全台飯店供給量大增，成為商用不動產新增物件主流，本刊獨家掌握一份市場掮客與商用不動產仲介流傳的飯店銷售清單，總銷售金額高達二千億元，多數飯店都是未公開的銷售名單，可說是近年來最大一波飯店、商旅的換手潮。

台灣可以投資的選項不多，五年前資產客一窩蜂投入旅館產業，如今走進台北市重慶南路可發現過往的書店街，已經變成旅館街，走十步路就可看到一家旅館，比便利超商還密集。但這只是資金大舉投入旅館業的一個縮影，難怪在陸客大量退潮後，全台飯店會出現明顯的倒貨潮。

仲量聯行董事總經理趙正義表示，飯店銷售跟不動產景氣也有關，不少養地的業主因為資產調配，認定不動產行情正在反轉，因此出現飯店出售潮；但想要買的人其實挺多，主因是游資氾濫，包括壽險業、資產客等手上有過多的資金，都正尋找投資標的。

不動產行情反轉

游資氾濫　壽險、資產客找標的

不過，今年以來實價登錄都未有飯店成交紀錄。趙正義解釋，目前投資方都希望報酬率可達三至四％，反觀市場上飯店開價過高，使報酬率僅二％左右，因此難成交。

目前，台灣五星級酒店的出售案，以文華東方酒店和美福飯店最受矚目，兩者都主打高端客戶，但住房率始終無法提升，高端的消費群不見了，主要受展覽商務客減少有關。根據觀光局資料顯示，美福住房率今年以來不到五成，一四六間客房常常有一半以上沒有房客入住。

美福飯店由發生家族槍擊事件的美麗華黃家投資經營，台北市在地建商透露，有本土資金與美福洽談，但美福開價二百億元，買方卻只願意出價一百億元，最後不了了之。美福飯店對此傳聞不願回應。一位美福內部關係人表示，美福飯店雖以黃家為主，但地主有數十人，如果要賣飯店，必須經過董事會決議，不僅價格是問題，要大家都同意也是困難重重。

買賣價格落差大

去年成交不到十筆 今年仍掛零

不只美福飯店價格被砍價五成，文華東方酒店開價約五百億元，但接觸的外資買方，也只願出到二百多億元。文華東方出售傳聞從三年前開幕至今從未間斷，實際上，文華東方曾經邀請王記汽車的王公威投資一百億元，入資開泰豐國際五成股權，但入資僅約一年即退出，市場傳出雙方經營理念不合。如今經濟部公司登記中，開泰豐國際是林命群獨資，林命群婉拒回應買賣旅館事宜。

清單上有約五十家飯店銷售清單，商仲業者包括第一太平戴維斯、高力國際、世邦魏理仕等，手上都有比這更多的飯店名單待售，流出的清單則是業界比較常見的物件，不乏賣了好多年及賣方意願轉強的新增物件，但不包括各商仲獨家專售的案子。這份清單在大型連鎖飯店間更是廣為流傳，因為他們是金主，手上銀彈充足可以買飯店。

清單中的新面孔是近年躥起的李方酒店管理集團，欲出售旗下的起家厝皇家季節酒店的台北市南京館與台中中港館。李方總裁李銘松承認這項消息，並說目前二代經營以五星級酒店李方艾美酒店為重心，所以調整皇家季節酒店出售，目前的確有不少台商有興趣經營。

至於名單上的老面孔台北戀館，二○○八年由欣翰建設以二十五億元買下土地整合地上建築後，陸續在市場上開價四十億元銷售，後來開價隨房地產行情調高，如今市場上喊價七十億元。一位大直在地建商表示，在現在這種景氣，當然無法成交，目前已經進入買方「有誠意就可來談」的階段。

另外，台中金典酒店欲出售消息也盛傳許久。對此，股權占五○％的太子建設表示，目前專注經營飯店，陸客減少對獲利造成影響，但目前仍有損益兩平，所以金典是被動等待，有出價好的投資方就可來談。

往南部走，還有墾丁日月光大飯店在銷售。對此，日月光集團表示，該飯店非集團持有。經本刊向當地仲介查證，墾丁日月光的產權是屏東地主持有，但與飯店經營權分開，由於產權複雜，所以在市場開價五年仍未成交。

「飯店業主聽到要出售，通常會否認，若從不動產網站上找，飯店物件應該不到十筆。」屋比房屋比價平台創辦人葉國華解釋，飯店屬於大筆資金投資，通常是洽特定人，不需要委託出售，所以不會登錄在網路上銷售，因此市場上有不少掮客穿梭買賣飯店，當中也不乏買賣方的朋友互相引介。

依照實價登錄資料，去年成交的飯店交易不到十筆，今年以來則是一筆都沒有。「主要原因還是買賣方的認知差距大，」葉國華說，賣方覺得自己奇貨可居，買方覺得還有很多物件可以選，等到價格合宜再買；目前，買方對於飯店的開價，通常從二至三成起開始砍，賣方也不會輕易接受。

飯店業有人想出貨，也有人想進貨。力麗觀光飯店董事長蔡宗易說，「我們目標找一百至二百間房間數的飯店買」。力麗目前有十一個飯店據點，另外還有兩個正在興建中，中北部已經布局差不多，接著要往中南部發展，搜尋目標以中型飯店為主。蔡宗易直言，目前的確有很多物件可以選，力麗可以好好挑。

力麗目前十一家飯店中，就有三家位在日月潭，還有第四家正在興建，策略是日月潭是知名風景區，就算外國觀光客減少，國人旅遊也有一定的數量。

根據觀光局登記的旅館開發資料，至二○年全台有三十六家旅館、飯店、度假村興建計畫，當中不乏動工中的以及接近完工的，總投資額八四二億元，房間數為九六七八間。不過，老爺酒店集團執行長沈方正預估，「這當中有四成的飯店開不了」，其中包括資金卡關的，還有看到景氣反轉要展延開工的，所以後續的開發還有待觀察。

四成開發中飯店恐開不了

景氣陷盤整　新建飯店縮手喊卡

根據觀光局資料，的確不少飯店縮手，例如南港台肥Ｃ２飯店土地暫緩開發；已經簽約的台北南港凱撒飯店也暫停開發，凱撒原預計投入四十三億元，興建六六○間房間。此外，台東的森之風知本度假村，則因財務融資問題暫緩開發，原預計興建一三五間房間等。

飯店業寒冬還有多久？國泰商旅總經理莊琬華認為，二○年會是關鍵，因為現在飯店業趨勢還在往下走，還沒看到底部，經過三年的盤整，可以看出曲線走勢。國泰商旅在過去三年開出六個據點，現在也因觀光景氣結凍，停止投資新項目，待景氣明朗再伺機而動··· 開啟APP閱讀完整內容