先買後賣？先賣後買？無痛換屋的撇步
買房是件幸福的事，但換屋卻讓許多人心力交瘁，當頭期款存得不夠，賣屋又不順利，就很容易遇上資金「卡卡」的麻煩。究竟該怎麼做，才能無痛換屋，歡喜搬新家呢？
在房價飆漲的年代，房子越換越大、越換越好，甚至是靠著換屋讓資產翻倍，感覺稀鬆平常；然而時空背景換到現在，房價下修讓許多人資產縮水，也讓有剛性需求的換屋族一個比一個痛！
今年買下第二屋的全國不動產企研室主任張瀞勻，也因為換屋吃足苦頭。即便身為房仲公司發言人，對房地產資訊瞭若指掌，但碰上資金卡關的問題，她也曾束手無策。
「我沒想到貸款會那麼難！因為第一屋買在高點，房價下修之後，銀行鑑估價連原本房價的7成都不到，原本想增貸多一點，降低買第二屋的壓力，結果問了幾家銀行，都只能貸到鑑估價的6成，願意貸7成的，又要加買壽險。」回憶起申貸的經過，張瀞勻還是大嘆換屋不易。
由於第一屋是由張瀞勻貸款，買第二屋時為了爭取首購利率，改用先生的名義申貸，但麻煩又來了，因為先生從事業務工作，每月收入不固定，銀行竟然將業績獎金打6折計算，導致收支比偏低。「為了貸到比較高的成數，和降低每月還款金額，最後選了某間外商銀行，把貸款年限拉到39年，才總算解決資金問題。」張瀞勻苦笑著說。
唯一慶幸的是，賣屋給張瀞勻夫妻的屋主也是先買後賣，有同時繳交兩屋貸款的力，所以願意在價格上退讓。至於張瀞勻的第一屋，先前曾經嘗試出售，但買方出價都不如預期，因為不想賠錢賣，只好先咬牙苦撐，以租代售，等待好時機再脫手。「不過出租之後不好帶看，得看租客配不配合。」張瀞勻感嘆，換屋這條路對手上沒有兩桶金的人來說，真的不好走！
先買後賣資金需求大先賣後買時間難銜接
根據全國不動產針對2018年下半年購屋意向所做的網路民調，有意換屋的民眾占了45.3%，超過首購的38.5%，而就市場現況來看，以「小換大」的需求較多。由於小換大需要更多資金，除非第一屋的增值幅度大，又或是本身財力充足，否則在籌措第二屋的自備款時，很容易遇到資金調度的問題，又以「先買後賣」的換屋者最常發生「軋不過來」的情況。
除此之外，若兩間房子的貸款人是同一人，第二間的利率通常較高，要是房屋座落地段、借款人信用、財力等條件不佳，想貸到高成數也不容易。相反地，如果是「先賣後買」，資金上會較為寬裕，但買賣時間不見得能順利銜接，萬一賣屋後第二屋還沒入手，或是無法立即入住，轉換的空窗期就得另外租屋，而且還得多花一次搬家費。
想要無痛換屋，資金問題到底該怎麼解決？張瀞勻以過來人的身分，建議以下5招。
第1招 用第一屋增貸
張瀞勻表示，頭期款不足時，用第一屋增貸是最快的方法，如果原銀行不能談到較好的利率和成數，還可以試試看轉增貸，尤其需要比較高的貸款成數時，可多找幾家民營銀行詢問，只要過去還款正常，貸足8成通常沒問題；但要注意，所謂的8成是「銀行鑑價的8成」，並不是買賣契約價的8成，而銀行鑑價通常比市價低上10%∼20%，因此在評估買屋能力時，最好先諮詢過銀行。
另外要提醒兩點：①每間銀行的鑑價通常不會一樣，可挑選對自己最有利的銀行申貸，但銀行端看得到每一筆聯徵查詢紀錄，所以申請送件以不超過3次為宜，若申請太多次，會被質疑是否一直遭到拒貸，因而影響信用評分。②銀行審核貸款額度時，會將申請人的其餘借款一併納入考量，因此若身上背有信貸、學貸，或是信用卡循環利息等負債，核貸金額都有可能會降低。
第2招 新屋換人貸款
