都更、危老不受政府打炒房限貸令管制，預計仍有一番榮景

對廣大的老屋屋主而言，他們更關心舊房子一坪能換幾坪新房子？專家表示，「一坪換一坪」非幻想，的確有幾類老房子可能實現一坪換一坪的美夢。 台灣不僅人口結構已經進入高齡化社會，就連房子也是。根據內政部統計，全國房屋稅籍住宅類數量約有八八一萬宅，其中約有二成九、近三○五萬宅屋齡超過四十年。台北市屋齡三十年以上的老房子比例高達七成，屋齡四十年以上則超過四成，房屋老化的狀況比其他縣市更嚴重。

危老重建申請大爆量

雖然全台老房子眾多，但不少民眾對都更沒有太大期望，往往認為等到頭髮白了都還不見得有機會完成。甚至連房市專家顏炳立都說：「每次聽到有人想搞都更，只能送他一句話，就是『身體要練好』。」

不過，當政府把老屋重建視為重大施政，積極推動都更與危老之後，整體情況已完全改觀。據市調機構調查，去年大台北都更建案推案量首度超越兩千億元，意味著都更重建的速度正在加速當中。此外，內政部統計亦指出危老重建申請呈現大爆量，至去年十一月底止，全台申請件數已逾一千五百餘件，核准件數則逾一千一百多件。

「因房市活絡與老屋改建效率提高，去年以來市場上確實出現一些口袋較長線的置產族，他們多數是手上有閒置資金，專買老房子等待都更機會。」住商不動產企畫研究室經理徐佳馨分析，今年都更、危老的話題還是很夯，箇中原因如游資充沛、政策鼓勵等等。

瑞普萊坊市場研究暨顧問部總監黃舒衛指出，《都市危險及老舊建築物加速重建條例》（《危老條例》）新增小基地獎勵與規模獎勵等，《都市更新條例》則修法提高中高樓層獎勵，再加上都更、危老不受政府打炒房限貸令管制，預計今年還會有一番榮景。 四類具翻身潛力的老房子

對廣大的老屋屋主而言，都更、危老重建加速是一回事，他們可能更關心舊房子一坪能換幾坪新房子？專家表示，「一坪換一坪」非幻想，以下這幾類老房子都可能實現一坪換一坪的美夢：

第一種：戶數少的低矮建築。一般而言，四樓或五樓的公寓因住戶較多，每戶所持有的土地少，想要一坪換一坪機率不高，但若是只有一層樓或二層樓的低矮平房，比較容易一坪換一坪。若是在房價較高的地區，甚至可以換回超過一坪以上。

大家房屋企畫研究室專案副理郎美囝指出，透天及樓層戶數少的公寓，由於土地持分較大，有機會談到較理想的都更條件。

第二種：商業區土地上的老房子。台北市多數老公寓座落在「第三種住宅區」，簡稱「住三」，其容積率為二二五％，並不高。且建商擔任實施者也需拿回該拿的利潤，所以就算改建能取得高額容積獎勵，原住戶很難談到一坪換一坪的好方案。

徐佳馨指出，商業區土地因容積率高，商一至商四的容積率從三六○％到八○○％不等。再加上容積獎勵，改建後的樓地板面積增加更多，比較能達到一坪換一坪。

第三種：原住戶自主都更。都更、危老難做到一坪換一坪的原因，很多時候除了太多原住戶要分之外，建商也要賺取利潤所造成。因此，如果能由住戶自己成立自主更新會來推動都更，不透過建商，改建後所增加的坪數全都分回給原住戶，往往能換超過一坪回來。例如北市中山區雙城街某都更案，住戶共同組成更新會推動自主都更，最後做到一坪換兩坪而成為佳話。

然而，自主更新看似利益由原住戶共享，但推動困難重重，有的社區還沒改建就互相興訟、反目成仇。

第四種：臨路寬、大面積的方正土地。徐佳馨說明，如果老房子是臨路寬的方正百坪以上基地，也有機會一坪換一坪。原因是道路容積移轉僅適用於八米以上道路，且面積達一五○坪以上的建築基地；若道路容積移轉可以移好、移滿，未來都更、危老案能蓋的坪數就越多，原住戶可以分回的條件就越好。

例如中和華新街某危老改建案，因取得九％的道路容移、四九％危老容獎及整合比鄰的空地，最後完成一坪換六坪的神操作。

專家：應以自住自用為優先

老屋改建後不僅能讓原屋主爽住新房子，資產價值更因此大幅提升，為許多屋主帶來一夕翻身致富的美夢。但郎美囝提醒民眾，雖然近年都更、危老略有加速，但權利整合仍然費時，故以自住自用為優先，以免最後空等一場。倘若看準某區域已進行整合，在都更前該房屋若能滿足居住條件，又有屋主願意釋出，確實可列為考慮。

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