──打炒房以軟著陸為上策

──「10％自備款」怎麼解套？

Q 錢多利率低，台商回流部分資金轉往股市、房市，讓自二○一四年囤房稅實施之後好不容易抑制的房市熱潮再起，但二○二○年十二月七日央行公布「不動產貸款針對性審慎措施」，是否真能讓房市降溫、房價下跌？請問莊教授現在是進場好時機嗎？尚未交屋的建案會不會出現退屋潮？ A 主管機關繼大陣仗稽查紅單炒作之後， 再祭出「打炒房」序幕「不動產貸款針對性審慎措施」，惟在二○二○年十二月七日前送審的案件全都不溯及既往，仍按原核貸比例撥款，至於未來是否會再推出二部曲、三部曲，端看首部曲是否能有效遏止炒房歪風而定。

過往經驗，最怕退屋潮

──打炒房並非打趴房市

事實上過去銀行給予建商購地與房貸成數都有偏高之嫌，主要原因在於多年來房市都處於穩定狀態，央行長久以來也都睜一隻眼、閉一隻眼，並未多加干預，不過就這一波打炒房而言，央行擔心的是不動產泡沫風險，而其關鍵點則在於是否出現「退屋」問題。

一般而言，穩健經營的建商大都會儲備五年土地備用，而銀行給予土地貸款八成也是稀鬆平常之事，至於購屋貸款一般也都是七成，如今央行限定購地貸款六．五成，並且保留一成動工款，此外，還須檢附具體興建計畫，至於餘屋貸款則僅五成，其對建商營運資金調度勢必帶來相當大的衝擊，因此，今後建商營運應格外重視流動性風險！ 「10％自備款」怎麼解套？

── 貸款不足差額才是主要關鍵

往昔，似乎建商與銀行彼此之間存在著不能說的默契，央行也沒多加干預，就「10 ％自備款」而言，七成房貸之外加上一成信用貸款，另外一○％則是公司貸款，至於寬限期也延長到三至五年。雖然建商也會擔心交屋後購屋者負擔不起，不過在以往房價漲多跌少情況下，雖然購屋者支付房貸會有重疊，只要房貸本息與房租相去不遠，都還能夠相安無事，如今貸款條件大幅限縮，一旦房價跟著下跌，就可能衍生不可預測的諸多交屋糾紛。 根據內政部《預售屋買賣契約書範本》規定，若不可歸責於雙方而達不到貸款成數時之處理方式為：「差額在預定貸款金額百分之三十以內部分，賣方同意以原承諾貸款相同年限及條件由買方分期清償。」依以往處理方式，給予購屋者二十年分期付款，大概只有大建商做得到，一般大都只能以不足之差額打折優惠方式協商處理，至於購屋者不是尋求長輩資助，就是以標會或借貸等方式因應，不過這些情況大都是在房價看漲階段，一旦房價看跌，就有可能衍生違約問題而興訟。

在此階段購屋者大都會依循《預售屋買賣契約書範本》之房貸違約規定(詳請參閱附表)，並依消費者保護法進行訴訟，其結果大都是建商敗訴，導致交屋時間拖延再加上利息成本，以及跨年度的稅費等，不僅利潤大減，甚至可能血本無歸；，除此之外，也可能因此而影響後續土地與建築融資，由此不難了解其間茲事體大之嚴重後果。 其次， 一旦無法順利交屋， 或客戶房貸負擔不起，在預期資金回收不易情況下，不僅銀行會緊盯其他建案銷售進度，並限縮後續土地融資，因此，對於這波央行土地融資六成五，以及餘屋貸款五成之規定，必然會嚴格執行，其結果就有可能導致建商積極促銷餘屋變現，連帶地主也可能因擔心房價下跌而釋出合建分屋部分，尤其是建商土地融資與餘屋貸款方面，通常都是短期貸款，甚至一年換約一次，由此不難了解一旦打炒房無效，導致政府不得不逐步祭出二部曲、三部曲後果之嚴重性。

由以上之分析可知， 倘若連地主都想變賣求現，市場供應量增加就有可能使得房價進一步下跌，這雖可能只是短期現象，但以中長期檢視台灣的房價變動，大多是呈現大漲小跌走勢。至於是否跌價後又會回到原有水準，依過往經驗，每當打炒房政策一出，房市降溫或許可以考慮進場購屋，惟若打炒房效果無法彰顯，必須進入二部曲加強版時，房市景氣衰退就可能隨之而來。因此，這一階段想要購屋之消費者就會暫時採取觀望態度。

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