首購族自備款需30% 避免資金出現缺口
撰文：楊明峰 新青安貸款引爆房市買氣，導致央行嚴控銀行房貸額度水位，被稱為史上最嚴「限貸令」。購屋族進場前，除多比較各家銀行的房貸條件外，更要確保能否順利核貸，謹慎評估自備款和現金流，以免購房從美夢變噩夢。 根據金管會統計，截至今年6月底止，國銀辦理房貸餘額達新台幣10兆4,873億元，房貸餘額今年上半年就大增約5,000億元，創歷史同期新高。 除了房貸餘額一路暴衝，央行今年7月調高存款準備率1碼（0.25個百分點），在緊縮銀根的情況下，不少公股行庫與民營銀行，不動產放款平均比率逼近28%的內部警戒水位，促使銀行紛紛緊縮房貸放款業務。 為調節房貸額度水位，部分銀行已暫停收件，購屋族申請房貸多要排隊，最快今年10月、11月才能撥款，有的甚至要等到明年。若想加速辦理，得要是銀行的VIP高資產客戶，或是搭配購買房貸壽險的申貸人，否則房貸利率將調高至2.5%以上，或需轉向不受銀行法規範的土地銀行、信用合作社或農漁會申辦房貸（詳見表1）。
房市專家何世昌指出，銀行房貸水位通常在年初較為寬鬆，若購屋族不急，或許再等半年，待明年初再進場。至於預售屋，因多在2年∼3年後完工才申辦房貸，且建商會與銀行談整批建案的房貸業務，較無須擔心房貸問題；中古屋部分，買方可詢問賣方是否願意採「期約交易」，先簽約，待隔年年初房貸水位降低時申請房貸，再完成交屋程序，期間可採租賃方式支付租金給賣方。 當銀行緊縮銀根，要申請到成本低、條件好的房貸愈加困難，除了本身信用條件要好，可透過大型房仲、代書業者尋找仍有額度的銀行外，同時更要準備充裕的自備款，以免資金出現缺口。 那麼，如何以自身負擔能力，推估購屋的自備款與現金流？有以下重點： 重點1 事先備妥6個月的家庭緊急預備金 不少購屋族看好房市後況，抱持追漲心態進場，甚至將絕大部分的存款投入買房的自備款中，卻忽略了需應對的未知風險。 國際認證理財規畫顧問（CFP®）曾冠銘表示，購屋前需準備6個月的家庭支出作為緊急預備金，也就是說，若每月家庭支出10萬元，則應準備60萬元的緊急預備金。 當家庭成員遇到意外、生病，抑或工作裁員等重大變故，這筆預備金可支撐家庭開銷支出至少半年。同時，買房後則更能保持充足的存款，以確保能按時繳納房貸。 重點2 預留總價的5%∼10%支應其他費用 一般而言， 首購族買房需要準備20%∼30%的自備款。如果在七大都會區（六都加上新竹縣市）買第2間房，受央行限貸上限60%的影響，則可能要準備40%∼50%的自備款。 隨著房價快速上漲，以及台灣的房貸利率條件趨於緊縮，首購族應準備更充裕的自備款，以下為2種房屋類型的重點考量： 類型1》成屋 銀行因內部風控關係，在房屋鑑價上相對保守，所以銀行所估的房屋鑑價值通常低於市價，特別是在現在房價急漲下，房屋鑑價與市價間的落差可能進一步擴大，導致實際貸款的成數偏低。 以市價1,000萬元的房屋為例，銀行房屋鑑價可能僅920萬元，若核貸成數80%，實際可貸款額度為736萬元，僅相當於市價的73.6%。 因此，購屋者需準備更多自備款，以應對可能出現的資金缺口。台灣房屋集團趨勢中心執行長張旭嵐表示，如果銀行鑑價不足，可能得另外想辦法補足資金差額，為保險起見，建議準備至少30%的自備款。 類型2》預售屋 預售屋自備款的繳款分期，大致上分為①「訂簽開」（訂金＋簽約金＋開工款）、②工程款、③使照與對保3個階段，根據各推案的約定方式與工期，繳款方式與期程會有所不同。 國際認證理財規畫顧問（CFP®）王柚鈞說明，預售屋與成屋相比，20%∼30%的自備款中，通常僅需先支付其中的10%∼15%作為頭期款，其餘款項在完工交屋前，視施工階段約2年∼3年分期繳納。