政策不斷推出打炒房措施，市場疑慮房市景氣會因此降溫或下跌，購屋者如何衡量當前局勢，做出理智判斷與選擇，六大守則提供做為購屋重要參考。 李同榮

全台房市在打炒房聲浪中逆勢續漲，房價漲幅持續擴及北中南各區，蛋白區漲勢勝於蛋黃區，中南部漲幅越過大台北地區，可謂遍地開花，打炒房政策難擋房市主升段漲勢。

房市處於景氣循環主升段，同時面臨政策打房，購屋者進退兩難

前波第五循環房市多頭走了近十三年，2014年房市反轉緩跌四年後，如筆者於2015年預測，2018年第三季全台房市全面止跌，同時正式開啟了台灣房市的第六循環。從2018年第三季到2019年第四季一年半間，由房市三寶(工商用地、廠辦、商辦)帶動房市價量齊揚，可稱為第六循環的初升段。從2020年第一季開始至今，全台房價節節攀升，由房市三寶擴散至各區低基期房價住宅地區，展開一波強勁蛋白翻身的主升段行情。

然而在房市升溫的同時，政府開始超前部署，一連串打炒房措施持續加重力道，在疫情趨緩後，房市一方面由資金氾濫、利率偏低、通貨膨脹︙等推升動力助漲處於上升趨勢線上的房價；另一方面政策不斷推出打炒房措施，市場疑慮房市景氣會因此降溫或下跌，購屋者進退兩難，如何衡量當前局勢，做出理智判斷與選擇，筆者特此提出後疫情時代購屋六大守則做為購屋者重要的參考：

(一)預算選擇∼衡量財務、量力而為：購屋首要選擇就是要花多少預算買多少總價的房屋，尤其是首購族，不只是自備款，同時要考量的是貸款的償還能力，甚至要考慮的是未來幾年有可能因升息而加重的負擔能力，因為在全球QE逐漸縮表趨勢下，未來利率走勢只會上升不會下跌，應該衡量每加一碼利率所產生的額外負擔能力，至於是否應用利率寬限期，更要考量寬限期過後的償債能力，才不致陷入屋奴的困境。

(二)時機選擇∼不必遲疑、勇於進場：近兩年房市走升趨勢明顯，主升段至少維持至明年底甚至後年，年漲幅平均將達10%，由北往南漲幅不斷擴大，雖然政策打炒房氣氛濃厚，但通膨保值心理已掩蓋一切疑慮，房價持續會看漲至少兩年，因此籌足自備款的購屋者千萬不要再觀望，每觀望一季就有可能要付出3%漲幅的代價，尤其是自住的首購族更不應再遲疑觀望，要勇於進場。

(三)首購選擇∼蛋黃區不如蛋白區：近年交通建設發展速度加快，擴大都會範圍，縮短工作與住家距離，很多首購者為了較能輕鬆成家，逐漸往市郊蛋白區移動，過去基期較低的行政區人口也開始淨流入，交通方便的蛋白區成為首購者青睞區段，大台北過去被邊緣化的林三淡(林口、三峽、淡水)近年房價漲幅在新北市前段班，人口也都淨流入，對商圈發展相當有利。

(四)換屋選擇∼老屋不如新屋：對換屋族群而言，既然是換屋，就希望提升居住品質，當然不要選擇三、四十年老屋，因為陳年老屋有以下不利因素，房價表現會每況愈下：

1.新屋供給會排擠老屋市場，使得老屋空置率增高，市場不好時，價格容易率先下滑。

2.地震災害與公共安全的威脅。

3.維護不易、管理不善、住戶品質 參差不齊。

4.數年後不能都更的老屋會越來越不值錢。

因此，除非你的目的是投資有都更機會老屋，否則對有換屋能力的族群，不建議購買太舊的老屋，一般而言二十年以內屋齡是換屋族群首選。 (五)商圈選擇∼成熟商圈不如潛力商圈：有能力者喜歡成熟商圈，購屋預算較低者建議寧願選擇有潛力的新興商圈，包括交通便利的重劃區，或有新開發計畫的潛力商圈，例如近年製造業回流、產業南移，很多新興工業區帶動的周邊重劃區，還有捷運規劃已興建未開通的區域，具有商圈發展優勢與潛力，無論生活機能或保值增值潛力都是很好的購屋選擇方向。

(六)產品選擇∼高檔時選預售不如成屋：買預售或買成屋在不同時間點有不同考量，預售就是期貨，成屋中古屋就是現貨。當房市在確立止跌回升，甚至能精準預測將止跌回升的時間點，閉著眼睛買預售屋，不但二、三年後可進駐理想新屋，增值獲利空間也非常大。反之，當房價處於房市循環末升段，且能預測房市將反轉向下的前身，買預售三年後就會嚐到套牢苦果。現在房市正處主升段購買預售風險較有限，但隨著房價逐年推升，就要預測三年後市場與你目前所購的預售行情的差異與變動性，當然，若與現況新成屋價格貼近的預售屋也可列入考量，否則，明、後年房價逐漸接近高檔滿足點，買成屋就比預售屋風險較小。

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