房價步步高升，讓預算有限的買家，將目光投向低總價的小宅商品。不過除了預算，都會區家庭結構改變，也是導致小宅化的主因之一。

文／賴言曦 （中央社記者）

2022年，中央銀行啟動升息循環、股匯市波動，加上立法院在今年初三讀修正通過《平均地權條例》部分條文，台灣房市刮起一股冷風。觀察四大房仲2022年12月業績，本該熱鬧滾滾的旺季不旺，台灣房屋、住商、中信房屋、永慶房屋成交量分別年減一至三成左右。

雖然買氣不佳，但總坪數落在20至30坪左右的「小宅」卻異軍突起，成為市場買氣最旺的產品。 家庭結構改變 小宅商品應運而生

說到底，其實都跟房價有關，《住展雜誌》統計，台北市2022年第四季平均房價為每坪新台幣106.6萬元，季漲0.95%，房價連六季改寫歷史新高，與2021年同期相比，平均房價每坪約漲11.5萬元，年漲12.1%。

房價步步高升，讓預算有限又想一圓購屋夢的雙北地區買家，將目光投向低總價的小宅商品。不過除了預算，都會區家庭結構改變，也是導致小宅化的主因之一。

「家庭結構改變是台北市小宅化的重要因素」，廣宇建設總經理李毓超接受《全球中央》採訪時直指，都會區生活模式大多以折衷家庭為主，罕見三代同堂，在家庭人口有限的情況下，小宅物件應運而生。

翻看內政部最新統計，截至2023年1月底，全台戶數共約909萬戶，較2022年同期增加1.04%，但每戶平均人口數卻只有2.56人，比2022年1月減少0.03人，顯示戶數成長，但每戶居住的人數卻越來越少，大家庭的居住型態已退出主流舞台。

不過，除了家庭結構改變使小宅當道，政府對房貸總價金額限制，也是雙北地區小宅化的推手。

中華民國不動產開發公會全國聯合會理事長楊玉全表示，工料雙漲推升房價，如果民眾想買在坪數大、單價高又是蛋黃區的區域，總價很容易超過7,000萬元，進而被納入「豪宅限貸令」，但這個門檻對台北市區的物件來說「很簡單」，促使小面積建案備受歡迎。

另外，小宅除了用來作為住房物件外，住商機構企研室執行總監徐佳馨分析，小坪數物件可分為自用型、功能型兩大類，自用型主要用來自住；功能型則是工作室、投資、置產、學區套房等。

徐佳馨進一步提到，如果房價再往上走，小宅化的趨勢可能就會擴及到雙北以外的地區。

「每個區域都有總價天花板」，徐佳馨提醒，當房價漲到一定程度，買方對於價格的接受度就會降低，物件就難以脫手，屋主在賣屋時也會出現周轉性問題，這也是為什麼銀行在核貸時，小宅物件相較一般住宅產品，較難獲得銀行資金的原因。 麻雀雖小五臟俱全 建商：小宅薄利多銷

雖然在雙北地區，小宅需求夯，但近兩年受到俄烏戰爭、通膨等影響，包含鋼筋、水泥等營造原料皆漲，加上缺工，對建商來說，小宅其實是薄利多銷的產品。

楊玉全指出，現在業者的營建成本比2019年COVID-19前要多四成以上，且相較大坪數物件來說，小宅雖然更能順利完銷，但興建成本高，利潤反而比較不好。

「小宅通常是一層樓隔成好幾間，但該有的廚房、衛浴設備都不能少」，李毓超表示，如果是50坪的大坪數物件來說，配備大概是廚房一套、衛浴兩套，但如果50坪隔成兩間25坪的物件來分開出售，可能就要多一套廚房設備，加上家庭物業、保全系統等額外的設備費用，建商蓋小宅的資本支出，其實比一般坪數的物件還高。

另外，由於經營小宅的建商大多是中小型建商，在《平均地權條例》禁止預售屋換約、建商融資貸款受限的背景下，楊玉全指出，在中小型建商貸款不易、房市冷清等影響下，建商對於推新案會持保留態度，可能影響小宅新物件的供給量。 雖然小宅對建商來說是薄利多銷的物件，但楊玉全也坦言，隨著家庭結構改變，現代社會逐漸朝不與長輩同住的居住模式發展，預計小宅化的趨勢「會走比較久」，主因是小宅對建商來說儘管利潤低，但現在是「總價市場」，低總價的小宅每坪單價雖高，但還是比大坪數物件好賣。

不過楊玉全指出，小宅利潤低，且就北市的法規來說，建商完工、拿到使用執照後，物件一年半內就得賣掉，如果賣不掉就要付囤房稅，對建商來說，未出售的物件形同製造業的庫存商品，「庫存怎麼會課囤房稅」？

楊玉全認為，如果政府要打炒房，建議要區分住宅房跟商品房，讓商品房回歸自由市場，至於住宅房則用來滿足居住正義的需求，除了提供社會住宅給民眾租用外，也推出民眾可購買使用權的社宅，「如果住宅替代性做得好，相信民眾會找到適合自己的方式，讓商品房去自由市場漲跌」。 閱讀完整內容