文／韓化宇

六月十三日，央行宣布調升存準率一碼，並祭出第六波房市信用管制，展現打房決心。結果，隔日營建股股價一片翻揚；不動產代銷業者愛山林，股價更創三十四年來新高。

自二○二○年十二月以來，央行展開新一輪的房市信用管制，而且季季出重拳，二二年後更出手調高利率、存準率，不斷緊縮資金，但現況卻是，房市不僅沒降溫，還越來越熱。

先來看三組數字。首先，六都的房屋買賣移轉棟數，五月高達近二萬七千棟，創十一年以來的同期新高。

再者，四月住宅房貸餘額為十兆三千萬元，續創歷史新高。值得一提的是，去年五月，房貸餘額年增率一度驟降至四．五％，但隨後強力反彈，今年四月年增率已逼近雙位數。

最後，三月預售屋成交案件多達一萬三千件、成交金額高達二千一百億元，若排除平均地權條例上路前一個月的上車潮，三月預售屋的成交金額，寫下有統計以來的最高紀錄。

新青安點燃房市釀泡沫隱憂
央行卻不敢妄動逆勢升息

去年上半年房市原已降溫，下半年不僅復熾，還越燒越旺，最大肇因就是「新青安房貸」。這個試圖減輕民眾買房負擔的政策，讓主掌金融穩定的央行，陷入難以對症下藥的困境。

因為，去年八月上路的新青安房貸，吸引四十歲以下族群大舉湧入房市，其中不乏經濟基礎尚不穩固的年輕人。

央行的打房措施，主要針對投資客及購買豪宅者，但申辦新青安房貸的人，絕大多數是自住客，這意味著央行想為當前的房市灑水降溫，但打開工具箱，卻發現沒有道具可用。

也因此，央行總裁楊金龍被問及，新青安是否為助燃房市的主因時，也只能意在言外的強調，那是財政部的權責，央行不會越俎代庖。

高力國際業主代表服務部董事黃舒衛表示，管制措施中，包含降低第二戶以上住宅貸款成數，但這招對房市降溫的效果極其有限，甚至會扭曲正常換屋的需求。

央行還有最後一項利器，就是升息，但問題是，全球主要國家都進入降息階段，此時升息會吸引熱錢湧入，讓股市、房市更加火熱。

別無選擇下，央行只好調高存準率，藉由凍結銀行體系的資金，試圖「間接」達到提高市場利率之效。

但，更令央行局促不安的是，新青安將台灣房市的泡沫吹得更大，泡沫破裂會不會不再是「狼來了」，而成為迫在眉睫的危機？

路透近期刊出一篇報導，指出各大行庫今年新承作的房貸量倍增，房市越燒越旺，令央行官員「寢食難安」。

自疫情爆發以來，台灣房價飆漲近五成；全國房價所得比逼近十倍，遠超出發展中國家的標準三倍到六倍間。

房價漲太兇，造成各種不尋常怪象，遍地開花。

消基會董事暨房委會委員張欣民表示，為了讓民眾跨越購屋門檻，建商興起「低總價、小宅化」的趨勢，全國各地流行起小宅，甚至出現規畫極小坪數的建案，以及各種奇奇怪怪的格局。這也意味著，房市已是在「超挖」底層的客源了。

年輕人買房「過度樂觀」
若反轉，恐重演美、日危機

一名行庫主管私下向商周坦言，許多申辦新青安的人，月薪大概只有四萬多元，他們抱持的想法是，即使現在財力不足，但只要經濟、股市持續成長，五年後就有餘力償還本息。

這個想法的前提，是經濟還能繁榮五年，且房價「只會漲、不會跌」，所以趁新青安為他們敞開融資大門之際，進場搶房。

但問題是，台灣，甚至全球的政經環境，充滿太多變數，即使人工智慧、半導體業的展望佳，也沒有人能確保，五年後台灣經濟還能如當前興盛。

而且，一旦房市反轉，房屋價值縮水，銀行會要求提前還款；為了償付房貸，借款人只好大幅縮減支出，負面效應就會從房市蔓延開來，造成股市及總體經濟的衰退。若不幸傷及銀行體系，恐導致更巨大的經濟損失。

