罕見評寬鬆貨幣，央行副總裁發文指將「超前部署」

蔡英文國慶演說鋪打房哏？自住客、投資客留心3警訊

十月十日，總統蔡英文的國慶演說，有句話，格外引起市場注目。「疫情後經濟、產業的發展，可能會有失衡的風險，資金供給大幅的增加，也可能帶來後遺症。」她說。 這是歷屆總統國慶演說中，第一次對資金寬鬆公開示警。但是，為何要選在此時，做此發言？

巧合的是，在蔡英文演說前幾天，一篇央行副總裁對房市的文章，為當前火熱的房市，拂來一陣寒意。

央行副總裁陳南光，在十月號《台灣銀行家》雜誌撰文，指應在房價大幅上漲預期形成前就「超前部署」，防範金融循環的中期風險。

他強調，房價持續上漲預期一旦確立，任何總體審慎政策工具，恐難撼動房價飆漲趨勢。

入閣前，陳南光是台大經濟系教授，專精貨幣銀行學，在學界頗有名聲；而在政界，他的碩士論文指導教授，是綠營財經大老陳師孟；他在美國求學時的學長，正是央行前總裁彭淮南。

跡象一：陳南光Po示警文
市場盛傳，信用管制前奏曲

學有專精且「血統純正」，讓他一直被視為下任央行總裁的儲備人選，發言具代表性。這篇房市泡沫示警文一出，各界解讀為政府開始放風聲，吹起打房前奏曲。

再加上，蔡英文罕見對貨幣寬鬆發表評論，更加深此推測。對於上述國慶演說，總統府發言人張惇涵回覆本刊時表示，近年包括前瞻基礎建設、投資台灣方案，或因全球疫情等因素，台商回流、本土企業加碼投資、外資投資台灣等，都讓台灣產業的資金供給大幅增加，「總統提醒資金供給大幅增加，可能帶來的失衡風險，包括投資台灣資金運用的效能不佳，以及出口導向的台灣必須面對匯率的平衡。」

儘管總統府並未具體說明，何謂「資金運用效能不佳」，但去年七月，央行總裁楊金龍在一場研討會上的談話，早已透露出脈絡。

他說：「台商回流的資金必須有完善的管理措施，否則恐流入不動產市場，炒高房價。」因此，不排除楊金龍授意學者背景的陳南光，撰文測試市場，對信用管制或其他抑制房市工具重出江湖的反應。

央行曾在二○一○年到二○一六年，對房貸、建築貸款祭出信用管制，彭淮南甚至喬裝成購屋者，到士林豪宅詢價。

財政部、內政部自二○一一年起，奢侈稅、實價登錄、囤房稅陸續上路。各部會對房市打出組合拳，再加上美國聯準會從二○一四年開始縮減量化寬鬆（QE）規模，國內外因素，導致資金行情推升的房市熱潮，二○一四年起由盛轉衰。 不過，今年肺炎疫情爆發，全球政府印鈔， 資金回流台灣，從土地交易金額、建築貸款餘額與增幅、房屋指數看來，房市熱度，已經回到二○一四年以前的盛況，幾項數字甚至創新高。

第一，今年前三季，土地交易金額高達二千六百四十億元，創歷年同期新高。

第二， 截至今年八月底，全體銀行建築貸款餘額（ 貸放對象主要是建商） 達二兆二千九百三十億元，不但金額創新高，與去年八月底相比，大增一五．五％，增幅改寫近九年紀錄。以上顯示，建商搶地不手軟。

第三，反映預售及新屋價格的國泰房價指數，今年第二季也較去年同期大漲近一成，來到二○一四年第三季以來新高；至於反映中古屋的信義全國房價指數，第二季則創新高。

房市買氣不斷升溫，也引來金管會主委黃天牧關切，他日前指示銀行局調查，銀行對不動產放款，是否過於集中，以及不動產放款的逾期放款，是否明顯攀升。 跡象二：銀行狂放貸
土建融八成，從上限變常態

