不是包棟就是三千坪起跳 貴一成預租也買單

科技新創業帶旺需求 商辦身價比豪宅高

台北市「統一國際大樓」以每坪成交價逼近一八○萬元，創下新高；三棟商辦租金每坪單價也突破四千元，這波商辦不動產熱浪在夯什麼？

撰文‧武新捷 八月初，台北市信義計畫區的頂級辦公室「統一國際大樓」十六樓，以每坪逼近一八○萬元成交，直接刷新全國辦公室成交單價最貴紀錄。房產業者指出，該棟大樓屋齡達十六年，單價不但屢創新高，甚至對比同樣是信義計畫區屋齡相近的豪宅單價都還來得高，顯見此波商用不動產熱浪還未停歇。

回顧近二年商用不動產租、售市場，用「熱」還不足以形容，簡直是「燒滾滾」，現貨稀缺買不到，便往「預售案」下手，甚至多棟還沒蓋好的建案，就整棟被買走；也有建商只釋出某塊地要蓋商辦，便有買家找上，直接請建商量身訂做總部大樓。

辦公室租賃市場亦是如此，現貨租不到，部分產業乾脆直接預約一至三年後才會完工的辦公大樓，而且需求多數是好幾個樓層。譬如，有一棟落成不到五年的頂級商辦，在啟用時曾有一家企業租客考慮進駐；不過，當時認為租金太高，沒有立即簽約，隔一年多後，想要回頭時，業主已因商辦出租率高，將租金往上調漲，高出一成租金，企業租客如今想租，付出的租金更高。

瑞普萊坊市場研究暨顧問部總監黃舒衛表示，光從租金投報率來看，信義計畫區頂辦每坪租金單價起碼要二七○○元，但同計畫區的豪宅每坪頂多二五○○元，大半更處於二千元，反映出豪宅收益價格遠不如商辦。

指標：商辦三本柱 租金單價均突破四千元

以國際通訊軟體業者LINE與關係企業LINE Bank為例， 半年前就鎖定北市內湖科技園區、當時還未正式營運的「 內科之心」六個樓層、約莫五千坪空間， 等於直接包下三分之一棟樓， 而且「 預租」單價比現在所處辦公室租金至少貴上一成，LINE公司還是願意提高租金預算，「預租」坪數也較現行辦公室大上許多。

商仲業者分析，其實企業如此包樓的行為，最早可回推至四年前，當時坐落北市信義計畫區的「國泰置地廣場」，從原本的飯店改為興建商辦，外界一度擔心商辦是否有需求。未料，國泰人壽採取「早鳥方案」以比較優惠的租金開放預租，因此，一啟用便累積相當程度的租戶，甚至不到二年，出租率便逾九成，租金也從最初早鳥價每月每坪三千元上下一路調升，現在住戶要續租，沒有四千元可能租不到。

緊接著，由「聯合報改建案」、「南山廣場」接棒延續商辦租賃的熱絡需求，租金直攻單價三五○○元，是連信義計畫區都前所未見的熱況，更顯示商辦需求之強。整體來看，「商辦三本柱」國泰置地廣場、南山廣場及台北一○一大樓的行情，是至今以來首度有三棟商辦出現租金單價突破四千元，明確點出商辦的盛況。 主流：科技新創產業 藉包棟、大面積吸引年輕人

第一太平戴維斯研究部協理丁玟甄指出，近幾年台灣產業一直有許多新血加入，新興產業的企業風格著重舒適的辦公環境以吸引人才，因此對於成本較高的新辦公大樓，接受度很高。像是金管會發出的三張純網銀證照，LINE Bank及樂天銀行兩家的新總部都是位於全新完工的大樓，將來銀行則是承租北市敦化南路上的大陸工程敦南大樓。

此外， 根據第一太平戴維斯的統計，目前有將近六萬坪A級辦公室的屋齡超過三十年，更有近八．五萬坪的商辦大樓正在研議循都更、危老途徑重建，由於這些老舊辦公室將會退出供給端，興建完成後才會成為新增供給，屆時租金又翻揚向上。

這景象似曾相識， 十年前，企業大規模承租商辦的情況便發生過，當時Yahoo奇摩一口氣承租南港軟體園區七個樓層，直到近三年，類似包棟或大面積承租的手筆愈來愈頻繁。商仲業者表示，科技新創產業是近年台灣市場成長最快的產業，不管是通訊、電商、直播、網路業等，對於租用大面積新辦公室、快速招募大量年輕員工，有極大企圖心。 然而， 台北市中心高級辦公室一屋難求，新增供給有限，要在既有商辦大樓承租大規模面積未必有機會，因此，部分企業都擬定未來的搬遷計畫，進一步鎖定興建或規畫中的商辦建案，採「預租」方式先卡位。

另一種則是往蛋白區、廠辦找替代方案，譬如，Yahoo奇摩在南軟租用七個樓層，谷歌今年承租新北市板橋區「台北遠東通訊園區」一整棟並已進駐，英特爾租用南港車站A棟半棟樓、承租十七到三十樓，以及戴爾（Dell）租用敦化南路二段的台北國際大樓，顯示包棟承租的力道極旺盛。 後市：集中東、西區 七年新增37萬坪商辦空間

展望後市， 北市新增辦公室供給量較大的區域會落在東、西兩側，尤其是東側的南港，三年後便有超過十萬坪問世，未來七年將累積二十一萬坪商用面積新增供給，相當於一．八七棟台北一○一大樓。

西區則是要看「雙子星開發案」的進度，一旦落成，將有十六．六萬坪商業空間釋出，相當於一．五棟台北一○一大樓，推估最快二○二六年可完工；也就是說，未來七年北市東、西區有三十七萬餘坪商業空間釋出，屆時商用不動產又是另一種格局。

不過，高力國際董事總經理劉學龍樂觀表示，並不擔心供給過量的問題，回顧二十多年前，西區還是北市發展重心時，新光摩天大樓為北市的指標商辦，也吸引相當多國際企業進駐；迄今逾二十個年頭，西區還是只有新光摩天大樓，其實，背後累積相當多想要升級辦公室的需求。

因此， 一旦七年後雙子星案正式落成，有機會滿足換辦公室的需求，預期西區的最高租金將不會停滯在每月每坪二千元出頭，可能跳升至三千元，甚至挑戰三五○○元。

嗅到這波商辦缺貨需求，建商不但加緊腳步，大舉推商辦案，甚至鎖定未來產業承租辦公室的需求，可以預見，北市目前商辦開發案較多的南港、北投士林科技園區的商業區、產專區等，可望掌握更多企業預租、預售的市場。

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