房市買氣大幅下滑

撰文：林帝佑
預售屋買氣大幅下滑！根據內政部實價登錄系統揭露的各大都會區預售屋交易案件數量，去年第4季可以說是買氣的最高峰，7都合計交易量達3萬1,669件。但是今年以來，交易量放緩，第1季7都合計交易量為2萬63件，第2季更是腰斬剩下1萬5,746件。

再觀察預售屋的交易價格，7都中，除了新竹縣市以外，其他6都在今年第2季都仍持續創高或維持高檔（詳見表1）。但在今年交易明顯降溫的狀況下，預售屋的價格還有辦法再向上成長嗎？想買預售屋的人需要注意哪些事？以下分別就現況與未來走勢剖析：
目前狀況》
政策不利短期持有 導致供給增、需求減

先從供給面來看。目前買氣降溫，但待售物件卻不減反增，樂屋網調研中心經理洪安怡觀察，以《樂屋網》網站上待售的預售屋件數來看，過去件數大約在3,000件、4,000件左右，但目前卻增加逾2倍，待售的案件數量高達1萬1,000件左右。

供給大增，洪安怡分析，最明顯的預售屋拋售潮是在去年上半年，因為去年7月1日實施的「房地合一稅2.0」、「實價登錄2.0」皆對預售屋交易有更嚴格的規範，導致非自住客選擇脫手。

以往出售預售屋，若有獲利，應於隔年申報綜合所得稅時一併申報「財產交易所得」，但房地合一稅2.0將預售屋交易納管，只要是出售2016年元旦以後取得的預售屋，就通通適用房地合一稅2.0的規定。如果持有期間在2年內，將以最高45%的稅率課徵房地合一稅；持有2年至5年，適用35%稅率；持有5年未滿10年，適用20%稅率；超過10年以上則為15%。且交屋後，持有時間將歸零重新計算。

實價登錄2.0，則是正式禁止紅單轉讓予第3人，違法者將按戶處最高100萬元的罰鍰。且業者銷售預售屋之前就得備查；銷售後，申報實價登錄的時間也提前至簽訂預售屋買賣契約書後30日內，和以往「代銷結案才申報登錄」大不同。

種種規定，讓預售屋短期買賣的獲利空間大幅縮水，因此去年不少預售屋屋主趕在雙政策正式實施前拋售。而今年年初，又有《平均地權條例》修法的議題，其中「禁止預售屋換約」的修正條文若通過，市場預期將進一步抑制預售市場的短期交易，所以也讓部分預售屋屋主趕在交屋前釋出。

供給增加，但需求下滑，這點從實際交易的件數可以看出端倪。信義房屋不動產企研室專案經理曾敬德表示，過去1年、2年，房貸利率極低，去年甚至出現歷史最低的1.346%（詳見圖1），加上通膨、物價上漲的議題，讓市場預期未來房價將持續成長。
不少剛性需求的買盤擔心愈晚買、愈買不起，便紛紛出手購屋，使預售屋景氣大好，不僅自住客多、投資客也多。但自住客絕大多數不會有購買第2屋的打算，而政策面又不利短期的投資客，所以當房價大漲過後，市場買氣驟降，「但價格卻因為地價、造價雙漲，而撐在這邊」。

未來走勢》
升息使購屋成本增加 上半年價格已是天花板

那麼預售屋的未來景氣呢？曾敬德認為，「這波房價高點已過，最好的狀況就是盤整，如果全球經濟下行、台灣打房政策再出籠等，就會看到價格鬆動！」但他也強調，因為建商的成本關係，比較難出現大幅修正。

預期預售屋的景氣下行，主要原因在於，首先，《平均地權條例》修法狀況目前雖尚不明朗，但已造成市場出現部分的投資客拋售，未來若通過，「投資客不會拋售，因為根本不會進場。」預售屋市場將只剩下自住客或長期的置產客，買盤會愈來愈少。

其次，因全球邁入升息循環，表示資金環境愈來愈緊縮，各項資產價格較不易上漲，影響消費者的信心預期，同時也造成實際的購屋成本增加，今年以來，台灣的利率已較去年提高0.375個百分點，假設貸款1,000萬元，本息攤還不論20年、30年，每個月還款支出將增加約1,800元。

因此，如果想要買預售屋，由於現階段房價已經來到景氣循環的相對高點，進場時更要謹慎，除了考量自身生活圈、通勤便利性與建商品牌以外，曾敬德建議，若不想承受房價震盪下跌的風險，應避開有大量供給的重劃區。

「因為過往房市有風吹草動時，那些大量供給的重劃區，會出現『你在賣、投資客在賣、建商也在賣』的狀況。」他舉例，像是桃園市青埔高鐵重劃區，2014年、2015年房市熱，青埔的預售屋常見成交每坪4字頭或5字頭，但是2016年房地合一稅上路，青埔就大幅回檔，均價跌回每坪2字頭或3字頭，雖然現今已突破先前高點，但購屋者勢必會經過一段房價震盪的期間。 除了避開具有大量供給的重劃區外，洪安怡說，對於近3年來，房價年增率超過10%，甚至達到20%以上的區域，也要特別留意，因為預售屋好比期貨，頭期款較低、資金槓桿較高，所以部分房價「衝過頭」的區域，就相對容易回檔。

至於其他地區，若現在要進場買預售屋，雖然預期仍有零星個案有機會創新高價，但絕大多數的建案，建議「用今年上半年的價格當作天花板」往下議價，千萬不要追高。

從更長遠的角度來看，如果是打算長期持有的自住客，洪安怡認為，可以趁未來重劃區房價回檔時多看屋，有機會找到便宜，但建議鎖定重大建設已實質興建的區域，這樣將來景氣向上循環時，房價才有機會跟著往上。

另外，在財務規畫上，因為升息循環才剛開始，未來的每個月房貸負擔會隨著利率上升而愈來愈重，不管是已經買了或將來要買的民眾，都要仔細盤點現金流，並預留一些財務空間，避免還款壓力大增。 閱讀完整內容