央行閃電升息,房市瞬間變臉,面對外界預估最壞情況,可能一年連升四碼的利率變化,再加上政府打房的衝擊,面對處境日益艱困的房市前景,購屋者、房貸族、租屋客,分別該如何應變才好?商周彙整四大關鍵問題,助你釐清衝擊,抓住新機會。
Q: 房貸族的負擔暴增,該怎麼辦 ?
A: 找新銀行轉貸,或調整資金配置加速還款
信義房屋不動產企研室專案經理曾敬德,本身就是扛上千萬元房貸,且今年寬限期剛到,必須開始本利攤還的屋主,月還款金額從一萬元暴增到四萬多元,現在還要雪上加霜的承受央行升息一碼,每月增加約一千元的新負擔。
從他的親身經驗,房貸族有兩條路可以考慮,第一條路,就是重新談條件,找新銀行談轉貸。
曾敬德透露,非公股行庫近期就很積極的找上門談轉貸生意,好處是一旦轉貸,寬限期可重新起算兩年,甚至還款年限還能從二十年拉長到三十年,能有效舒緩當前暴增的還款壓力;但代價是,利率條件比原本公股行庫更高,升息後,將要多付利息給銀行,只能算是治標不治本的拖延戰術。
第二條路是,縮減投資支出,乖乖繳房貸。
事實上,曾敬德原本並非負擔不起房貸支出,選擇寬限期,只是要保留現金,方便靈活投資,賺取比銀行利息更高的獲利。但央行升息,代表定存利潤將提高,因此他縮減投資支出,乖乖繳房貸,並考慮將剩下的閒置資金,改為美元定存,降低高風險投資,或是加速還款,他認為,這才能徹底解決高房貸支出的根本問題。
Q: 有自住需求,現在還能買房嗎?
A: 提高自備款成數、評估自身工作前景,以免被房貸壓垮
一位不願具名的上市櫃營建股財務長認為,政府升息,雖會帶來短期市場的觀望或下跌,但背景通常是經濟成長,這會帶動長線房價漲幅,所以只要是剛性需求,有一定的閒置資金,當然還是可以買。
但消費者仍更該注意自身荷包的深度,是否足以負擔逐年上揚的房貸利息,最好準備更高成數的自備款,避免過高房貸壓力上身,也該將自己所處的產業未來前景,收入是否能持續成長,都一併考量,才能有效降低購屋風險,住得開心,又能賺到長線的房價增值。
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▲一旦升息帶動房貸利息支出過高,房東就可能拉高租金轉嫁給租客,因此沒買房的租屋族,反而受害最深。本刊資料
Q: 消費者買哪類物件最有砍價空間?
A: 看房貸寬限期、房地合一稅閉鎖期,瞄準急用錢的賣家
綜合多位專家看法,兩種最有機會撿到便宜的房子,一是
房貸寬限期滿的物件。
這類住宅的屋主,從只還利息進入本金利息同時攤還的階段,加上快速升息帶來的利息支出增加,正是升息壓力最大的一群,尤其是高資金槓桿的多屋族或投資客,會最急著想賣屋解套,所以最有機會撿到便宜。
一般來說,銀行寬限期多為兩年或三年,因此只要屋主剛買屋三年內,就拿出來兜售的物件,就有可能是礙於資金壓力的急售物件,消費者可以把握時機大膽砍價搶房。
二是
交屋剛滿五年、房地合一高稅率閉鎖期滿的房屋。
這種產品由於屋主入手時間長,有一定獲利空間,而且房地合一稅閉鎖期滿就立即出售,也多是資金需求強、想逃避房貸壓力的屋主,消費者也會有可能撿到便宜。
Q: 買房成本變高,租屋比較划算?
A: 錯!房東恐轉嫁成本,漲租前換約應對
「只升一碼,還沒關係,但超過三碼,我就一定會轉嫁給房客。」這是房東普遍的心聲。
事實上,租屋族正是完全無路可逃的升息潛在受災戶之一,因為雖然房客沒有房貸,但房東可能有房貸,而且繳納房貸的主要來源就是房租,因此一旦快速升息,租客很快就會面對到無情的漲租問題。
而且升息是全面性調漲房貸成本,所以無論租客怎麼換房,都逃不掉,兩個可考慮的對應方式,一是
趁未漲租前,談定長期租約,但這會喪失租屋族靈活遷移的優勢。
二是
遇到漲租時,就從高房租區往低房租區換房,但這雖然能降低租金負擔,卻可能付出更長的上班、上課通勤時間,與更不便利的生活機能等代價。
不僅如此,升息墊高的購屋門檻,也將讓租屋客群更難變成有殼族,因此租屋客更該謹慎看待升息問題,提早做好準備,才能避免衝擊。
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本文摘錄自
購屋、租房、房貸族減壓術公開看2數字買到便宜房!
商業周刊
2022/ 第1793期
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