「這次升息就像半夜被日本三一六地震訊息震醒那樣吃驚，一看到（升幅），還以為我眼花，看清楚後，就突然有點暈倒的感覺……。」

三月十七日，央行拍板決定升息一碼（○．二五個百分點）的第一時間，一位去年營收逾百億元的上市櫃營建股財務長，用「地震」形容當下衝擊。

就在這次央行意外升息前，他才剛在公司董事會上，開心向董事長等一級主管報告，由於自家企業負債比相對低、且長期信用表現佳，因此未像其他營建同業，受到銀行調高利息等緊縮銀根的談判對待，資金成本低是公司今年發展的一大優勢。 但如今，央行一升息，等同無差別提升所有企業借款成本，讓他誇口的這項經營優勢瞬間化為幻影。更令他緊張的是，這次央行無論是跟進美國升息的速度，或是調升的幅度，都打破歷史經驗。

以前他們習以為常的是「美國升兩次，我們才升一次，頂多就是半碼開始」的「緩升」路數，這次則是「跟著美國馬上升，幅度直接就是一碼」的「急升」起手式，擔心未來升息速度比預期更快。

「現在第一季都還沒過，央行就升一碼了，如果真是跟進美國急升，那一季升一碼也不無可能，但一年四碼就很嚇人了。」該名財務長說。

殺傷力比限貸令更強！一旦急升，壓垮房貸族也抑制買氣

利率緩升或急升，對房市的殺傷力究竟有何不同？

綜合房仲、商仲、代銷、建商、學者等多位地產專家看法，升息不只有房族因房貸首當其衝，還會帶動無房族轉趨觀望，而且快慢差別之大，就像是無感的「溫水煮青蛙」，或是超有感的「一次大火煮熟青蛙」，升越快，對市場衝擊越大，甚至可能成為這一波房市景氣榮景是否將提早結束的關鍵拐點。

「 這回升息的殺傷力不會比限貸令小。」商總主席、鄉林董事長賴正鎰說。根據聯徵中心的房貸資訊統計，隨著全台各地的房價飆漲，過去十三年間平均每戶房貸總金額也飆漲翻了一倍，從約四百三十一萬元，一路擴大到二○二一年第四季達八百六十六萬元，創該統計的歷史新高（見下圖）。 這段期間，央行的利率政策降息幅度大於升息幅度，資金便宜，民眾的房貸信用擴張了一倍，而這平均每戶近九百萬的房貸，利率幾乎都會上調，讓升息衝擊力道擴大。

信義房屋不動產企研室專案經理曾敬德舉例試算，以八百萬元、三十年期的房貸為例，如果央行一年僅升息一碼，增加的年利息支出約一萬一千五百元，民眾每月省吃儉用，多存一千元就能支撐，因此如果央行是採取一年升息一碼的慢節奏，逐年拉升，民眾因有時間與能力應變，對房市的衝擊就會相對有限。

但如果一年內升息四碼，一年增加的利息支出就達四萬七千六百元，比主計總處公布的二○二一年全年每人每月平均經常性薪資四萬五千四百元還高，等同房貸族每年要想辦法多賺超過一個月的薪水，才能維持原有生活水準，壓力相對沉重。

如果是急升，消費者應變不及，甚至可能會有付不起房貸，只好被迫出售房屋解套，尤其全台近四分之一、貸款金額突破一千萬元的高房貸戶，最要小心。

此外，這種短期倍數成長的房貸負擔壓力，不只會造成房貸族的生活支出負擔加重，對想要買房的民眾而言，由於購屋後的持有成本增加，也必須重新審視自身財務狀況，甚至需要更花時間存錢，才能買得起房，因此也會造成購屋市場的觀望氣氛，進而形成抑制買氣的市場衝擊。

