銀行房貸水位，面臨史無前例的全面警戒，大家借不到錢買房，房價會崩嗎？社會對房地產和金錢的狂熱，會付出什麼代價？

文／楊湛華、盧沛樺

這是三十年以來最詭異的房市。從實際移轉的建物來看，這並非史上最熱。

今年前七月，建物所有權移轉二十一萬棟，業界預估全年約三十五萬棟，遠低於歷史最高時超過四十萬棟。

「但國銀全面挑戰房貸水位上限，可說前所未見，」高力國際業主代表服務部董事黃舒衛斷言。

借不到房貸、交不了屋，面容焦急的購屋族，湧向各大銀行，就怕排不到隊、無貸可撥，「我入行到現在沒看過，」一位五十歲的老行庫經理直言。

房貸吃緊，13銀行逼近滿水位

外界用「限貸令」來描述近期房貸吃緊，其實並不準確。因為迄今為止，央行並未進一步信用管制，反之，行政院還一直信誓旦旦強調，新青安政策不變。

房貸吃緊真正原因是，銀行真的快要觸法了。「銀行法」七十二之二條明訂，銀行辦理「不動產放款總額」，不得超過放款時「所收存款總餘額及金融債券發售額加總」的三成，即所謂「上限」。

三十九家本土銀行中，七月已有十三家水位超過二七%，接近滿水位。

儘管央行沒有公布銀行名，多位行庫主管推論，近滿水位的應該就是利率較低、承做新青安的老行庫。因為是房貸主力行，一吃緊就造成全面連鎖效應。

一名資深房貸主管解釋，新青安上路以來，大量新房貸案件湧進公股行庫，以至於公股房貸水位幾乎都逼近滿水位，已無餘裕再接新案。客戶大量轉往民營銀行申貸，受限原本作業人力，銀行要做估價、徵審、核貸等流程，原本只需兩週，現在變成一個月以上，才讓民眾萬分焦急。

加上，過去很長一段時間，房貸利率殺到見骨，部份民營銀行乾脆把房貸業務視為服務的一環，只做對銀行貢獻度高的客戶，以至於當民眾現在湧向民營銀行，會對銀行挑客戶、銷售財管商品，感到特別不舒服。

房價飆漲，台幣房貸利差不肥

究竟什麼原因，導致房市非最熱，但房貸卻史上最緊？

第一個原因，去年第三季新青安上路後，原本稍微冷卻的房價，開始飆升（見表1）。馨傳不動產智庫執行長何世昌發現，台灣房市熱的只有價格，但市場成交量沒變多，今年預估成交三十五萬棟，也只是追平二○二一年，卻導致核貸金額居高不下。

一名公股銀行主管透露，年初估值一千萬的物件，年中已漲至一千五百萬，若房貸以八成計，單筆貸款就增加四百萬。「分子（不動產）一直增加，分母（存款）得用三倍速度才能趕上，」他感嘆，銀行短期要快速吸收存款不容易，更重要是划不來。

他直言，若吸收美元存款補充分母，銀行要提供四%、五%利率，「新青安才多少利率？」

借錢不想還，「還錢很笨啊！」

另一層原因是，社會瀰漫投機風氣，愈來愈多人加入槓桿投資新樂園。用房子增貸去炒股、炒房，愈來愈普遍。

據聯徵中心資料，截至四月，全國同時背有房貸及信貸的「雙貸族」創一二年以來新高，且呈現連續十五個月正成長，人數達三十六萬七千多人。

儘管沒有正式統計，但多位行庫主管都有感覺，民眾還房貸的速度愈來愈慢。政府新青安帶頭拉長不還本金的五年寬限期，讓房貸普遍的寬限期都拉長二、三年。即使過了寬限期，許多人會拿房子再增貸。

「我寧可手上留現金，也不會想多還錢，」三十五歲、在大型半導體公司任工程師的小洋（化名）告訴《天下》。

三年前，小洋在竹南以總價八百萬，買下屋齡四年的新成屋。去年初，小洋想買一部價值三百萬的新車，他算一算，若將手上儲蓄險解約，加上現金，還差一百萬。他便把腦筋動到房子增貸上。

為什麼會知道增貸這條路？小洋解釋，公司很多同事會用增貸的手法，去付下一房的頭期款，再把房子出租或出售，賺取被動收入。

但當小洋去找銀行談增貸，起初銀行業務也說未必能成，因為過去一年半才還款約四十萬。沒想到，最後成功了，「讓我滿吃驚的！」主因是小洋名下的房子，短短時間市價翻了五成，讓他成功增貸到近四百萬，而且還款年限長達二十年。

