看建商都更案賺得盆滿缽滿的，不少地主都怕肥水落入外人田，想自主都更，但有這麼容易嗎？看看專家的分析。

文．顏瓊真

根據台灣房屋集團趨勢中心統計，台北今(2023)年前十名預售與成屋豪宅，單價都站上200萬元以上，且十大豪宅當中，有一半是都更危老改建的個案，顯示近年台北積極進行舊樓改建，精華地段、基地面積大的標的，都看得到開發商的豪家預售建案。

舊屋華麗轉身身價翻倍

台灣房屋集團趨勢中心執行長張旭嵐表示，今年十大豪宅當中，改建預售案「敦南霖園」、「勤美璞真城仰」、「永陞信義安和案」及「國賓皇琚」等都進入榜單，而這四宗預售豪宅案，均為老屋改建案例，前三者屬於都更案，後者則是危老案，四案的高樓層單價普遍落在217~282萬元之間，晉身「200萬俱樂部」。

張旭嵐指出，近年受惠於危老重建政策，台北市陸續有不少老舊建築翻新，由於老屋整合的時間與金錢成本都不低，所以建商大多會選擇開發效益較佳的區段著手，因此，老屋翻新後的身價幾乎都翻倍。

此外，根據內政部都市更新入口網統計，截至今年十月底，全國辦理都市更新案件約有63件，但歷年累計總核定件數為1115件(表一)，另由台北市統計六都的危老重建計畫統計表，截至今年十一月中旬，台北市申請件數有986件、新北市612件、台中市有755件、桃園市149件、台南市311件，及高雄市的321件。

另依據住展雜誌公布的最新統計，今年截至11月15日止，北台灣老屋進行都更及危老重建的推案量為2,375.8億元，較2022年全年增加124.42億元，增幅達5.5%。且北台灣老屋重建推案量占比，已達整體推案量的22.88%，較去年全年增加5.87個百分點。

除了建商在台北市精華地段所推的豪宅預售案及新成屋案外，最近幾年，政府積極推動危老都更案，使得危老送件遍地開花，另今年以來，也常見國家住都中心忙著為「公辦都更」進行簽約或動工。

此外，各縣政府首長也把都更的推動視為重要政績，如台北市長蔣萬安一上任就宣布都更五箭7599，之後，再加碼宣布「都更5+2箭」新政，另新北市長侯友宜則推動「都更三箭」。

公辦都更vs.自主都更

財團法人都市更新研究基金會副執行長麥怡安指出，推動都更最重要的角色是「實施者」，而就都市更新事業「實施者」的分類，主管機關辦的公辦都更，就有自行實施或委託實施，而相較於政府部門的「公辦都更」，就是民辦都更，也就是所有權人辦理。

其中，民辦都更又有建商自行整合，自己擔任「實施者」，另有些是所有權人辦理，他們可以委託建商擔任「實施者」，或者是由所有權人自組都市更新會，由更新會擔任「實施者」(圖一)。

有些房地產觀察家指出，若由建商擔任「實施者」，一般來說「在商言商」，建商大都挑「有利可圖」的案件介入，例如位於台北市忠孝東路與復興南路口附近，有最牛都更案之稱的「正義國宅都更案」，雖然整合過程耗費幾十年，先有龍麟建設進行整合，後來再賣給三圓建設。

由於此處為台北市精華地段的忠孝東路上，三圓建設斥巨資進行規劃，而老舊的國宅，如今已華麗轉身為「DIAMOND TOWERS台北之星」豪宅案，每坪開價都在200萬元以上，最高樓的樓中樓案更可能挑戰前央行總裁「彭淮南防線」的每坪300萬元。

眼見不少建商斥重資開發都更案，且從中獲取不少利益，就有不少老舊房子的都更戶認為，建商若沒有我的舊房地，哪來這麼高的利潤？就有不少人不想「肥水落入外人田」，想要自己來辦自主都更，但錢不想讓建商賺，想自主都更(另稱自力更新)，容易嗎？

僑馥建經董事長彭慶指出，在進行都更時，不透過建商主導辦理，以所有權人自行組織的更新團體進行，稱之為「都市更新會(簡稱更新會)」。在進行項目表決時採多數決。自行實施都市更新重建後的房地產權全數由所有權人分回。

而就現行的都更形式，大致可分為公辦都更、民辦都更及自主都更(表二)，其實施者、實施方式、費用負擔及房屋分配，根據《都市更新條例》第3條第6項、第51條及52條都各有規定。

