熱血科長點燃280個地主希望

文／韓化宇 攝影／郭涵羚

以往，都市更新彷彿是大台北地區的專利，中南部幾乎與都更無緣，如今，形勢已完全改觀。

為了見證都更的花朵正在全台綻放，我們來到彰化縣員林市，那裡有一棟十四層樓高的建物，名為「黃金帝國大樓」，它曾見證員林的繁榮興盛，卻荒廢二十餘載，陰濕幽暗，內部不時有非法交易，淪為都市之瘤。

無論榮光或沒落，如今它成為彰化第一個公辦都更案例，也是員林舊市區重生的契機。「彰化就是『都更沙漠』，十年前談都更，根本不可能，我們連想都不敢想，現在所有的緣分都到了，是一個推動都更很perfect（完美）的點！」彰化縣政府建設處處長劉玉平，接受商周採訪時，對該縣都更的前景，信心十足。

1分鐘認識黃金帝國大樓
• 落成時間：1991年
• 地位：曾是南彰化指標性商業大樓
• 都更方式：公辦都更
• 都更進度：預計今年底拆除
• 後續效應：彰化縣政府正盤點大樓周遭的土地，包括警察宿舍、永安市場，都納入都更計畫裡

故事要從一九九一年說起。當年黃金帝國大樓落成啟用，與員林火車站遙望，是當地的地標，大樓五光十色、繁華熱鬧，許多員林人第一次的約會，就選在高樓層的景觀西餐廳；而經典電影《鐵達尼號》上映時，更是吸引了許多人走進這座大樓的電影院。

九二一地震重創後，它成為廢墟
產權結構零散，成推動都更最大難題

然而，這座承載員林人回憶的大樓，九二一地震後遭到重創，雖然結構並未毀損，但因之後餘震不斷，民眾害怕在高樓層活動，於是人潮散去，商家也陸續撤出，逐漸走向沒落，如今成為一座廢墟。

這棟樓最特別之處，就是產權極為零散，竟有高達二百八十個地主。這是因為營運時，業主將大樓內商場的櫃位出售給商家，而非出租，導致每個櫃位都有不同的土地所有權人。

這個極為特殊的產權結構，造成有地主曾想推動都更， 卻窒礙難行，只能任其閒置。每逢颱風天，就有磚瓦掉落，甚至砸傷路人，「那裡已成為治安死角，不僅有非法交易在裡面進行，還有直播主跑進去，拍攝鬼屋開箱的影片，」員林市公所主任秘書賴冠宇說。

二○二一年位於彰化縣彰化市的喬友大樓發生火災，釀成四死慘劇，其中一名罹難者還是消防員。大火過後，喬友大樓只剩斷瓦殘垣，與黃金帝國大樓一同成為廢墟。在彰化，只要談起廢棄建物，便流傳著「北喬友、南黃金」的負面印象。

在輿論壓力下，彰化縣長王惠美為了盡速處理爭議，而指示建設處將喬友大樓列為「迅行劃定都市更新地區」，大幅降低其都更門檻的比例，再由地主們組成都市更新會，自行辦理都更。

推動喬友都更後，王惠美就在思考，是否要透過公辦都更，一鼓作氣解決黃金帝國大樓這棟都市沉痾。

然而，喬友的地主只有九十五戶，黃金帝國大樓卻有二百八十戶，近三倍之多，棘手程度絕非喬友大樓能比。

「縣長給我這個任務時，我心裡就想說：這不好辦，因為承辦人員的抗性一定很重，會很難把任務交辦下去。」劉玉平回憶當時的難處。

他去問建設處科長江家億：「你願不願意承接這個案子？如果有困難，沒關係，儘管跟我說。」

沒想到，江家億想都沒想，就說：「好，我來做！」如此爽快的答覆，讓身為長官的劉玉平嚇了一跳。

「我不忍看它繼續凋零啊！」
他是員林人，扛起尋找280戶地主任務

原來，六十八年次的江家億，是土生土長的員林人。他高中時，就是在黃金帝國大樓看《鐵達尼號》和周星馳主演的《唐伯虎點秋香》。他對這棟伴隨他成長的建築，有著深厚的情感。

「我也不忍看著它繼續凋零啊！」江家億說。

這棟大樓荒棄二十多年，雖然有些地主彼此還有聯繫，但大多數的人早已音訊全無，甚至已不在人間。於是，推動都更的第一步，就是展開一場「尋人大作戰」。

江家億先用地主們登記於戶籍謄本的地址，逐一寄掛號信，通知他們縣府有意推動都更，需要開公聽會，請大家踴躍出席。掛號寄出後，回覆的狀況並不踴躍，只有零星的人半信半疑打電話來問：「你們要做什麼？是不是詐騙？」如果掛號信被退回，他們就請稅務局幫忙，用報稅的通訊地址來找人。透過謄本、報稅地址，逐一把失散的地主找回來。

