想省房地合一稅自住客該注意什麼?

最優惠可享400萬元免稅額+最低10%稅率

撰文:林帝佑


買房就要想到賣房時!劉姓夫妻近期買了一間總價約3,000萬元的房子,頭期款拿出約600萬元。交屋後,兩人便開始著手進行裝修,為了節省預算,夫妻決定自行發包,但在與廠商接洽的過程中,卻發現問題愈來愈多!

「你們要開發票,就要另外加5%喔!」當與木作團隊溝通費用時,對方這樣告知。兩人非常猶豫,因為他們雖然有預留一筆裝修、購置家具以及家電的預算,但畢竟存款一口氣少了幾百萬元,而木作團隊口中的5%為好幾萬元,也是一筆不小的金額,但如果不開發票,又擔心將來售屋時,是不是會影響房地合一稅呢?

「當然會!」房市專欄作家顏博志解釋,因為房地合一稅的計算,可以扣除成本跟費用,如果沒有證據佐證,在扣除項目變少,其他條件不變的狀況下,房地合一稅的稅額自然會變高。

計算方式》

所得可扣除成本及費用
持有時間愈長稅率愈低


以常見的買賣狀況來說,房地合一稅的計算公式為:

課稅所得=賣出的成交價格−買進價格−成本−費用−土地漲價總數額

應納稅額=課稅所得×適用稅率

所謂的「賣出的成交價格」、「買進價格」,正業地政士聯合事務所所長鄭文在表示,均是指買賣契約上登載的交易價格。

而「成本」,則是指「購入房屋、土地達到可供使用狀態前所支付的必要費用」、以及「取得房屋後,於使用期間支付能增加房屋價值或效能且非2年內所能耗竭的增置、改良或修繕費」。

若以白話文解釋,「成本」可以視為持有房產前端的花費,包含為了取得產權所衍生的契稅、印花稅、代書費、規費、公證費、買方仲介費等,以及取得產權後,各種裝潢修繕費。

在「費用」部分,是指為了出售時所產生的費用,譬如賣方仲介費、代書費、規費、廣告費、清潔費、搬運費等,若沒有相關文件佐證,以成交價額3%、金額30萬元為上限,超過的部分不能扣除。

「土地漲價總數額」則是指土地移轉時的總現值,減去按物價指數調整取得時的現值或原規定地價的總額,簡單理解,即土地增值的部分,因賣出房產時需要繳納「土地增值稅」,所以在房地合一稅的部分有相對應的調整,無須再為了土地漲價而繳納稅費。

最後,「適用稅率」是依照屋主持有期間長短認定,為了避免炒房,所以持有期間愈短,適用的稅率愈高,目前持有2年內出售,適用最高稅率45%,若符合自住優惠條件,除了有400萬元免稅額之外,還可適用最低10%稅率(詳見表1)。而條件有3項:


1.個人或其配偶、未成年子女設有戶籍、持有並居住於該房屋連續滿6年。

2.交易前6年內,無出租、供營業或執行業務使用。

3.個人與其配偶及未成年子女於交易前6年內,未曾適用自住房地租稅優惠規定。

舉例來說,劉姓夫妻以3,000萬元的價格買進房屋,後來在持有6年多的時候,以3,800萬元出售,中間裝潢等成本花費80萬元,出售時,相關的費用為100萬元,土地漲價總數額假設為50萬元。

此時,劉姓夫妻的課稅所得為570萬元,適用20%稅率,最終應繳納114萬元的房地合一稅(詳見圖1)。


若符合自住優惠條件,因為有400萬元的免稅額,所以課稅所得570萬元可再減去400萬元,稅率適用10%,最終房地合一稅應納稅額會等於170萬元乘以10%,為17萬元。

另外還有一個情況需要留意,若成本部分未能佐證,即無法扣抵,但費用方面,若無法提示相關文件,仍可以成交價額3%、最多30萬元作申報,假設劉姓夫妻出售的相關費用未能提示證明,3,800萬元乘以3%為114萬元,但因為超過30萬元的上限,因此,最終的課稅所得為3,800萬元減去買價3,000萬元、成本80萬元、費用30萬元、土地漲價總數額50萬元,等於640萬元。

注意事項》

即使不確定能否申報
仍應先留存相關文件


不過,在申報時,最常出現爭議的就是「成本」部分,鄭文在說明,因為裝潢修繕費的認定,需要符合「增加房屋價值或效能且非2年內所能耗竭」的條件,所以像是電器類、家飾及家具類等,如一般冷氣機、活動窗簾、廠商施作的系統櫃等,都會被排除在外,無法扣除相關成本。

顏博志補充,因為每個案子都是個案審視,所以會有不一樣的狀況,但以他自己實務上的經驗來說,可拆卸的冷氣不能扣抵成本,但吊隱式冷氣因為無法拆卸帶走,所以可以列舉,另外,泥作、木工、洗手台、馬桶、浴缸、天然瓦斯裝置費等,同樣無法拆卸,且也符合「增加房屋價值或效能且非2年內所能耗竭」的條件,所以可以認列。

若不確定是否能列舉,建議將該留的文件先留存下來。鄭文在提醒,申報房地合一稅時,應提供相關的收據、發票、工程合約書、估價單、甚至是施工前後的比對照片、以及施工期間的照片等。萬一有爭議,相關的證據愈完善,對申報人愈有利。

有些泥作、木工或水電師父並無公司行號,也無法開立統一發票,這部分的花費就無法核銷。所以建議房屋修繕時,仍應找合格廠商開立統一發票,避免日後申報房地合一稅時無法抵扣稅額的困擾。

另外,也要提醒大家千萬不要為了降低稅額而觸法,過去曾有賣方並未裝潢,但向不法業者購買發票來申報成本的案例,後來,國稅局要求賣方說明裝潢情況,但因為沒有證據,最終該筆成本的申報被刪除,納稅人除了須補繳稅款外,也有涉嫌變造文書、逃漏稅等刑責問題。

同理,在申報適用自住優惠時,若未有居住事實,也可能會遭到國稅局的駁回。鄭文在說明,針對申報自住的案例,通常審查相對嚴格,曾有個案雖設籍等條件符合,但經查證,並沒有使用水電的情事,因此被認定無居住事實,最終仍不得適用自住優惠。 閱讀完整內容
Smart智富2024/7月 第311期

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2024/7月 第311期