人出不去、錢進不來收租金該看誰臉色？

日本疫情難解 不動產市場掀波瀾

疫情影響已蔓延至不動產業，其中打擊最大的是商業設施、旅館等營業資產，日本政府半吊子的店租補助政策，讓收不到租金的不動產業者更加頭痛。

譯者‧江裕真 「我在強烈的逆風中，開始我的職務。」四月一日就任為東急不動產控股社長的西川弘典，在年度財報說明會上表示。

確實如他所說，在大型開發商當中，東急不動產是受疫情影響最甚者。日本五大 開發商當中，東急不動產的本年度營業利益減幅，據信也將是最多的。集團旗下的飯店「東急Stay」、居家雜貨「東急Hands」、度假設施，乃至於健身房等，全都遭受疫情打擊。

租戶喊降租包租公們兩難

不動產業界將飯店及商場等商業設施稱之為「營業資產」，然而，即使同為租賃不動產，辦公室與住宅只要找到租戶，在簽約期間就能定期收到一定租金。相對的，營業資產的收益，就會因為進駐業者(飯店營運商或店鋪)的表現而大不相同。經營順利時，可期待收益加，但垮掉的話，損失也很大。

因此，飯店或商業設施所有者為了避險，在設定租金時，會設定固定租金部分與變動租金部分。前者為每月固定金額，後者與租戶業績連動。就算租戶業績惡化，仍可確保固定租金的部分。

但這次的封城限令，已經使得餐飲與服飾等非必要性與無急迫性的消費性產業，其收益急遽惡化，大家紛紛請求房東減免租金。 根據合約，房東根本連固定租金都沒有義務減免，然而「一旦租戶退租，得花些時間才能找到新租戶，也會造成損失。購物中心等地方，要是這邊空一家那邊空一家，也不太好看。」某位持有商業設施的不動產信託投資(REITs)相關人士表示。

讓人煩惱的還不只是營收減少。某不動產上市公司，為了幫即將公布的財報資料設想用詞，而煞費苦心。「要是大剌剌寫上『因為減免租戶的租金，導致獲利減少』，很多人會跟進要求『減免』。」最後，這家公司決定含糊帶過，就怕其他承租者也搶著跟進。

另一不動產公司也說，「不少人趁亂要求調降租金。對於這種租戶，我們都會請他們提出收益惡化程度的財報資料，他們就撤銷要求，沒好氣地走了。」

但也有租戶很蠻橫，在門口貼上知會「結束營業」的告示，寫著「由於政府認定新冠肺炎疫情的猛烈，相當於天災地變，因此租賃契約已消滅。」租賃契約當然不會因為天災地變而自動消滅，這只是租戶不想付租金或解約的違約金，所做的無理行徑。

日精基礎研究所副主任研究員渡邊布味子分析，「租戶一旦主張因為疫情付不了租金，房東就沒辦法解約。應該也有房東覺得，與其背負長期欠租、無法解約的風險，不如答應減免租金。」

再者， 只要商業設施本身具有競爭力，在回復營業之後，人潮回流的速度可能出乎意料地快。 百貨業、飯店業影響最巨

「橫濱港灣三井暢貨園區」原計四月十日開幕，延了兩次，六月四日才開幕，雖然是平日，排隊人龍已經排到園區外面了；日本地產商東京建物在群馬縣伊勢崎市持有的購物中心「Smark伊勢崎」也是，「五月中旬恢復營業後，人潮很快就回到原本的七、八成，是租戶能夠付租金繼續營業下去的水準。」東京建物常務小澤克人說。

同為營業資產，飯店景氣就回復得很慢。不動產公司三菱地所預估，公司整體事業可望在九月底復甦。但三菱地所社長吉田淳一說，「飯店的復甦應該還得再花更久的時間。」

星野度假村REITs投資法人認為：「在新冠肺炎疫苗或治療藥問世前，還得再受約一年至一年半的影響。」其旗下持有的六十一座飯店，在二○ 二○年四月底止的會計年度中，租金收入為六十一億日圓，但在二一年四月底止的會計年度，預計會縮小到四十三億圓。 對於業績持續不振的飯店，也有業者開始有動作了。投資法人MIRAI已將持有的 「淀屋橋南WBF飯店」變更為辦公室用途。背後的考量是，營運的WBF飯店暨度假村在四月宣告破產，申請適用《民事再生法》，再加上大阪的飯店已經處於飽和狀態。

據投資信託協會表示，截至二○年四月，列入REITs組合裡的物件數，商業設施成長為一○年五月時的三倍，飯店成長為七．八倍。與住宅成長一．七倍，辦公室成長一．八倍相比，是很可觀的成長。

不動產的漲跌幅度大，面對新冠疫情，每一個不動產所有者與投資人，都必須好好想想，自己因應風險的方式是否得宜。

閱讀完整內容