事實上，在交易現場，銀行為了搶生意，花招百出。

「以前土建融（建築貸款）成數，了不起六、七成，現在八成變成常態。」一名公股行庫高層透露，央行雖然沒有規定，土建融貸款成數上限，但兩年前，有兩家大型行庫，土建融貸款成數偷偷拉到八成，立刻被央行盯上，施以道德勸說，「現在你去看，八成變成起跳門檻了！」

「有銀行的店面放款（購買店面貸款），利率居然不到一．三％，貸款成數一樣八成，我在銀行界三十年都沒看過！」這名高層直呼。

銀行大開土建融貸款大門，讓天花板變成了底線， 背後的苦衷是，銀行存款太多。金管會統計顯示，截至八月底，全體銀行存款加金融債餘額為四十一兆四千七百億元，較去年底大增二兆七百億元，創歷史新高。

銀行爛頭寸無處可去，且相較企金貸款，不動產放款安全許多。因此，銀行大開不動產放款的水龍頭，甚至為了衝業績，冒險游走紅線邊緣。

跡象三：房價上漲循環成形
銀行鑑價土地，刻意高估

一名行庫高層透露，有銀行在鑑定土地價值時，刻意高估。比如， 價值十億元土地做擔保，貸款成數八成，代表銀行可貸給建商八億元，若價值高估成十二億後，銀行便能多貸一億六千萬元。

第一太平戴維斯研究部協理丁玟甄指出，這波房市熱和二○一○年相比，最大差異在於，當時是熱豪宅，現在是熱蛋白區、重劃區跟中南部，像新店央北重劃區，被炒到一坪七十萬元，但蛋黃區相對沒這麼火燙，「現在的漲勢，等於是鄉村包圍都市。」

「建商有源源不絕的銀彈搶地，墊高了土地成本，再將成本轉嫁到房價上，購屋者只好從銀行借更多的錢買房，形成房價上漲的循環。」她說。

購屋者、建商都要當心！
降財務槓桿，拉高現金為上

央行是否會打房？已成為房市一大不確定性，無論是建商或購屋者，都須留意這項風險。瑞普萊坊市場研究暨顧問部總監黃舒衛建議，面對多變環境，建商穩紮穩打才是上策，不要以案養案或以債養案，譬如拿預售屋的頭期款與工程款，去搶其他的土地；或財務槓桿操作太大，萬一央行限縮信用，資金鏈就會應聲斷裂。

一名建商業者也認為，最近國建、寶佳等建商龍頭，考慮從預售制改為先建後售，象徵對市場氛圍的看法漸趨保守，除了考慮土地、建材價格飆漲，先建後售才能精準的反映成本之外，對經濟形勢、政策變化的擔憂，也是因素之一。

「他們（大型建商）可能已經嗅到，房市熱成這樣，央行不會坐視不管，還有就是疫情可能捲土重來，對經濟帶來二次衝擊。」這名業者直言。

一旦央行祭出管制信用，購屋者可借到的錢變少，所以要趁現在趕緊買房，避免掃到央行打房的颱風尾嗎？

住商不動產企研室經理徐佳馨指出，自備款有限的自用購屋族，若購置成屋，且已經有不錯的目標，可以考慮此時下手，讓自備壓力充分減壓；若是購買預售屋，就要留意日後貸款成數不佳，可能得有信貸貼補的準備。

至於短期投資者，須留意若房貸成數縮減，未來轉手買方也會受影響。

央行究竟是打定主意，準備重拳打房，或考量疫情不確定性，先用口水降溫，情勢仍在變化中。

但可以確定的是，不論是自住客、投資客或建商，面對的政策變數，未來只會有增無減。此時必須重新審視財務槓桿規畫，降低若銀行放貸水龍頭拴緊、資金週轉不靈的風險，如此，方能在動盪時局中，保留財務轉圜餘地。

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