危險建物不能等 政策利多催重建
撰文／陳雅玲 一日豔陽天的午後，一場為民眾舉辦都更說明會正在進行中，會中問題不斷，「建物需要補強，有什麼補助？能否申請公辦都更？」、「被列為紅、黃單建築，能夠直接參與都更？」民眾熱切詢問自家老屋能否參與都更問題。403花蓮地震過後，民眾參與都更意願明顯提高，光是台北市截至7月，接獲民眾來電辦理法令說明會已經累積至152場，超過去年數量一半，而諮詢法令來電數量更是超過2000多通。 這幾年來，政府施政大力推動危老都更重建，高呼居住安全的重要性，如果能夠盡早都更就盡量參與，等於早都更早享受，生命財產更能免受於地震威脅。然而，花蓮一場地震，又再次震出老屋危機！根據內政部統計，被貼上紅、黃單受災建物，全台六縣市逾200處建物被列管，依法須在期限內辦理建物修繕、補強或拆除。 目前，全台逾30年老屋數量已逼近500萬戶大關。近3年來，老屋數量也急速增加。根據內政部不動產資訊平台統計，從2020年底436萬餘戶至2023年底已來到483萬餘戶，3年間增加47萬餘戶，整體增幅達10.77％，顯見房屋隨著時間老化嚴重。
▲危險建物耐震力不足，早一點參與重建，可降低下次地震帶來威脅。攝影組
利多》 政策大力加持 都更氛圍空前熱絡 對鼓勵危險建物參與危老都更，近年不論中央或地方都陸續祭出政策利多，尤其403地震過後，台北市市長蔣萬安宣布老屋占比高達7成的台北進入「大都更時代」，推動「都更八箭」不少民眾和業界有感，使得危老都更的風氣空前熱絡，而目前政策究竟有何利多？綜觀有三大方向： ➊ 導入公辦都更資源：過去公辦都更鎖定公有土地資產活化，現在政府也可協助民間辦理都更，像是協助財務規畫、模擬選配、徵選招商。對象可分危險建物和一般建物，申請門檻規定有不同整合比率，像是海砂屋北市「575專案」、新北市「580專案」，初步社區意願整合超過50%即可申請。近期桃園市將成立都更專案辦公室，也開始受理民間申請公辦都更。 ➋ 增加獎勵誘因：台北市今年3月推動「防災型都更」對4、5層公寓重建誘因相當大。只要耐震初評ID值小於0.35或是超過50年免經初評的合法建築，都更容獎上限可從原本50%再疊加30%。大序建築師事務所主持建築師李逸仁，危老都更經手60幾案，他表示，北市防災型都更出來，之前的不同意戶現在都點頭答應，過去容積獎勵估算以1.5倍為上限，這一波基本盤都以上限1.8倍來估算，位於精華地段的4、5層樓公寓，都更分回就相當接近室內一坪一坪。如果建物本身屬海砂屋也可再疊加30%，能突破容獎上限達二倍，不過還需要都委會審議通過。 而新北市也有「防災都更2.0 Plus」容積獎勵給予1.5倍原建築容積或基準容積重建，優於《都市更新條例》、《危老條例》及簡易都更的重建獎助，不過要注意的是，法規要求須限期重建，必須先拆屋才能拿到容獎。此外，桃園的防災都更專案，透過辦理都計變更，容積獎勵也是提升為2倍基準容積或1.5倍原容積，以增加都更誘因。 ➌ 擴大適用對象：相關法規不斷滾動檢討鬆綁，像是中央近期修法《都更條例》第65條修正草案已送請立法院審議，未來將擴大適用對象，在容積管制前取得建照的建物，同樣適用「原容大於法容」這項容獎申請的資格，估計會有8,216棟6層樓以上合法建築物約27萬戶受惠。 同樣地，台北市「防災型都更」，也正在研議修正放寬適用於1974年2月15日領有建築執照的合法建物，而討論已久的山坡地危險建物辦理都更，近期也通過法規修正，開放位處非地質敏感區山坡地、山限區，若符合條件即可申請迅行劃定更新地區。 另外，新北市「防災都更2.0 Plus」除了海砂屋與耐震不足的危險建物，同時再納入適用震損紅、黃單建物，並降低門檻至取得超過8成同意即可提出申請。