對於自備款較少的購屋族，負擔相對輕鬆。近年甚至有低首付專案，只需6%的「訂簽開」就可簽約買房。 曾冠銘提醒，如果因自備款不足，而選擇購買預售屋，仍需謹慎評估財務狀況與現金流，即便總共20%∼30%的自備款能如期籌措，進入房貸還款階段時又是考驗，每月房貸若還得很辛苦，將對個人或家庭形成沉重的經濟壓力。 除了頭期款外，購屋者還需準備額外的費用，如代書費、政府規費、保險費、履約保證費用等。若透過房仲購買中古屋，還需負擔房屋總價1%∼2%的仲介費；預售屋則可能需支付3∼6個月管理費的預支費用。 裝潢費用部分，則依新成屋或中古屋有所不同。王柚鈞指出，因應新冠疫情後工資與原物料價格上漲，目前裝潢費用大幅提高。新成屋的裝潢費用平均每坪約在8萬∼10萬元不等；中古屋若需重拉水電管線、修繕廁所等，每坪可能約落在10萬∼15萬元，實際費用視屋況與裝潢選材而有所不同。家電費用則一般落在30萬∼50萬元左右。 因此，購屋除了頭期款以外，建議另外預留總價的5%∼10%左右，用來支應裝潢家具、家電等其他費用。 重點3 每月房貸金額不應超過月收入1/3 綜合房市與理財專家建議，每月房貸還款金額，應控制在家庭或個人月收入的1/3，盡量不超過一半，以避免壓縮其他支出，進而影響生活品質，甚至影響到投資儲蓄或是保險費用的規畫。 曾冠銘表示，房貸若占收入比率太高，對於個人或家庭的現金流將具較大風險，假如遇到小孩開學季，或是有其他一次性的大筆支出，恐怕就會入不敷出，需要為了錢而大傷腦筋。 那麼，如何根據月收入和自備款推算出可負擔的房屋總價？其實，多家銀行和房屋交易平台都有提供試算工具，購屋族只要輸入自備款、收入、還款期限、利率等條件，就能回推可負擔的房屋總價。 以591房屋交易網的「可負擔房價計算器」為例，若家庭月收入為10萬元，房貸占月收入比率為33%，並以新青安房貸的最優條件—貸款期限40年、貸款成數8成、貸款利率約2.2%計算，可負擔的房屋總價約為1,316萬元，每月貸款本息攤還金額約為3萬3,000元（詳見圖1）。
重點4 若購屋前期資金吃緊，可善用寬限期 此次新青安房貸將寬限期從原有的3年延長至5年，購屋族該如何善用「先繳息不還本」的寬限期來減輕每月房貸還款壓力？ 以房貸利率2.2%、貸款期限40年、貸款金額1,000萬元為例，試算得知在5年寬限期內，每月還款金額約為1萬8,000元；但過了寬限期後，月還款金額將躍升至3萬4,000元，增加約88%，還款負擔大幅上升，40年下來，額外支付的利息成本合計約40萬元。 誰適合使用寬限期呢？張旭嵐表示，如果購屋族前期資金吃緊，包括購屋預算、仲介費、裝潢款以及家電費用等等，暫時需要緩衝，可利用寬限期降低壓力。 此外，若計畫在持有房產5年∼6年後出售，過了5年寬限期後，僅需負擔約1年本利攤還的金額，則可考慮使用寬限期。然而，這也得要事先衡量風險，例如，房屋增值不如預期、房屋無法順利出售，或在還款期間遇到緊急事故需要資金時，都可能會導致寬限期後因繳不出房貸影響生活或信用。因此，在使用寬限期前，應該審慎考量。 曾冠銘認為，運用寬限期可以大幅減輕房貸還款壓力，但寬限期結束後，對個人或家庭的現金流將形成不小的挑戰。因此，在決定使用寬限期前，必須做好財務風險規畫。 買房是許多人一生中最大的支出，房貸往往需繳納30年、40年，因此必須做好長期的財務規畫。曾冠銘建議，除了考慮購房自備款外，還應將人生各階段的重大費用，如結婚費用、育兒費、子女教育基金和退休金等，事先納入現金流的規畫中，並建議通過至少1年的記帳，記錄個人或家庭開支，以量化財務支出，才能更精準管理好現金流，進而避免財務上的風險。 閱讀完整內容