二○二一年十月，縣府召開第一次都更公聽會，現場來了九十五戶地主，僅三分之一左右。

江家億回憶，因為地主年歲已大，他們全程都用台語解說，再加上大多數的人對都更毫無概念，要說服他們參與，就必須把複雜的概念盡量簡化。

一開始，地主們可能覺得自己聽不懂，現場鴉雀無聲，「我們就跟住戶說，都更就是合建，只不過以前的合建是百分之百同意，我分四成、你分六成，大家用喬誒啦！」說到這，不少地主開始微微點頭。

江家億緊接著說：「現在的都更就是有『條文審查』的合建，大家分回的比例不是你講、我講，而是有一個規範，你分回比例公不公平，政府來幫你審閱。」地主們恍然大悟。

「你講都更，大家聽嘸；講有制度的合建，大家就聽懂了，就是要用『換句話說』來解釋。」

更令縣府驚訝的是，原本以為地主興致缺缺，不想參與都更，未料公聽會尾聲，大家聽懂概念後，突然變得異常熱絡，江家億描述：「我問如果拆掉，大家同意嗎？所有人群情激昂高呼：拆啊，快拆啊，我沒時間再等下去了！」

原來，這些年邁的地主，當年是抱著投資心態，來購買黃金帝國大樓的攤位，「三十多年前，你知道買一個攤位要多少錢嗎？ 一坪要一百萬啊！很多人買個三、四坪空間，就要三、四百萬，這在當時可是天文數字！」江家億說。

地主們原本打算出租，賺取固定收益，但大樓荒廢後，不但收不到租金，連本金也賠光。

劉玉平表示，地主從時值壯年，到如今垂垂老矣，早已對這筆投資絕望，家人也不敢辦繼承，而且就算大樓已經閒置，地價稅還是得繳，大家無計可施，只能自認倒楣。

都市更新，讓這些地主燃起最後一絲希望。雖然都更後的房屋價值未必能彌補多年來的投資損失，但至少不會血本無歸。

辦公聽會、成立都更輔導團上課
建立互信，讓同意都更率高達近七成

縣府人員教年邁住戶如何加入Line群組，並拜託他們邀請沒出席的地主入群，又不斷在群組更新進度、分享都更成功的新聞，給大家信心，而且還成立「都更輔導團」幫民眾上課。

就這樣，一傳十、十傳百。二○二三年八月，縣府舉行第二次公聽會時，出席者人數倍增，高達一百多人。場地也不得不從彰化演藝廳，轉移到空間更大的員林演藝廳。而且地主們表達得更加踴躍，彷彿政見發表會，有人發言反對都更後，其他地主拿起麥克風，站起來高呼：「 大家要支持啊！不然沒希望了！」頓時響起熱烈掌聲。

第二次公聽會後，縣府蒐集地主參與都市更新的意願，有意願者超過六成，縣府堅信離成功終點不遠，於是向國土署（前身為營建署）申請補助。

最後，同意都更的地主比率高達近七成，遠超過公辦都更的同意比率門檻五成，這宗首起都更案大功告成，預計今年底拆除。地主們在黑暗裡苦候逾二十年，終於等到曙光要穿透雲層，讓大樓重生。

對縣府而言，這個成功案例，並不是結束，而是開始，它就像一場實兵演練，給了縣府信心，將都市更新的甘霖灑向沙漠，孕育出更多的綠洲。

七十多歲謝永順，是老員林人，也是黃金帝國大樓的地主。他受訪時站在大樓門外，指著前方僅三．五公尺寬的道路說，這裡以前是員林最熱鬧的地方，沿街是最流行的店面，如今隨著大樓荒廢而沒落了，市中心的發展也沉寂了。

如今，大樓的重生，成了員林新生的契機。縣府正積極盤點員林市中心的土地，若有公私混合的建築，就著手推動都更。

劉玉平說，員林市警察宿舍、永安市場都已排入都更計畫中，除了重建，還會增設公園、人行道、停車場等公共設施，解決員林市街道人車混雜的問題，讓這座擁有近三百年歷史的古鎮，煥然新生。

信任，是都更最重要的精神，而時機，更催化了都更的遍地開花，「我們過去一聽到都更，就很排斥，覺得怎麼可能推得動，但現在我們迫不及待要推動都更，翻新城市了！」劉玉平笑說。

南台灣都更案也動起來！台南226戶海砂屋國宅成案

除了彰化，繼續往南走，還有台南安平2期國宅的都更案也箭在弦上。

這是台南規模最大的自辦都更案，涉及多達226戶，該國宅由台灣省政府住宅及都市發展局於1995年興建，然而在2014年被鑑定為海砂屋後，居民長期面臨安全隱患。

台南市政府一直積極推動都更，然而居民起初希望透過「一戶換一戶、零出資」的模式進行更新，但這個條件始終無法吸引開發商、建商。

直到近年台南市房市行情看俏、市府與議員協調奔走，再加上獲得國土署的補助，終於有建商表達參與意願。居民也改變立場，同意以「一坪換一坪」為原則，並自行負擔70萬元。

去年7月，住戶與南部建商華友聯正式簽訂合作備忘錄，開啟了都更的下一步，也是台南都更重要的一步。（文●韓化宇） 閱讀完整內容