總論篇》活化資金 提高經濟效益

老路走不通 修法開新路

我國開放REITs至今，正好滿20載。由於過去市場規模小、流動性低，加上之前有基金發生爭議、面臨被清算命運，因此金管會推動投信投顧法修法，修法後注入新活水，對台灣基礎建設將有更大助益！

整理、撰文：蘇偉華

▲為提供國人多元投資管道、提升資產管理產業競爭力，並活絡國內不動產證券化市場，金管會推動《證券投資信託及顧問法》修法，增加彈性和減少管理上諸多限制。（圖／達志影像）

為提供國人多元投資管道、提升資產管理產業競爭力， 並活絡國內不動產證券化市場，金管會推動《證券投資信託及顧問法》（以下簡稱《投信投顧法》）修法，最大修正重點為新增不動產投資信託事業以發行管理基金架構REITs為主要業務。差異在於，修法前的REITs以信託為結構，在彈性和管理上有諸多限制。

修法後，不只提供管理更彈性也更有效率、投資機會更多元，還具備更高透明度和監管監督等多種優勢，為資本市場注入新活水，協助產業籌資與發展，進一步應用在物流倉儲、數據大樓、長照園區、社會住宅、風力發電及太陽能電廠等，讓台灣基建更有力！

三大困境 REITs基金規模無法擴大

2003 年，我國發布《不動產證券化條例》，允許REITs採信託架構發行，由信託業即銀行擔任發行主體。然而，法規架構上缺乏足夠彈性，REITs發展遭限制，致使發行檔數與規模都不如鄰近的日本、新加坡及香港。

研究此法多年的環宇法律事務所表示，國內REITs基金規模始終無法擴大，有三大困境，包括：受託機構與不動產管理機構之間權責劃分不清楚、投資標的規定過於嚴格，以及審查時程過於冗長。

首先是受託機構與不動產管理機構之間權責關係，導致受託機構有責無權。我國REITs的主要核心是受託機構，也就是台灣REITs的發行者是受託機構，而這些受託機構必須是信託業，但在台灣就只有銀行是信託業。由受託機構即銀行向銀行局申請核准或申報生效後，向投資人募得資金去買不動產。但受託機構對不動產投資與管理可能並非很在行，所以法令開放受託機構可透過契約，委任不動產管理機構，通常是建經公司或建築開發商來投資與管理不動產。

簡單來說，主管機關銀行局監理的是受託機構（銀行），而受託機構和不動產管理機構之間的權利義務則是透過委任契約規範。在原法規架構下，銀行局管不到不動產管理機構，銀行和不動產管理機構雙方權責不符。對整個市場和產品發展不利，因此主管機關著手研究修改現行監理架構。

其次是過去對REITs投資標的規定過於嚴格。根據研究發現，規模小的REITs要更換投資標的不易，流動性也不佳，隨著不動產老舊，收益率會越來越差，更沒有多餘資金更換標的。久之，形成台灣REITs市場冷颼颼的現況。

雖然法規後來開放追加申請，但迄今無人申請，關鍵在於追加申請要修改信託契約，而修改信託契約必須召開受益人會議，在實務執行上相當困難。

最後是審查時程過於冗長。若銀行要發行REITs，必須先向銀行局報告證券化架構，然後送件到臺灣證券交易所、證券櫃檯買賣中心、內政部等各目的事業主管機關，待審核完成後會核轉銀行局做最終審查。實務上，整個流程耗時8、9個月以上，對講求時效的基金運作而言相當不利。

也因為種種原因，包含投資標的選擇要經過主管機關審核；投資標的更換或增減時，都必須召開受益人會議；若要追募或投資海外不動產，不但要送件給主管機關審核，還要出具當地律師意見書、會計師意見書及評估報告。整個投資決策過程非常冗長，致使業者興趣缺缺、投資人意願不高。

▲金管會擬做大台灣REITs 市場，讓投信業者可以發行REITs，募集資金的投信業者也負責管理不動產。（圖／達志影像）

日、星操作和監理經驗 值得借鏡

分析目前亞洲現況，第一大REITs 市場是日本，第二大是新加坡。兩國REITs 操作和監理經驗，都值得台灣借鏡。以新加坡為例，對於不動產管理機構資格與條件要求非常嚴格，規定不動產管理機構的股東、執行長等都必須擁有不動產管理背景，藉此機制讓管理者具有高度專業性，因而不太需要規管投資內容。日本則透過對投資人揭露投資內容的方式來控管。

星國和日本的作法是講求對投資人負責，政府監管規定較有彈性，注重的是不動產管理機構的專業能力和經驗，在RE I T s產品設計上給予較多彈性空間。也因為追求穩定的收益率為共同目標，因此管理機構很自然將投資人利益視為優先考量。

若要投資海外不動產，必須對海外不動產相當熟悉。日本REITs投資美國不動產，皆採間接投資，而非直接投資。目前日本金融廳規定REITs投資美國不動產，必須透過SPV（特殊目的公司）方式間接投資，以免在美國發生訴訟時會影響REITs資產與投資人權益。

有些業者作法則是不直接投資海外不動產，而是投資國外REITs。其實，國外REITs收益率相當高，台灣約僅2.5%至3％，日本約4％以上，新加坡則有6％到8％，且外國投資人無須扣稅。不過，RE I Ts缺乏大量現金流，若想投資海外RE I Ts時必須借錢，但依我國《不動產證券化條例》第19條規定，僅提到借款以不動產或不動產相關權利的取得開發為限，不含取得不動產有價證券。若此規定未鬆綁或開放，台灣REITs難以大量投資國外REITs。

反觀新加坡，REITs投資完全不分國內外。主要是該國內REITs市場不大，因此約8成以上的RE I Ts基金都有投資海外不動產，且投資標的十分多樣化， 新加坡監理單位規定， 只要確保投資時符合當地法令要求即可，然後再把剩餘租期、租賃概況等納入考量，所以新加坡RE I Ts管理，只載明一般性規範，主要是透過不動產管理機構、專業團隊或內部控管等機制來監理。換句話說，日本跟星國的經驗顯示權責分明，也就不會發生有責無權，或者收益率低迷以及投資人意願不高等窘境。

▲金管會參考日本、新加坡及香港等地的不動產投資信託制度，決議開放REITs 採基金架構發行。（圖／達志影像）

採基金架構發行

為活絡我國不動產證券化市場， 金管會參考日本、新加坡及香港等地的不動產投資信託制度，決議開放REITs採基金架構發行， 新增不動產投資信託事業得募集及私募REITs基金，亦即開放投信業發行REITs，並與現行信託架構REITs併行。

待修法通過 為資本市場注入新活水

我國開放REITs至今，正好滿20載。過去20年來，REITs基金發展最高峰時期，曾有10檔。由於國內REITs市場規模小、流動性低，加上之前某些基金爭議頻傳、面臨被清算命運，以及投資人對REITs不了解，均使REITs基金發展窒礙難行。

目前國人對REITs商品不太熟悉，常以為投資不動產風險很高。反觀國外對RE I T s商品的概念是把不動產出租，再把租金收益分給投資人，所以買不起不動產的人可投資REITs基金。以日本人為例，投資RE I Ts的心態是把它當作中長期投資工具，並非追求短期投資報酬。

開放不動產投資信託事業擔任管理機構，由專業物業維護與管理不動產，不只可優化市容；銀行則善盡保管及監督之責，進而有助於活化資金，提高經濟效益，進一步擴大國內REITs市場規模。 閱讀完整內容