付完車子的價差，剩下近兩百萬，他全投入股票。「房價漲多，自住無感，但如果增貸買股票，就可以吃到資產增值的紅利，反正房貸利率那麼低，」他說。

不只自己嘗到甜頭，他也慫恿親人如法炮製。結果他哥哥因為買房買更早，房價翻了一倍，也從銀行順利增貸一千多萬，因為有家庭，保守投資，全拿去買台積電股票和元大0050ETF。

小洋觀察，愈年輕的人，愈不認同上一輩認為要盡快還掉房貸等負債，反而要趁利率低，借更多錢去投資，才能累積財富，「拿錢還銀行很笨啊。」

台灣人借錢速度高過美日韓澳

網路上充滿鼓勵房貸族，不急著還房貸，把房貸當作增貸、周轉工具的理財YouTuber。

央行金融穩定報告顯示，台灣家戶負債佔GDP比例，快速成長，突破九成，寫下十年新高。跟國際比較，台灣家庭部門借款餘額年增率，二三年為六．四%，比美國、日本、韓國、澳洲都還高。（見表2）

「社會瀰漫賺錢很容易的氛圍，」中租控股策略長廖英智觀察，○八年金融海嘯以來，全球資金寬鬆，台灣股市、房市經歷了長達十五年的多頭，很多人以為這是「平常」，但「投資真的沒有那麼容易。」

他擔心，背債的年輕人「三貸同堂」，「若將來股市、房市下修，恐怕會有失落的一代。」

房貸水位是「銀行法」定的上限，但台灣房價驚驚漲，早已成為民怨之首，若立法院這時修法，勢必引發重大爭議。也就是說，不動產放款吃緊的情況，還沒有解方。

何世昌預估，每家銀行年初都會訂定不動產放款額度，上半年衝太快，不論有沒有「限貸令」，房貸難貸窘境，將持續到年底。

現在公股行庫的策略是，由於行政院近期已有宣示，新青安貸款依然會辦理，但會從嚴審核。例如：華南銀會要求申請人所得負債比須低於七成，也會審查建商對購屋者的「二胎融資」，並降低相應的貸款成數因應，以控管風險。

現在壓力最大的，是明年上半要交屋的預售屋建商跟買家。這批建商三、五年前就跟銀行辦了土建融，也獲得銀行口頭應允承作房貸，「建商、買方都希望交屋，以避免違約，」黃舒衛觀察，最有可能的解套方法，就是買方跟賣方商量，明年再對保交屋。

中小型建商可能面臨倒閉潮

但對於一些建商而言，他們可能等不及了。

黃舒衛解釋，現在房貸核貸延遲，建商不能交屋，售後七、八成的資金沒辦法入帳，加上工資、工料價格上漲，成本壓力也很大，資本不夠雄厚的中小建商，可能會因繳不出土建融貸款而倒閉。

或是因為缺工，建造工期從兩到三年延長至五年、甚至更長，導致建商付下包廠商的金額增加，銀行也沒有空間再增貸。

「中小型建商周轉不靈的倒閉潮，第四季可能出現，」黃舒衛預言，中小型建商沒錢，只能靠股東增資，而上市櫃的大型建商，資金來源和手段則較多元，較有風險承擔能力。

預售屋需求增，首購族負擔重

「（購屋族）等了三、四年的房子，銀行錢下不來，只能退戶，而我收回後，反而可以賣更貴，」一名上市櫃建商總經理直言，這些人未來只會更買不到房。

央行要求，各銀行必須在九月六日前提出改善方案。九月十九日就是央行第三季理監事會，黃舒衛推測，若屆時監理強度沒有調整，房市成交量縮、價跌，最快第四季會看到。

「但台灣房市不是鐵板一塊，」黃舒衛認為，緩漲或價跌較有可能發生在雙北、新竹等價格已高、貸款壓力較大的地區，但中南部科技廠利多題材還在發燒，要全面下跌很難。

何世昌也提出擔憂，由於預售屋交屋前不必付房貸，接下來市場買盤將轉變，有購屋需求者會湧向預售屋，中古屋市場交易則將變淡，「資金回流預售屋，拉高房價，會加重年輕首購族群負擔，」他說。

條件超級寬鬆，原本想減輕年輕人買房壓力的新青安寬限期，已點燃了社會對房地產和金錢的狂熱信仰。行政院如果繼續放任新青安貸款政策而不微調，資金排擠效果，恐將引發新民怨與建商倒閉潮，付出更大的經濟代價. 閱讀完整內容