自主都更的好處與風險

彭慶指出，自主更新的好處包括：

一、利潤分配：由所有權人主導，資訊公開透明，建商無分配利益。

二、掌握權利：所有權人有決策權及撥款權。

三、全程公開：所有權人可參與整個都更流程。

但本該由開發商承擔的風險，若採自主都更，則將轉由所有權人承擔，包括：

一、費用須由所有權人承擔。

二、連絡廠商的協調、開發成本及房屋市場波動影響等。

三、整合時間通常較建商擔任實施者長。

四、須有一定專業背景。

五、都更申辦過程繁冗，須自行請專業規劃團隊(如建築師、都更顧問及相關專業技師)辦理建築規劃、擬定相關都市更新計畫書(事業概要、事業計畫、權利變換計畫)、提送審議等程序。

以台北市為例，自主更新的相關流程，就要件來說，先籌組更新會→成立更新會→更新地區(檢討及確認更新單元)或非更新地區／自行劃定單元(申請、核准)→申請都市更新事業概要核准或逕送都市更新事業計畫報核(申請送件前應自辦公聽會)

另看是要分送或併送「事業計畫+權利變換」；至於政府流程則要舉辦公辦公聽會及公開展覽→幹事及權變小組審查→聽證會(無爭議免辦聽證)→召開更新審議會→最後核定發布實施。

彭慶表示，對擁有老舊房屋的地主而言，都更是一個以舊換新，重塑居住環境的最佳機會，但想要「自主都更」的你，準備好了嗎？

自主都更的四大考驗

彭慶針對自主都更將面對的四大問題(圖三)，分析如下：

一、資金：在金融機構支持下，在開發案過程中，如無意外，現金流應該不成問題，但這些錢很可能成為未來的負債。

而開發初期至開發期間，可藉由土地擔保或其他保全措施向銀行貸款獲取「全額」或「大部分」資金。但等當房屋完成登記後，用於興建的銀行貸款就會轉為房貸，由原地主負擔。

自力更新的資金來源，通常源自於地主未來的負債，有些自力更新案件可將多餘的房屋分配出售，但仍需考量出售的市場風險，包括價格下滑、出售困難等等，一旦受阻，地主可以忍受多少的負債，以及多久的負債，是個不可逃避的問題。

簡言之，這種模式其實是將財務槓桿用到極限(無自有資金)，此種財務操作對不動產開發案是有極高風險的。

二、專業：專業項目固可以委託顧問公司、建經公司等代辦，但其專業、運作、應變及與地主的溝通協調等，也是應該擔心的。

包括設計、結構、營造、水電及消防等，尋求適宜的專業人員及公司更是一種綜合性的專業，因此常常看到以不動產開發為業的建商，都需要有許多專業人員及部門，來整合所有參與的專業人員時間，處理過程中繁瑣的工作，這需耗費非常多的時間與精力。

因此自力更新案勢必將類似建商的專業工作委外處理，市場上確實有所謂的顧問公司、建經公司收取服務費，以「代辦」的角色介入自力更新案件，這對案件有極大的助力。

但與從事不動產開發業的建商相比，無論在時間投入、決策速度與相關專業廠商依存上有些差距，因此，當住戶們要尋求專業協助時，都要支付相關的顧問費用。

三、地主整合及分配利益：整合所有地主、合理的分配利益，讓眾多地主都願意參與都更案，這種土地開發的專業，更非地主專長，因此曠日廢時、冗長的過程，是都更無法成功的最大原因。

由於地主整合的工作無專人負責，地主的整合，涉及各地主的權益及各種不同的想法，且動輒上百人，這種整合是需要時間與專業的，並非開幾次說明會就可達共識。

有一位在台北謀職的黃小姐談到，她台中的老家，就在台灣大道「七期豪宅區」旁，屬於精華地段，之前有建商一直在整合，但住戶意見很多，一直沒進展，另有些住戶不想肥水落到建商手中，故主張「自主都更」，但因大家都非都更專家，她每次一聽要開說明會，都搭高鐵回台中開會。

但開會時，你一言我一句的，大家都非常關心「都更分配」，且都想「不花一毛錢」，她從興沖沖到懶得回去開說明會，直到最近還興起「不如把舊房子賣掉算了」，直說，「都更好難」。

彭慶指出，即使是專業的建商，在面對地主的整合也是件極困難的工作，更何況非專業的地主，更是難上加難，這也是都更案即使在政府大力推動下，自主更新的成功案件仍占少數的主因。

四、風險承擔：建商不僅僅是以專業、以資金從事不動產開發，在實質上它更是一個承擔最終風險的企業，而面對長久的不動產開發時間，尤其在缺工、缺料的情況下，假設施工期約抓三至四年，若期間發生一些不利的變動，恐非自主更新的地主得以承擔。

其要承擔的風險包括，工地意外、協力廠商問題、材料價格波動、預估房價下跌、房屋市場低迷及房屋出售不易等，這些本應該由開發商(建商)承受的風險，一旦發生，恐非自主都更的地主們能承擔。

彭慶表示，地主們想自主都更，最好能考慮資金、專業和風險承擔的能力，而不能只考慮可能無法成就的利益分配… 閱讀完整內容