陷入危機的建商、乏人問津的大樓、突然殺出的80後神祕買家⋯

10月4日，基泰建設發布重訊公告基泰忠孝大樓以總價125億元賣掉了，這樁交易刷新今年最貴辦公大樓行情，也讓市場跌破眼鏡。《今周刊》調查發現，基泰忠孝的買家與基泰建設互動密切，這位年輕的神祕買家何以大手筆出手？值此基泰建設工地塌陷善後之際，特別受到關注。

撰文／梁任瑋、呂玨陞　 研究員／黃佳盈、朱偉銓

十月四日，基泰建設以一二五億元賣出基泰忠孝大樓的重大訊息公告一刊登，不等外界追查求證，吉璘地產開發的官網已貼出一張簽約照片，照片下方附上基泰在證交所的公告全文。吉璘地產的負責人是李承晉，照片中開心簽約的執筆者，也是他。

一樁天價賣樓的公告，已足以震撼市場；而豪擲一二五億元、扮演基泰救世主的李承晉，竟然是個一九八○年後出生的年輕神祕富豪，更讓整起交易案增添戲劇張力，充滿許多問號。

基泰「兩天」火速出脫大樓

買主沒趁機砍價還買貴了 業界看不懂

時間回到今年九月二十七日中秋節連假前兩天，基泰忠孝大樓成交的消息已在台北商仲圈傳得沸沸揚揚，「當時連買方是誰、交易金額，都直接指名道姓是在桃園的『賓利哥』以一二五億元買下來⋯⋯。」一家外商商仲公司主管指出，九月底消息對照十月四日基泰建設所公告的內容，幾乎與傳聞一模一樣。

再看基泰在重訊公告授權董事長出售基泰忠孝大樓的時間點為九月二十五日，對比消息提前傳出的時間點，等於基泰只花了「兩天」就神速找到買家，「按照一般買方的正常評估流程，需要提報董事會討論通過、實地查核、洽詢銀行團聯貸⋯⋯，沒有三個月至半年根本就來不及走完程序。」一位本土壽險公司不動產投資部主管不禁懷疑，「好像背後早有編劇寫好劇本一樣！」

然而不論總價或單價，整樁基泰忠孝交易案，仍被認為處處充滿疑點。「基泰忠孝這裡面一定有蹊蹺，很多交易細節我們也看不懂。」桃園房地產業者說，第一，李承晉在基泰出事的這個時間點買下來，明明可以砍價，他不但沒有撿到便宜，反而還買得更貴，「那李承晉到底要賺什麼？」而且，光是自有資金就要準備多少錢？

CBRE世邦魏理仕不動產估價師聯合事務所依據基泰忠孝的權狀坪數，以及成交金額等資訊拆算單價（詳見七十二頁附表），若一樓店面售價以每坪四百萬元計算，二樓至三十七樓以上均價約莫每坪一六○．七八萬元，寫下台北市西區商辦新天價。

條件沒那麼優 基泰忠孝求售多年

租金拉到天價才可能達三％投報率

「我看不懂為什麼有人用那個價格買，你要是問不動產專業人士，大概都算不出來啦。」不願具名的房地產業者私下分析，首先，基泰忠孝的基地面積僅四四八．三一坪，為了極大化建坪銷售面積，建商已將容積率灌好灌滿，因此形成樓高三十七層的瘦高造型。但若實際調權狀坪數換算，公設比高達三八．一％，單層最大坪數落在五樓，面積約二五七．四八坪，若再減去公設、雨遮、陽台坪數，實際可使用面積僅一二六坪，辦公空間使用效率較限縮。

其次，以每坪一六○．七八萬元成交價換算，若要達三％租金投報率，每坪租金至少要達四千元水準，這個行情不僅在台北車站商圈尚未出現，就目前基泰忠孝完工以來，也從未在內政部實價登錄揭露過租賃行情，這也是外界不解買方何以用天價出手買下的原因之一。

曾經接受基泰建設委託估價的宏大國際資產總經理陳益盛指出，就實務性而言，基泰忠孝因單層樓地板面積較小、使用率低，不論就電梯數量、管理方式都不符合龍頭外商所要求的標準，因此租金要拉高不容易，雖然未來有台北雙子星商辦完工可以比較，但畢竟雙子星基地大、規畫完整，是地標建築物，基泰忠孝恐怕無法相提並論。

CBRE世邦魏理仕不動產估價師聯合事務所所長施甫學表示，台北車站周邊商業機能活絡，是早期發展的辦公商圈，以金融保險業為主力產業，並有許多補教業及中小企業進駐，本區的租金行情以新光摩天大樓為最高，也是本區唯一的A級辦公大樓，但租金行情也僅介於每月每坪二六○○至二八○○元。

B辦則以國泰襄陽大樓及崇聖大樓租金行情最高，租金行情介於每月每坪一九○○元至二一○○元。基泰忠孝大樓因為沒有包租，也沒有談售後回租，若依壽險業者要求的最低收益率二．八四五％計算，回租租金每坪要高達四千元，就目前來說非常困難。

