買房就要想到賣房時!劉姓夫妻近期買了一間總價約3,000萬元的房子,頭期款拿出約600萬元。交屋後,兩人便開始著手進行裝修,為了節省預算,夫妻決定自行發包,但在與廠商接洽的過程中,卻發現問題愈來愈多! 「你們要開發票,就要另外加5%喔!」當與木作團隊溝通費用時,對方這樣告知。兩人非常猶豫,因為他們雖然有預留一筆裝修、購置家具以及家電的預算,但畢竟存款一口氣少了幾百萬元,而木作團隊口中的5%為好幾萬元,也是一筆不小的金額,但如果不開發票,又擔心將來售屋時,是不是會影響房地合一稅呢? 「當然會!」房市專欄作家顏博志解釋,因為房地合一稅的計算,可以扣除成本跟費用,如果沒有證據佐證,在扣除項目變少,其他條件不變的狀況下,房地合一稅的稅額自然會變高。
計算方式》
所得可扣除成本及費用 持有時間愈長稅率愈低 以常見的買賣狀況來說,房地合一稅的計算公式為: 課稅所得=賣出的成交價格−買進價格−成本−費用−土地漲價總數額 應納稅額=課稅所得×適用稅率 所謂的「賣出的成交價格」、「買進價格」,正業地政士聯合事務所所長鄭文在表示,均是指買賣契約上登載的交易價格。 而「成本」,則是指「購入房屋、土地達到可供使用狀態前所支付的必要費用」、以及「取得房屋後,於使用期間支付能增加房屋價值或效能且非2年內所能耗竭的增置、改良或修繕費」。 若以白話文解釋,「成本」可以視為持有房產前端的花費,包含為了取得產權所衍生的契稅、印花稅、代書費、規費、公證費、買方仲介費等,以及取得產權後,各種裝潢修繕費。 在「費用」部分,是指為了出售時所產生的費用,譬如賣方仲介費、代書費、規費、廣告費、清潔費、搬運費等,若沒有相關文件佐證,以成交價額3%、金額30萬元為上限,超過的部分不能扣除。 「土地漲價總數額」則是指土地移轉時的總現值,減去按物價指數調整取得時的現值或原規定地價的總額,簡單理解,即土地增值的部分,因賣出房產時需要繳納「土地增值稅」,所以在房地合一稅的部分有相對應的調整,無須再為了土地漲價而繳納稅費。 最後,「適用稅率」是依照屋主持有期間長短認定,為了避免炒房,所以持有期間愈短,適用的稅率愈高,目前持有2年內出售,適用最高稅率45%,若符合自住優惠條件,除了有400萬元免稅額之外,還可適用最低10%稅率(詳見表1)。而條件有3項: 1.個人或其配偶、未成年子女設有戶籍、持有並居住於該房屋連續滿6年。 2.交易前6年內,無出租、供營業或執行業務使用。 3.個人與其配偶及未成年子女於交易前6年內,未曾適用自住房地租稅優惠規定。 舉例來說,劉姓夫妻以3,000萬元的價格買進房屋,後來在持有6年多的時候,以3,800萬元出售,中間裝潢等成本花費80萬元,出售時,相關的費用為100萬元,土地漲價總數額假設為50萬元。 此時,劉姓夫妻的課稅所得為570萬元,適用20%稅率,最終應繳納114萬元的房地合一稅(詳見圖1)。若符合自住優惠條件,因為有400萬元的免稅額,所以課稅所得570萬元可再減去400萬元,稅率適用10%,最終房地合一稅應納稅額會等於170萬元乘以10%,為17萬元。 另外還有一個情況需要留意,若成本部分未能佐證,即無法扣抵,但費用方面,若無法提示相關文件,仍可以成交價額3%、最多30萬元作申報,假設劉姓夫妻出售的相關費用未能提示證明,3,800萬元乘以3%為114萬元,但因為超過30萬元的上限,因此,最終的課稅所得為3,800萬元減去買價3,000萬元、成本80萬元、費用30萬元、土地漲價總數額50萬元,等於640萬元。