央行利率處於史上新低，連帶壓低房貸利率，市場上更出現一．三一％歷史低價，但隨著央行總裁楊金龍暗示今年可能升息，房仲業者建議民眾申貸可以考慮三大面向。
撰文‧吳佳穎
房貸負擔率 每月房貸支出÷家庭月所得×100％住商不動產企畫研究室資深經理徐佳馨指出，目前市面上房貸年期多以二十、三十年期為主，少數銀行會承作四十年期的貸款，但考慮到四十年期限較長，因此在核貸上對申貸者年齡、擔保品屋齡等都有較多限制。
以國內某銀行「四十年房貸專案」為例，該專案貸款成數最高八五％，且有三年寬限期，但僅提供名下無房產，且為自用居住的首購族申請，借款人年齡必須小於三十五歲，擔保品屋齡則必須在二十年以下。
以貸款一千萬元、該行目前最低申貸利率一．三三％來推算，二十年期房貸月繳金額約四萬七千元，三十年期月繳金額降為三萬四千元；拉長為四十年期，月繳金額降至二萬七千元，大幅減輕首購族每月負擔。
目前利率仍低 但今年看升 月付宜低於家庭收入四成
徐佳馨建議，民眾申請、比較不同銀行申貸條件時可以考慮三大面向，包含利率、貸款成數、房屋鑑價。利率方面，如果申請分段式利率（階梯型房貸），部分銀行為了吸引客人，可能前幾期或前一兩年利率會低於市場水準，第二、三段則高於市場行情，且利率延續期間較長，民眾要留意相關細節。
徐佳馨指出， 銀行放貸利率考慮個人信用狀況，如五師（醫師、律師、會計師、教師、工程師）收入高、金流穩定，因此容易貸到較便宜的利率。
此外，貸款人要留意近五年是否有信用卡、信用貸款遲繳紀錄，這些資料聯徵中心都查得到，若紀錄不佳，可能影響申貸利率。
升息也是一大變數。二○年三月，央行因應疫情降息一碼，重貼現率來到一．一二五％史上低點，連帶壓低房貸利率。二○年三月降息以來，央行發布的五大銀行新承做放款利率中的購屋貸款皆低於一．四％，市場上更出現一．三一％的樓地板價格。
雖然二一年十二月十六日央行第四季理監事會議上，央行總裁楊金龍稱「二二年貨幣政策將朝緊縮方向走」，並表示「必要時將升回去年降息的一碼」，呼籲中小企業、首購族提前做好財務規畫，但以央行發布的五大銀行新承做貸款利率觀察，購屋貸款利率繼二一年九月創下歷史低點一．三四六％後，之後微幅回升，連兩個月維持在一．三五一％，仍在低檔水準。
值得觀察的是，十一月購屋貸款餘額達七一九億元，創一六年「房地合一稅」上路以來高點；由於五大銀行購屋貸款業務市占率約四成，貸款利率、餘額均具指標意義，目前數據顯示房貸市場仍處於低利率環境。
儘管利率走低， 減少房貸族利息負擔，但近幾年房價飆漲，總價上升也增加攤還壓力。銀行業者指出， 民眾申貸、買房時要考慮自身負擔能力，建議房貸月付金額應少於個人收入的六成，並小於家庭總收入的四成。
此外，銀行業者指出，考慮到四十年房貸年期長，且目前利率處於低點，由於房貸利率多隨各銀行房貸指標利率浮動而調整，申貸人也要考慮未來升息時，月付金額增加的風險；以申貸一千萬元，分四十年期攤還試算，若未來升息一碼，每月還款金額預估將增加一二○○元。
擔保品鑑價方面，徐佳馨提醒首購族，銀行鑑價多以實價登錄資料並參酌房產位置、屋齡等條件，但近兩年台灣房市熱絡，部分區域如新北市三重、中永和，鄰近竹科、新竹高鐵的竹北市等蛋白區，漲幅特別明顯，已經引發銀行疑慮，因此在鑑價上趨於保守。
徐佳馨舉例，二一年十一月友人以九百萬元買入新北市一處房產，但銀行鑑價時卻參考一月時前手買入的價格，僅給予七百萬元鑑價；換言之，即不承認二一年初以來超過兩百萬元的漲幅，「相關情形在蛋白區特別明顯。」
雖然延長還款年限可以降低每月負擔金額，但還款年限增加，民眾也將付出更高的利息成本。以一千萬元貸款、一．三三％利率，不考慮升息因素下計算，二十年期房貸利息負擔合計約一二八萬元、三十年期二二四萬元、四十年期二九○萬元，二十年期與四十年期利息負擔差距超過一倍。
徐佳馨指出， 民眾若隨著工作年資增加、薪資成長、存款增加，或是收到年終獎金等大筆收入時，可透過「提前還本」，降低後續每月繳息壓力，但在簽約時要留意是否有綁約、違約金等；或是在與原貸款銀行的綁約期限過後，透過「轉貸」方式與其他銀行洽談新的貸款合約，以較高的薪資、信用資格，談到較好的房貸利率。 閱讀完整內容