挑戰》 容獎多重建負擔重？成本高漲建商陷兩難 政策利多持續出爐，民眾都更意願也因地震影響來到最高點，不少建商感受到，近期主動洽詢談都更案的民眾變多了。 以台北市來說，自推出都更八箭後，獲民間廣大回響。根據都更處統計，截至7月以來，都更案報核來到145件，已超過去年全年的127件，顯見政策效應逐漸發酵。台北市都更處副處長葉家源預估，下半年案量還會再增加。 台北市都更整合發展協會理事長林育全表示，台北市的防災都更容獎提高，現在市場整合熱絡，對建商來說，「市場變大了！」在心態上更會挑案子進場，在考量營建成本之下，能拿到1.8倍容獎的精華地段是建商的心頭好。 不過，對建商而言，營建成本居高不下仍是都更整合的一大變數，雖然政策誘因的確提高民眾參與意願，但建商認為，「有可能是看得到吃不到。」台北市不動產開發公會理事長陳勝宏表示，營建成本從疫情到現今接連漲不停，近期鋼筋價格趨近平穩，但人力成本易漲難降，再加上未來碳費課徵，營建成本持續墊高成了都更案的變動風險。 他舉例多年前核定的都更案，加上耗費整合不同意戶的時間，等到真正要蓋時，營建成本單坪漲6萬元，如果與地主三七分，換句話說，房價等於單坪多加20幾萬元，「這市場能接受嗎？」根據業界調查，目前200坪至250坪都更案，造價成本平均單坪超過30萬元，若以三七分，房價最起碼要賣到100萬元。這也是為何建商要挑地段整合，甚至有建商直接表明「房價不到100萬元都更案不用做！」主因是實在沒有利潤可言。 在成本、房價、地主分配條件的3大因素下，成本降不下來，地主重建意願提高但堅持分回條件不放，成本自然反映到房價，但市場又受到政策打房抑制，也讓建商苦嘆「都更案難做！」 變化》 因應市場機制 小基地式微、自主重建興起 由於大環境造價成本、缺工因素下，市場開始有所變化，危老案核准案從高峰反轉，面臨小基地造價成本過高、施工難度高，加上現行百分百整合到484坪以上才能取得10%時程獎勵，拉高整合難度。業界認為，「當無法整合百分百，就會往都更發展擴大面積，創造規模效應以降低成本，這是市場機制」。 另一個變化是自主更新案量變多。台灣金聯董事長施俊吉表示，這一波全台房市大熱，新舊房價價差帶動老屋重建意願，但也讓地主有過高的期待，更堅守「一坪換一坪」的舊時思惟，而重建背後是建商要付出更大的重建成本，因此雙方合意協議的合建將陷入死局，而要解開這一死局，就要靠老屋屋主自主重建。 而自主重建之所以能興起，現代地政聯盟召集人王進祥表示，主要少了建商合建分潤，更新後所有面積都回到地主的身上，相對地主堅持的一坪換一坪機率就會高。不過，自主重建仍須地主委任專業隊團及全案管理公司，現今也傳出全案管理亂象多，這就要考驗地主選擇專業團隊的眼光，對公司債信與誠信、服務內容差異、費用收取的準則以及處理案件的經驗和實績作選擇。 觀念》 打破資訊誤差 把握都更最佳時機 當前可以確認都更整合熱絡，民眾都更意願攀升，不過影響都更能否成功主要是「地價」、「造價」以及「地主的期待」。前二項屬於市場因素，第三項則是都更案推動最困難之處，主要是認知和資訊的差距。 地主常認為，都更一定是有人從中獲利、被欺騙，造成不信任感，並衍生認定建商賺太多、土地價格被低估以及期望政府多給容積獎勵等等錯誤認知，而部分地主則認為，現在房子能住就好，政府會提出更優惠的容積獎勵方案，且撐到最後同意一定會拿的更多。 對此，葉家源表示，台北市在政策面趨近完備，如果仍陷於「一坪換一坪」的迷思，時間將是最大的風險！他認為，不僅地震風險增加，連營建成本也在增加，與其抱持著「是不是再等等，條件會更好」的心態，建議「條件可以了，就要趕快都更！」 政策因勢利導，危老都更重建熱絡，但迎來卻是營建成本不斷墊高的挑戰，現在不僅僅地主在選擇建商，連建商也在選擇地主，地主可能最好的談判時機稍縱即逝，而為避免再次陷入地震帶來威脅，在都更這一條馬拉松賽道，能夠成功都更不僅靠人助，還要自助，才能提升居住安全。 閱讀完整內容