不過， 施甫學補充， 台北車站作為台鐵、高鐵、捷運、客運及公車等交通轉乘樞紐，隨著市府推動西區門戶計畫，整合道路系統、改善步行空間，並主導指標性捷運聯合開發案「台北雙星」的開發，該區仍具潛力。高力國際業主代表服務部董事黃舒衛也認為，以忠孝西路沿線的商辦大樓來看，多數的開發方式屬於地上權、無法買賣，要不就是所有權分散，基泰忠孝的確是區域唯一整棟可售的標的，還是有其難得之處。

回顧基泰忠孝的前身，為台北市知名的「綠灣西餐廳」；二○○七年，基泰建設以每坪三六三萬元買下土地後，經過數年整合擴大鄰地，至一三年才開始動工，歷時六年漫長歲月興建，終於在一九年底完工。

二一年新冠疫情期間， 基泰曾公開標售這棟大樓，但最終碰壁。到了今年，先在八月董事會決議，授權董事長出售兩家持有該大樓的子公司君匯開發及京匯開發股權，沒想到九月爆發基泰大直工安意外，董事會改弦易轍，以直接處分大樓方式喊賣。其中的峰迴路轉，外界不得而知，但若李承晉早在八月就欲承接基泰忠孝，似乎也不無可能。

「基泰忠孝在尚未動工前就一直打算在市場求售，只是因為買方的出價始終達不到基泰的要求，所以總是無疾而終。」一位曾經在基泰忠孝剛完工時看過本案的壽險業者回想，當時有國門之稱的台北雙子星C1／D1尚未拍板定案，但基泰就一直堅持開價一二○億元才賣，當時外界以每坪租金二三○○元反推，投報率無法達到壽險業者要求，因此沒有談下去。

傳此樁交易含回租條件

業界估此次出手為兩物業幫襯房價

據李承晉友人指出，這一回的賣樓案，雖然外界觀感中基泰似乎「鬼速」覓得天價買家，但事實上，李承晉與基泰已洽談許久，雙方對於價格也談判很多次，主要是基泰建設堅持以不二價成交，不讓李承晉有議價空間，甚至表明打算另外公開招標，姿態擺得很高，最後還是以一二五億元簽約。

但在這樁天價交易的合約上，據傳李承晉對基泰提出「有條件交付產權」，要求基泰整棟回租或是找到未來承載租約的房客，類似於必須在確定能夠滿租的前提下才點交。本刊對此傳聞詢問基泰，截稿前未獲正式回覆，但這是否會影響買賣雙方順利過戶，值得後續關注。

事實上，基泰忠孝的買方李承晉其實與基泰建設早有互動，他在去年六月三十日，就以六十五億元向基泰買下台北市鄭州路的「國產實業大樓」，並向土地銀行設質約五十億元，融資比率高達八成。業界認為，這次李承晉又出天價買樓，「理論上，應該也是談好了極為優渥的融資條件。」

但無論融資條件再怎麼好，終究必須回到真金白銀的「投報率」問題，在外界普遍看不懂、甚至看衰的問號中，李承晉友人卻透露了他的可能盤算，據其表示，李目前已打算將去年買進的國產實業大樓申請都更重建，且「不排除」委託基泰建設合建，再加上目前已持有的基泰忠孝甫以天價成交，未來兩棟大樓可相互映襯房價。

論及去年國產實業大樓的交易，今年第一季確實有效挹注了基泰的現金部位，去年底公司帳上現金約十二．九億元，今年第一季底則大幅增加至四十一．二億元，公司負債比率也從去年底的七五％降至首季季底的六二％。第一季並認列了業外收益十九．八億元。

與李承晉兩度交易有蹊蹺

佣金超高、雙方熟識卻找經紀人牽線

不過，業界人士細看財報內容，發現值得商榷之處。財報揭露，基泰子公司維勝去年出售其所持有的國產實業大樓過程中，「與他公司因簽訂不動產銷售協議書（即委託銷售），約定將超過底價包銷之價金作為報酬及獎金⋯⋯。是以維勝公司應支付銷售佣金性質之報酬及獎金預計為四．七六億元。」

「以總價六十五億元的成交金額來看，四．七六億元的佣金，等於占了總額的七．三％⋯⋯，這個比率太高了！」一位商用不動產顧問業主管這麼評論，她表示，就算這筆服務費的內涵包括了激勵獎金，也遠遠偏離市場行情。事實上，基泰財報另有揭露，除了上述「佣金性質的報酬獎金」，「尚與另一公司簽訂委託開發契約與增補協議書⋯⋯，約定該公司收取之顧問費一．九億元。」與總價相比，也是將近三％的比率。

那麼，四．七六億元的「佣金性質之報酬及獎金」究竟付給了誰？雖然財報上以「他公司」稱之，但若回到去年七月一日的基泰處分國產實業大樓的公告內容，在第二十條寫到，本案的經紀人為「吉璘地產開發有限公司」，業者據此推敲，很可能就是付給了當時買方李承晉自己擔任負責人的吉璘地產。