不少人以為，夫妻倆只要其中一人名下有房，買第二屋就不能再用首購利率，但其實只要身上沒背房貸，就能適用首購資格。舉例來說，第一屋用先生的名義登記和貸款，第二屋只要換成太太申貸，就會被視為首次購屋。
另外也有人以為，曾經買過房就不能算是首購，但張瀞勻指出，按銀行慣例，即使曾經買賣房屋，只要近3年內未持有房產，還是能夠享有首購利率。
不過張瀞勻也提醒，假如申貸時夫妻有互相作保，兩屋的貸款額度通常會被合併計算，有可能造成核貸金額下降。一般而言，貸款月付金加起來不要超過家庭月收入的60%，申貸時較易通過。
第3招 拉長貸款年限
若以貸款800萬元、利率1.7%來計算，貸款20年的月付金為39,344元，貸款30年則為28,384元，拉長到40年又會降到22,983元。如果必須同時繳交兩間房貸，把兩屋的還款年限都拉長，就能減輕不少負擔。
張瀞勻鼓勵年輕人，不要被「貸款40年」嚇到，雖然40年聽起來很久，總利息算起來也較高，但未來倘若收入提高，或有其他資金流入，也可提早大額還款，降低利息。
第4招 善用寬限期
如果已經用了前面幾個方法，還是覺得還款很吃力，並且已有將第一屋出售的決心，不妨向銀行申請1∼3年的寬限期，先繳息不還本，趁著這段期間尋覓一個好買方，只要第一屋售出，資金入袋，壓力自然就能解除。
第5招 選擇預售屋
對換屋族來說，張瀞勻認為，購買預售屋也是一個不錯的選擇，因為初期繳款壓力輕，有些建商還能提供「低自備」和「無息公司貸」等方案，可讓換屋族爭取到不少時間，不論第一屋想要出售或是出租，都能有餘裕好好處理。
賣屋別忘計算成本實際獲利可能比想像低
除了購屋資金外，讓換屋族最痛的，還有售屋成本。不少首換族計算獲利時，會忘記將成本扣除，直接以售價減去買進價，以為賺了錢，但其實扣除成本後，有可能還倒賠幾十萬！
永然聯合法律事務所地政士李廷鈞指出，售屋成本包含買第一屋時的必要支出、對房屋進行改良的費用，和售屋時的必要支出，有些成本在報稅時可以扣除，有些則不行。李廷鈞進一步說明，在申報賣屋所得，也就是財產交易所得稅或房地合一稅時，可以列舉扣除的項目分為取得成本和移轉費用，前者包括：買屋價金、仲介服務費、代書費、規費、契稅、印花稅、完成所有權移轉登記前的貸款利息、裝潢費、修繕費等，後者則包括：仲介費、廣告費、清潔費、搬運費等。
要注意的是，所有列舉項目都必須有單據可供證明，且必須是發票或收據，不能是報價單。而提列的裝潢項目必須是「固定式」裝潢，像系統家具可以拆卸，就無法列舉扣除，其他如冷氣、熱水器等，即便會留在原屋，也不能提列。另外，持有房屋期間繳納的房屋稅、管理費、清潔費、貸款利息等都不能列為成本。
很多人會忽略，財產交易所得稅、房地合一稅、土地增值稅等稅金也都是因售屋產生的支出，因此在計算「實際獲利」時，也應該把這些稅金扣除，才能知道是賺是賠。
李廷鈞指出，財產交易所得稅（舊制）是以「房屋評定現值」來計算稅金，且土地不課稅，所以稅額比房地合一稅（新制）低上許多；換句話說，如果是近2、3年才取得房屋，售屋成本會相對高很多。至於土地增值稅是以土地漲價總數額來計算，因此持有年數越長、土地持分越高，稅金就會越高。
李廷鈞特別提醒，賣屋時就算賠售還是必須報稅，只要確實提供證明文件，就不會被課稅。但主張賠售時，容易遭到國稅局稽查，如果申報不實或者申報錯誤，還是會被追繳稅金。另外，一買一賣時，記得要利用重購退稅來節省稅金支出。
