全台房市颳新旋風，走偏鋒的產品從北紅到中南部

小二、小三房有空間侷促、通風採光不佳、單層戶數太多、走道佔公設比過高等問題，僅在預售階段比較好賣，等到蓋好成屋後恐難以脫手。

近來房價越漲越高，而建商房子卻越蓋越小。從去年以來，新建案市場湧現大量小宅建案，房子室內格局大多規畫小二房、小三房。這類建案不僅每坪成交價較高，買氣更是沸騰。建商看到市場需求旺盛，紛紛推出小宅案來搶食市場大餅。

小二、小三房買氣之熱絡，連戴德梁行董事總經理顏炳立都開金口掛保證。顏炳立表示，今年預售市場仍是小二、小三房產品當道，尤其蛋黃區這類房型成交量會更大，而價格則將溫和上漲。

小宅不舒適，卻攻陷全台灣

「蛋黃、蛋白都一樣，幾乎全台灣都淪陷了！」代銷業者分析說：「原以為只有房價偏高的大台北都會區才有小二、小三房市場，沒想到這種被視為『走偏鋒』的產品一路從北部紅到中南部；台中就別說了，台南、高雄、屏東也不斷出現這種產品，連東台灣的宜蘭也沒錯過這波風潮。」

所謂小二、小三房，就是比正常二、三房更小坪數、但房間數不減的產品。在公設比三○％至三五％的前提下，正常二房做大主臥、次臥，再加一廳一廚一浴廁，約三十坪左右。三房則會做一間大主臥、兩間次臥房、一廳一廚兩浴廁，通常要四十坪以上。而小二房坪數大多不到二十五坪，有的竟只有十幾坪；小三房坪數普遍不到三十五坪，甚至只有二十幾坪就硬隔成三房。

業者私下透露，小二、小三房的小宅室內空間非常狹小，兩者都不好住，但「小三房比小二房更難住！」通常買小二房的消費者，家裡人口結構通常是一對夫妻加一個小孩，小二房雖嫌擠一些，但因人口數少還算過得去。

業者指出，但買小三房的家庭人口結構通常是一對夫妻加兩個小孩，有的還會帶其中一方的父母或親戚，居住人口數往往是四到五個人不等。居住的家庭成員變多，但小三房最主要的公領域客廳，其實只比小二房的大沒多少，「除非大家都窩在自己房間，否則待在客廳的話會太擁擠，住得不舒適。」

高投報率成爆紅關鍵

雖然小二、小三房這種小宅空間有限、缺點多多，就連賣房子的業者也「嫌到流涎」，但它不僅受到自住、投資或置產等各類購屋族群青睞，橫掃全台灣新建案市場，同時也在中古屋市場颳起新旋風。

大家房屋企研室專案副理郎美囡分析，中古小宅的買氣還是相當熱絡，首先總價低、入手門檻較低，適合首購及小資族，尤其國內結婚數屢創新低，單身族、不婚族購屋大多以小宅為主，因此小宅仍有穩定的市場。另一方面，許多投資置產型的買方也喜歡買小宅，除了投資總額較低之外，機能佳或交通方便的地點容易出租，故在期待房價漲幅前，可先獲得租金收益，也是多數投資客喜歡小宅的原因。 代銷業者也認為，近年來投資人確實對小宅情有獨鍾，關鍵就在投報率高。以二房來說，正常三十坪的二房因總價較高，年投報率若達到二％就算很不錯了。反觀小二房坪數少了五到十坪不等，總價少了好幾百萬，但月租金表現並不遜色，年投報率硬生生高出一截。小宅之所以會在市場上爆紅，並非空穴來風，而是市場湧現高需求所造成。

然而，也有房產專家直言：「並非消費者愛買小宅，他們買小宅是情非得已的選擇。」如果有錢的話，多數人會選擇買大房子、享受大空間，但因預算有限，只好買總價低的小房子。

雖然小宅很受歡迎，但卻有一些顯而易見的缺點。郎美囡建議，購屋族應仔細評估各個空間上是否合於生活所需，因為小宅的坪數有限。尤其近幾年許多建商推出小二房、小三房，但有些房間甚至連正常大小的單人床都難以放置，家具需要訂做，反而增加成本。

專家：小宅問題多，疏忽恐賠售

此外，小宅多的社區可能一層有多戶，注意電梯分配比例盡量在三戶以內一台電梯為佳。最後提醒，有些銀行提供小坪數的貸款條件不太理想，建議購屋前先詢問貸款成數及利率，以免簽約後才發現資金缺口。

消基會房屋委員會召集人張欣民則說，小宅通常有空間侷促、通風採光不佳、單層戶數太多、走道占公設比過高、無曬衣間、風水瑕疵等問題。缺點多的小宅在預售階段比較好賣，等到蓋好成屋之後就一翻兩瞪眼，屆時恐會難以脫手，消費者在購買前最好仔細想清楚。

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