新青安房貸爆量 購屋族申貸排隊到明年

今年上半年房市交易量年增二七％，七大都會區房價平均上漲近五％，五大都會區漲幅更超過一成，已促使銀行嚴審借款人資格，祭出史上最嚴「限貸令」因應。

撰文／梁任瑋

新青安政策房貸亂象頻傳，加上史上最嚴格「限貸令」全面擴散，從今年七月下旬起，銀行紛紛緊縮銀根，不乏祭出年底前「暫停收件」的新規定，購屋族也面臨斷頭危機，房市恐掀起另一波風暴！

「以前從未聽過向銀行申請房貸要排隊的事。」從事房仲業近二十年的信義房屋台中十二期福星店專案經理廖朝賢觀察，俗稱新青安優惠房貸政策的「青年安心成家購屋優惠貸款精進方案」，六月被外界批評，因有人頭戶、轉出租等行為，導致銀行的貸款態度謹慎，加上房市好了一年，放款金額已高，整體額度愈來愈少，現在還有額度的銀行也擔心房貸客轉進，過幾個月也會吃緊，據他所知，有些銀行甚至要等到明年才有額度。

放款水位滿 收件喊停

「以前買中古屋房貸審核時間只要兩周，現在大約會增加一倍時間，至少要等一個月以上才會知道結果，有的甚至等了快兩個月之久。」台中敦璟開發經理廖香婷則以第一線工作現況透露，多數銀行房貸水位到達警戒線，所以才會婉拒客戶，仲介只能幫客戶去問一些尚未到達警戒的銀行，因而造成交易時間延長很多。

據中央銀行統計，截至今年六月底止，購置住宅貸款餘額逾十．五兆元，年增率衝破一○％，創二○二二年六月以來的新高。今年五月，五大銀行（台銀、合庫銀、土銀、華銀及一銀）新承作房貸金額達一一六二．三五億元，創歷史新高。其中，新青安貸款占四○．九二％，亦創八年新高，顯示政府推出的優惠貸款方案，對購屋族吸引力相當大。

新青安最低可享一．七七五％優惠利率的推波助瀾，吸引大量首次購屋者進入市場，進一步推升房貸需求。不過，根據《銀行法》第七十二之二條第一項規定，商業銀行辦理住宅建築及企業建築放款總額，不得超過放款時所收存款總餘額及金融債券發售額加總的三○％。金管會日前就公布，今年上半年已有三家國銀逾二八％、未滿二九％，共十三家逾二七％，使得銀行紛紛祭出「限貸令」因應。

今年房貸量衝太快，讓公股行庫、民營銀行拉起警報。據了解，目前房仲業務員都有一張各家銀行放款狀況表，上面詳列排隊撥款、受理進件狀況。以華南銀行為例，已全面暫停受理房貸至明年一月一日，撥款也須排隊；許多民營銀行皆已向客戶表示，申請房貸雖然不用排隊，但僅新成立分行有特留分額度及財管VIP客戶，申貸速度可能會較快。

三大原因 令房貸緊縮

行庫高層坦言，此波限貸令較以往更為嚴峻，不僅時間長度創下新高，更牽動整個金融圈。究其原因，主要有以下幾點：

第一個原因，是銀行風險控管趨嚴。房貸緊縮，首先與銀行強化風險控管有關。近年來，全球金融危機的陰影尚未完全散去，銀行為了降低不良貸款的風險，會更仔細評估借款人的收入、資產、負債等情況，以確保借款人有足夠的能力償還貸款。

利率部分，五大銀行新承作房貸利率已達二．一九％，且因個人信用評分、不動產鑑價、貸款成數等因素而有所差異，除非具有優質客戶身分，如公務員、教師、百大企業員工等，才較易獲得優惠的房貸利率。還有上市櫃公司為了發放股息而大量提領現金，這些都會進一步壓縮銀行的存款基礎。

企業金融（以下簡稱企金）業務風險排擠房貸，是房貸緊縮的第二個原因。近年，企業債務風險惡化時有所聞，銀行計算資本適足率，也會相對保守，為了應對企金業務的風險，雖然房貸業務風險相對較低，但隨著主管機關不斷提高法遵標準，銀行為維持整體資產的風險分散，針對客戶申請房貸成數，也從過往的八至九成，降低至七成。

不僅如此，上市櫃公司為了發放股息或投資台股失利，勢必得從銀行提出存款來應急，連帶讓銀行承作房貸的限額壓力更大；而包括銀行借款給建商的「土建融」（購地貸款與建築興建工程貸款的合稱）、周轉金，也會排擠到新房貸業務。

銀行緊縮房貸的第三個原因，則是房價飆漲，因此貸款金額亦走高。房價的快速上漲，使得房貸金額也隨之攀升。根據信義房價指數統計，上半年交易量年增二七％，五大都會區漲幅更超過一成。再以台中、嘉義、台南、高雄等地為例，一筆房貸的金額動輒數百萬甚至上千萬元，遠高於以往。這不僅增加銀行的授信風險，也使得有限的放款額度更形吃緊。

「以前是客戶看上喜歡的房子，要談價錢時，才會向代書詢問各銀行的貸款方向、客戶可申貸到的成數。」廖香婷坦言，「現在是我們帶看房屋時，就會直接問客戶準備多少自備款，了解他的薪資所得能否負擔房價。」

牽動房產後市 小建商難存活

玉山金控董事長黃男州不諱言，因為上半年房貸業務已達去年全年的八成，下半年會重新審視業務額度，但不會對自住客限貸。

史上規模最大的房貸「限貸令」悄悄登場，當借房貸變困難，將如何牽動房地產後市變化？佳元建設董事長蔡錫全認為，房地產業者除土地成本增加外，營造成本壓力也不惶多讓，加上政府稅費擠壓，如在多頭市場自然會轉嫁成本；他也觀察，現在建商更趨向大者恆大，由於成本增加，加上銀行貸款限制，小建商很難生存，除操作都更外，甚至有幫大業者代為整合轉售的例子，對消費者而言，更難有價格優勢。

利率持續攀升、貸款成數降低，以及銀行對借款人資格的嚴格審核，都使購屋者望屋興嘆。許多原有購屋計畫的民眾，因貸款條件過於苛刻，不得不延後或放棄購屋。

住商不動產企劃研究室執行總監徐佳馨指出，今年六月以來陸續出現交易趨緩狀況，六月六都買賣移轉棟數總計二三八○一棟，月減十一．五％，且七月雖僅有台南小跌，漲幅已明顯收斂，加上銀行貸款緊縮，確實有不少買方因為貸款問題暫緩購屋規畫，不過違約狀況也時有所聞，漲幅或可因此趨緩，但若下半年股市表現不佳，不排除房價下跌的可能。

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