升息逾四碼，房市景氣將反轉向下 25區房貸壓力大，面臨較高利率風險

也正因為如此，有數十年地產經驗的吉家網董事長李同榮，原本推估這一波房市景氣循環最快要到二○二四年才會反轉，但隨著央行突如其來的升息決策轉變，李同榮也新增升息幅度指標，「只要升息超過四碼到六碼，接近三％利率，就是此波多頭房市反轉向下的關鍵指標。」他說。

換言之，央行越快累積升息超過四碼以上，房市就有可能越快翻轉向下，不見得能撐到二○二四年。

「我不知道你（央行）還會不會再升，是比較大的隱憂，如果下一季又調升一碼，大家就昏掉。」代銷公會全聯會理事長、萬群地產總經理謝坤成說。 那升息首當其衝的房市重災區會在哪？

誰借越多、傷得就越重，首當其衝的是，全台二十五個房貸平均授信額度超過一千萬元的行政區。這二十五個行政區，分別坐落於台北市、新北市、新竹縣、台中市、高雄市。

房貸最高的是寸土寸金的台北市，十二個行政區全數入列，包辦前十一名與第二十四名，尤其大安區，房貸平均授信額度高達兩千多萬元，是全台唯一突破兩千萬元的行政區，升息壓力勇冠全台，不過該區也是台北市平均所得最高的地區，因此房貸負擔能力相對有撐。

反倒是排名第二十四名、北市最窮行政區的萬華，房貸平均授信額度達一千零六十一萬元，比新北市最精華的板橋區還高出三萬元，相對令人擔心。

新北市則是呈現外圍房貸高於核心的狀況，身為政商中心的板橋僅排二十五名，落後於新店、林口、永和、中和、新莊、土城六區，僅永和、中和屬當地舊部落，其餘四區則多有新興重劃區支撐，反映的是近年蛋白區漲贏蛋黃區的房市趨勢，雖有未來發展性，但房貸金額高，讓這些蛋白區的升息風險也會比別人更高，需要特別小心。

其餘新竹縣的竹北、新埔、寶山；台中市的南屯、西屯；高雄的鼓山等，則都是當地所得或房價相對高的地區，能承擔的房貸壓力相對高，但未來是好是壞，仍要看當地產業發展與薪資成長，是否能跟上這一波的升息腳步。 若快速升息，房市怎麼走？短期量縮、中期價跌、長期築底反彈

不過央行對於升息腳步的快慢還未有定論，假設台灣真的進入快速升息循環，房市短中長期發展又將如何？

綜合各方看法，假設一季升息一碼的快速升息循環來臨，將是短空長多的房市發展。

短期因為購屋門檻被拉高、民眾對於高利率的不適應，因此瑞普萊坊市場研究暨顧問部總監黃舒衛指出，將有更多購屋族被擋在門外，無法買房，而且堪稱民間版建設火車頭的壽險業者，投資報酬率將跟著利率浮動上調，找不到商用不動產標的可買，陷入停滯，因此有可能對今年房市造成交易量萎縮約一成的衝擊，但價格因為通膨、缺料等因素，仍有支撐，不至於立即降價。

中期，量先價行，由於量縮造成買氣下滑，類似興富發這類對市場敏感度高的建商，就可能從明年起率先降價刺激買氣，促成房市從賣方市場又變回買方市場的景氣反轉，有可能維持一到兩年之久。

但長期，一方面，由於民眾對於高利率的遊戲規則已經習慣，就如同七○、八○年代，購屋族視八％以上的房貸利息為常態，就逐步恢復正常買房。

另一方面，央行有辦法快速升息，多半考量的是有沒有足夠的經濟底蘊支撐，因此快速升息的同時，也多伴隨快速的經濟發展，能強化消費者購屋能力，因此時間一拉長，反而會因經濟發展帶動薪資成長，帶來房市築底反彈、再度起漲的效果。

事實上，無論升息速度是快是慢，政大地政系教授林左裕都斷定，這一波升息循環已經是勢不可擋，因此消費者購屋一定要做足準備才能進場，才是最佳應變對策，因為「央行升息，就是告誡投機者不要把錢放進來，有勸說的意味。」他說。 閱讀完整內容