政院央行聯手 房地合一2.0溯及2016年

行政院、央行打炒房雙管齊下！政院近期推出的房地合一2.0修正案，已確定將溯及既往至2016年，讓近1~2年入手預售屋、成屋的投資客哀鴻遍野，中央銀行昨(3/18)日更使出撒手鐧，推出房貸成數管控措施，針對多屋貸款調降成數，第3戶只能貸5.5成，第4戶以上只能貸5成，房仲業推估，將逼出不少口袋淺的賣方。

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這波打炒房行動中，遲遲未出手的央行，昨(3/18)日以迅雷不及掩耳之姿，大動作推出選擇性信用管制，針對「多戶房貸成數」緊縮。央行總裁楊金龍並為這一連串的打炒房政策背書，強調從各國的實證結果顯示，選擇性信用管制的調整加上財政部房地合一稅2.0的組合，對抑制房價是有效的，他直言，過去房地合一稅推出的時候，實施前半年市場就有預期心理，對短期炒作有很明顯的抑制效果。金管會昨(3/18)日更力挺央行，強調會把新規範，納入銀行專案和一般檢查重點。

法人貸款降至4成

在行政院、金管會、財政部及央行多管齊下，讓投資客無所遁形，紛紛喊賣、喊逃。住商不動產企劃研究室資深經理徐佳馨直指，央行此舉等於進一步緊縮銀根，不僅縮減成數，且皆無寬限期，加上房地合一2.0山雨欲來，預估近期將逼出不少口袋淺的賣方，不過是否能夠順利成交，就各憑本事。長期來說，緊縮銀根將降低交易動能，今年市況趨於保守。

依央行「多戶房貸成數」管制措施，假設A君在台北市買了第3間房，成交價為6000萬元，原本可貸款6成，取得3600萬元資金，但依最新規定，只能貸款5.5成，取得3300萬元，整整差了300萬元資金，須從其他管道籌措。若A君擁有第4戶以上，貸款成數將剩5成。

▲央行進一步緊縮銀根，加以房地合一稅新制將回溯，預估將逼出不少口袋淺的賣方。范厚珉攝

楊金龍表示，會對自然戶進行管制，主要是銀行向央行反映借款人持有多戶房貸，擴大財務槓桿比率，不利銀行授信風險控管，建議進一步對持有多戶房貸者進行差別授信管理。

針對法人部分，央行更大動作下修住宅貸款成數至4成。楊金龍解釋，根據內政部5日發布統計，2020年全國法人擁有4戶以上住宅者佔擁有住宅法人的11.96%，且合計擁有住宅數佔整體法人擁有數的73.55%，比率甚高；另外，法人短期交易頻繁，非不動產及營建工程業法人持有1年內即出售住宅的比率高達54.51%，公司法人有明顯的囤房與炒作行為，為避免金融機構信用資源遭公司法人囤房炒作，因此嚴格管控貸款條件。

至於豪宅部分的控管，主要是央行觀察到去年本國銀行辦理高價住宅貸款撥款戶數及金額，均較2019年增加，且當景氣反轉，高價住宅貸款風險較高，國際組織金融穩定委員會也建議高價住宅適用較嚴格的貸款條件。而此次管制措施新增工業區閒置土地抵押貸款，讓人聯想到南科，楊金龍坦言，台南房價有上漲較高的情況，過去各金融機構寬嚴不一，因此認為應該訂定一致性規範。

推案量估下滑3成

但楊金龍強調，絕不會用升息當作打炒房手段，他表示，利率是用來處理物價，而房貸只佔整體放款一小部分，動到利率的話，不只影響房市，還會影響到其他產業，特別是央行的紓困貸款將在6月底結束，升息茲事體大。

銀行主管說，這次對多屋族、企業戶、豪宅戶影響較大，與一般民眾無關，惟須留意有錢人口袋極深，幾乎可以免貸款買房，且真正投資客可能透過人頭戶買房，例如用兄弟姊妹名義、藉此規避成數限制，這時就只能透過貸前、貸後管理查緝多房族。 而在行政院公布房地合一2.0的修正法案後，財政部昨(3/18)日明確表達，除將預售屋納管外，新制將回溯至2016年房地合一1.0上路後取得的房地，「短期持有」定義都改為5年。政策一出，不僅衝擊原本不適用房地合一制的預售屋，一旦實施，近1~2年入手的房地更是直接套牢。

假設今年初投機客1500萬元購入預購屋，還沒落成就以2000萬元出售，獲利500萬元，依照舊制併入綜合所得稅申報，必須繳117萬400元的稅金，但若在新制實施後，就要課45%稅率，要繳225萬元稅金，要多付近108萬元。

全國商總主席、鄉林集團董事長賴正鎰不滿，認為回溯將殺雞取卵，等於處罰已購屋民眾，對市場並不公平，預估今年推案量將下滑3成，他認為，實施房地合一稅，等於「一隻牛被剝兩層皮」，「市場沒有聲音，不代表不反對（修法）」。

學者：抑房價 緊縮房貸比課稅有效

■記者邱柏勝

台灣房價高漲，「買不起房」一直是市井小民心中的痛，為此政府數度祭出打炒房手段，且金融、租稅措施雙管齊下。但學者、專家認為，稅制壓抑房價效果，遠不如利率與信用管制來得有效，「這也是央行再度出手限制貸款成數的理由」。銀行主管認為，政府想打炒房、抑制房價，央行的信用管制工具會比租稅政策更即時、有效。

政大財政系教授陳國樑表示，政府過去曾祭出不動產奢侈稅，後來更推出房地合一稅，但在低利、資金行情簇擁的大環境下，要透過租稅政策壓抑房價相對困難，「真要壓抑房價，升息最有效。」

至於房地合一新制，陳國樑指出，台灣多數房產都是2016年以前持有，即便房地合一2.0修法回溯到2016年，適用不動產交易舊制案件仍遠高於房地合一新制。因此房地合一稅可抑制短期炒作，但若想讓房價下跌，效果依舊有限。

他表示，近年房地產價格飆漲，可回溯到2003年SARS風暴後「土增稅減半」，舊制不動產交易中，土地價格佔比遠高於房價，顯然導致房價高漲的原因是土地價格飆漲。因此，調高地價稅與土增稅，可能相對有效。

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