日本九○年代後陷入失落經濟，以及美國二○○八年金融海嘯後的低度成長，都歷經過這段惡性循環，甚至，在泡沫破裂前所處的情況，與台灣當前似曾相識。

二○○一年美國科技股泡沫破裂，經濟趨於疲軟，聯準會著手調降利率，聯邦資金利率最低曾降至一％，創四十五年來新低。

利率低、資金充沛，房價因而高漲，○四、○五年美國整體房價漲幅皆超過雙位數，迫使聯準會在○四年六月展開升息。

面對房價蠢動，當時的聯準會主席葛林斯班（Alan Greenspan）卻採行「漸進式」升息，每次調升利率的幅度皆很微幅，讓市場感受不到央行抑制房價的決心。

此外，當時以中國為首的新興市場國家，因經濟高速發展而累積大量儲蓄，這些錢不斷湧入美國，又助長了股、房市。再加上，當時美國的政治方向，偏向放寬房貸標準，讓弱勢者及被排擠在房市以外的族群，因為貸款條件放寬而擁有住房，讓信用不良的次級房貸快速成長。

市場火熱讓央行陷難題：
房市大漲是泡沫？要強壓？

這些風暴前的景象，和台灣當前情境，有著驚人的相似。台灣利率長年偏低，且半導體產業日益重要， 吸引全球資金不斷湧入。今年五月，外資淨匯入高達一百一十七億美元，創下歷史單月新高，推動股市節節攀升。

總統大選前上路的新青安房貸，讓大批財力有限的年輕人，晉升有房一族，不再望房興嘆。而且，經濟繁榮，給身處不同時空背景的聯準會及台灣央行，都出了一道難題：榮景背後是泡沫、還是反映基本面？

聯準會前主席柏南奇（Ben Bernanke）在回憶錄中指出，金融風暴的前幾年， 葛林斯班不願動用強力的工具去矯治股、房市的大漲，除了某種程度的誤判，另一個主因是，聯準會無法辨識價格上揚是泡沫、還是有所本？

葛林斯班掌舵聯準會時，身為理事的柏南奇曾公開表示，若無法分辨泡沫，「就不應該貿然用利率去刺破它們，因為拿針去刺氣球，會無法控制它慢慢洩氣。」

楊金龍在理監事會後的記者會上，亦道出這樣的疑慮。他說，假設房價高漲是基本面所致，「那還需要強壓它嗎？」反映了，央行同樣陷入投鼠忌器的處境。

只不過，歷史經驗證明，當價格漲至極端後，無論有無基本面支撐，泡沫終會破裂。

已故經濟學家明斯基（Hyman Minsky）有個著名論點：長期的平靜可能很危險，因為人們會誤以為平靜的狀況將持續下去，而承擔更多的風險，直到某次重大的利空事件，把人們從自滿中搖醒。

我們無法預測，台灣的房市是否會走向泡沫破裂的厄運，但對任何上漲過快的資產，保持警惕，永遠是明哲保身的不二法門。

台灣金融穩定不怕房市泡沫？
次貸風暴教訓：恐慌才可怕！

央行總裁楊金龍日前表示，台灣銀行業的逾期放款比率低，不到1%，即使房價高漲，金融體系仍穩定。這個說法，忽略了釀成金融危機的關鍵因素：恐慌。

金融海嘯前夕，美國次級房貸占全部房貸的比率，其實只有13%，為何最後會演變成災難？

聯準會前主席柏南奇事後回憶，次貸的實際損失雖不大，但觸發了典型的金融市場恐慌——人們對所有形式的資產，一夕間失去信心。

柏南奇說，長期樂觀情緒會助長榮景，然而，某些壞消息的出現，會突然改變人們態度，而迅速拋售所有資產。

如同經典的警世寓言：有人在水洩不通的電影院裡，大喊失火了，人們當下最理性的反應，就是不管真假，先奪門而出，但每個人理性決策的結果，卻可能以互相踩踏收場。什麼事會觸發恐慌沒人可預測，但可以肯定的是，堆越高的紙牌屋，因風吹草動而塌毀的機率也越高。（文●韓化宇） 閱讀完整內容