至於這一回的基泰忠孝大樓處分案，雖然李承晉與基泰方面已有交手經驗，但公告顯示本案仍然透過了經紀人的牽線服務，「這有點奇怪，去年買賣雙方才有大額交易，理論上兩邊彼此都熟，何必需要再找個經紀人牽線。」業界人士提出疑問。甚至此次擔任基泰忠孝交易案的經紀人「烽盛土地開發顧問公司」，據傳也與李承晉有所關聯，不過，此說法未獲證實。

一堆新公司、人脈與他千絲萬縷

業界：有大舉揮軍的企圖心

整體而言，若據業界人士的綜合分析，李承晉用天價買進基泰忠孝的背後確實有著精明盤算，在效益端，可能達到拉抬國產實業大樓都更身價的效果，在成本端，從國產實業大樓的經驗看，買方也可能已經談定了極佳的融資條件。事實上，從近年李承晉密集成立新公司的動作，也可看出這位年輕大買家蠢蠢欲動、準備積極揮軍的企圖。

目前由李承晉掛名負責人的公司共有七家，其中六家是投資公司、土地開發公司或建設公司，但除了東霖開發以及被認為是李承晉「旗艦」的吉璘地產外，其餘四家的成立時間都不到兩年。

而在這些由他掛名負責人的公司外，似乎也有「外圍軍團」摩拳擦掌，舉例來說，吉璘地產的公司登記地址，目前其實已註冊了三家土地、地產開發公司，也被認為都與李承晉有所關聯。

吉璘地產登記於「桃園市蘆竹區新興里大竹路九十七號」，在同一地址，今年四月十一日另外登記了一家「佳億土地開發公司」，在經濟部資料中，兩家公司的地址差異，僅在後者特別加註了一個括號：「一樓」。

這家佳億土地開發的負責人是賴重光，而在李承晉積極參與的桃園大竹獅子會官網的第四屆會員名單中可看到，吉璘地產的代表也是賴重光。早在一三年，賴重光就成立了「嘉毅土地開發公司」，但在今年一月，公司地址變更到了與吉璘一模一樣的「大竹路九十七號」，三家地產開發公司於是會聚一堂。

另外， 在個人臉書上標註為「 吉璘地產副董事長」的翁振富似乎也有動作，在不久前的九月二十二日，一家名為富春投資的新公司設立，負責人即是翁振富，短短六天後，翁振富又與建暻實業共同成立了昊陽投資公司。

值得一提的是，業界人士指出，翁振富在桃園當地的政商人脈頗豐，一四年擔任桃園東區扶輪社社長時，時任桃園市長的鄭文燦還在臉書發文：「我的好友『小蜜蜂』翁振富接任桃園東區扶輪社社長。」

「一堆新公司似乎都與李承晉有些關聯，也串聯起不少人脈資源，不知道他想幹嘛，但若真的與他有相關，顯然展現出了大舉揮軍的企圖心。」一位當地業界人士這麼說。

一樁天價購樓案引發諸多問號，也讓這位年輕的基泰救世主浮上枱面，頗有即將大展拳腳之勢；但就資本市場來說，這段過程顯然又留下了另一個關乎公司治理的問號：基泰賣樓消息曝光的前一天，股價已然明顯反映。

基泰股價逆勢走高

千張以上持股增至六五％

攤開基泰股價線圖， 在九月七日爆發工安意外後，股價當然連日崩跌，但九月十二日就出現爆量長紅的反彈走勢，到了二十五日公司公告授權兩家子公司董事長出售基泰忠孝大樓後，又引發了另一波漲勢，而在基泰公告順利以一二五億元高價賣樓的前一天，十月三日，股價更是漲停作收。

從九月二十五日公告「授權賣樓」到十月四日完成賣樓，基泰股價在七個交易日內漲幅一度高達三四％，而這段時間，基泰的千張以上股東持股比率也明顯增加。事實上，在爆發意外後的兩周，基泰千張以上股東持股比率僅僅微增了○．二六個百分點，但在公司完成賣樓前後，持股比率則在兩周內竄升三．一五個百分點，來到六五．七一％。股價提前反映與大股東的進出有何因果關係？應有細究必要。

對於上述諸多問題，本刊致電吉璘地產向李承晉查證，總機回覆不方便，並未做回應就急忙掛斷電話。

針對本次基泰忠孝大樓買方是否為李承晉，以及國產實業大樓佣金是否支付予吉璘地產？還有買方提出「基泰忠孝大樓必須滿租才能點交」之條件等，本刊向基泰查證，基泰僅回應一切依重訊為準，並表示尚未看到合約內容無法確認，其餘問題至截稿前皆未回覆。

對基泰股東來說，能順利用好的價錢賣出基泰忠孝，是好事一樁；但，意外的高價、年輕神祕的買家、異常的股價⋯⋯，留下的諸多問號，仍有進一步尋找答案的空間。 閱讀完整內容