場僅仰賴剛性自住買盤獨撐大局，因此後續仍朝「量縮價平」的方向發展。

陳金萍表示，國內景氣燈號續亮第七顆藍燈，出口年增率也連九黑，下半年經濟前景仍需保守看待，讓有意購屋的民眾期待房價走跌，另一方面，近期在外資回流、台股高檔震盪，以及通膨恐非短期現象之預期下，房價欲跌不易，目前市場價格拉鋸戰持續，房市量能難以放大。整體而言，今年全年房市量縮格局已確立，而房價則呈現盤整、小幅上下波動的走勢。

全年移轉棟數恐跌破三十萬大關

東森房屋研究中心副理黃勝暉指出，除台北、台中個別地區因有新案交屋，導致建物買賣移轉棟數出現小幅增加外，其他大部分地區的建物買賣移轉棟數都處於… 閱讀完整內容