長實七折清庫存、碧桂園陷倒債危機
適度的財務槓桿可讓企業營運更有競爭力，但槓桿也像是兩面刃，無節制的舉債終究會壓垮企業本身，中港房企近年便遇到資不抵債的挑戰。 撰文／謝金河 繼二○一三年逐步撤出中國房地產市場後，今年八月香港首富李嘉誠的長江實業又拋出一記威力強大的震撼彈，其在香港工業區油塘的新建案「親海驛II」共一三二戶，以每英尺一．五萬港幣（換算約十四．八萬人民幣一平方公尺），這等於是打七折大拍賣，房價跌回七年前水準，至十二日已全數完銷。
▲ “這些公司資不抵債，若在正常資本市場老早下市了，發現癌細胞最好能以最快速度快速切除，但他們債務不大能倒，沉重壓力最後落在銀行身上。”
房地產股價節節走低
香港經濟前景罩陰霾 一三年李嘉誠揭開看淡中國房市的序幕，當時很多人認為他傻，在中國房市大好之際，卻毅然退出大家瘋狂搶進的中國市場。後來，中國房市逐漸鬆動，中共官媒卻刊文喊「別讓李嘉誠跑了」。 這次李嘉誠打七折拍賣香港房地產，訊號強烈。過去半個多世紀以來，香港房價之高，一直是亞洲之冠，香港本地財團也都靠著房地產累積可觀身家，不管是在港英時代，或是九七回歸，香港地產大亨多是具有顯赫社經地位的太平紳士，香港的地產股也是香港經濟代表作，香港上市公司的代號，地產公司都排在前面。 在李嘉誠打折賣房之後，我趕緊查一下香港地產集團的股價，股價落差讓我嚇了一大跳，長江實業已從近年最高的七十四．六跌到近日的四十二．五港幣，九龍倉從八十．三五跌到十二．○四港幣，恒隆集團從五十四．九五跌到九．九港幣，最精通房地產的李兆基，他旗下的恒基地產集團從六十五．四跌到十九港幣；希慎興業從四十六．九跌到十六．七二港幣，新世界發展從四十三跌到十五．三六港幣，新鴻基地產從一四六跌到八十三．一港幣。 這些代表香港本地財團的地產商，過去股價叱咤風雲，但這些地產商，從一四年的雨傘革命、一九年反送中，隨著香港股市的下跌，這些曾經風光的香港績優地產公司輕則腰斬，重則跌了七、八成。香港地產業是香港繁華的延伸，這次李嘉誠劈價七成大拍賣，似乎再度預告了香港下一回合的未來。
最具競爭力房企 債可敵國
資不抵債 卻大到不能倒 除了李嘉誠這一顆大震撼彈，另一個是楊國強、楊惠妍父女的碧桂園驚傳付不出八月六日到期的美元債二二五○萬美元，十二日週六深夜更宣布，旗下十一檔境內公司債十四日起暫停交易，消息震驚中港地產界，在香港上市的碧桂園股價十四日早盤一度重挫十五％，累計自今年以來，股價已大幅下跌超過七○％；旗下管理物業的碧桂園服務股價最近五個交易日內重挫逾二三％，這是繼恒大七月中公布財報、顯示兩年虧損金額逾八一○億美元後，中國地產業界最震撼消息。 從二○○○年以來，碧桂園集團一直是中國最有競爭力的房企，碧桂園實力最強的時候到馬來西亞造鎮，堪稱是中國最大地產商，股價最高十九．一六港幣，市值達五二九五．四億港幣，如今價格不到一港幣。旗下的碧桂園服務股價最高達八十五．二港幣，市值一度達二八七三．九億港幣。 楊國強、楊惠妍父女先後登上中國首富排行榜的榜首，如今碧桂園服務股價僅有當時高點一成不到，碧桂園也剩下一港幣左右，碧桂園及碧桂園服務股價跌到一成以下，但碧桂園仍有一．四兆港幣負債、碧桂園服務有三○一．六七億港幣債務，但至十四日，碧桂園市值約只剩下二二三．八七億港幣，碧桂園服務市值則只剩二二六億港幣，這也反映眾多地產公司資不抵債的慘況。理論上，這些付不出利息的建商早該進入債務清理的階段，但這些地產商大到不能倒。
像停牌一年左右的恒大集團， 公布兩年虧損八二一○億人民幣，負債達二．四四兆人民幣。跟碧桂園一樣，這兩家地產公司都到了債可敵國的地步，恒大的債務居然超過阿根廷整個國家的外債，也逼近俄羅斯的整體外債，令人難以想像。
台灣的地產商以興富發負債最大，到今年首季的負債也只有一七四二億，這跟恒大、碧桂園來比，簡直小巫見大巫，這也可以看出中國房地產快速奔馳三十年留下龐大債務的後遺症，正常地產公司從舉債、買地開發，然後創造現金流，維持公司正常運作。但是在中國特殊的政治體制下，有能力的大型建商都到銀行搬錢，槓桿大到難以想像，像停牌一陣子的融創中國，當時董事長孫宏斌頂下王健林的項目，好不風光，後來槓桿太大，營運告急，融創股價從四十九．五六跌到一．○九港幣；回頭看，融創仍背負一兆人民幣債務，而融創股價大跌後，市值只剩下六十一．五七億港幣。
回望中國地產公司，像在香港上市的SOHO中國，在創辦人潘石屹夫婦出走後，股價從七．四跌到一．一三港幣。吳亞軍到美國養病，她的龍湖地產也從五十三．六跌到七．二六港幣，龍湖地產債務仍有五五三六億港幣。最近辦理增資的雅居樂從十七．八四跌到○．九九港幣，它以每股一．一三港幣籌集三．四六億港幣，現在市值剩四十二．三億港幣，但負債仍達一九七六億港幣。
▲中國四大銀行不良放款比率不斷升高，若未來發生金融危機，這些銀行的不良資產恐將成為未爆彈。視覺中國
